부동산 경매 낙찰가격에 영향을 미치는 요인에 관한 연구 : 서울시 아파트를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

최근 우리나라에서 부동산 경매가 투자의 한 방안으로 자리 잡으면서 일반인들이 경매에 대거 참여하고 있다. 그러나 일반인들은 부동산 경매 전문가에 비해 물건분석, 권리분석, 시장동향 파악 등에서 경험이나 능력이 부족하다. 또한, 사설교육기관에서는 낙찰 위주의 교육을 하고 있어 사전 지식과 경험이 부족한 입찰자들이 낭패를 보는 경우가 종종 나타나고 있다. 이에 본 연구는 부동산 경매에 일반인들이 입찰할 경우 입찰가격 결정에 합리적인 판단을 내릴 수 있는 합리적 근거를 제시하고자 낙찰가에 영향을 미치는 요인을 분석하였다.
기존 문헌조사를 통해 낙찰가율과 경매특성 요인들 간의 상관관계분석을 통해 영향요인이 낙찰가에 어떤 영향을 미치는지 조사하였고, 경매에 참여한 경험이 있거나 경매에 관심이 있는 집단을 대상으로 설문조사를 하여 실제 경매에 참여하는 입찰자들이 고려하는 영향요인 등을 파악하였다. 상관관계분석을 위해 낙찰가율, 유찰횟수, 응찰자수, 인수대상 권리유무, 선순위 임차인 등을 선정하여 분석하였다. 이밖에도 낙찰가율에 영향을 미치는 변수로 서울아파트 거래현황, 주택담보대출 중 신규 취급기준금리, 미분양 아파트현황, 국내은행의 대출행태지수, 주택담보대출 자료를 수집하여 분석하였다. 상관관계분석 및 설문조사를 통한 경매 낙찰가 영향요인 분석결과는 다음과 같이 도출되었다.
첫째, 상관관계분석 결과 응찰자수, 서울아파트 거래현황, 국내은행의 가계주택대출행태지수는 낙찰가율과 양(+)의 관계에 있고 유찰횟수, 인수대상 권리유무, 선순위 임차인, 주택담보대출 중 신규 취급기준금리, 미분양 아파트현황, 주택담보대출은 낙찰가율과 음(-)의 관계에 있는 것으로 파악되었다.
둘째, 설문조사결과에서도 낙찰가격 영향요인이 입찰자 및 경락자에게 중요한 기준으로 적용되고 있음을 파악하였다. 선순위 임차인과 인수대상권리가 존재하는 경우라도 수익과 관련해서 경매 입찰자들이 적극적으로 경매시장에 참여하는 것으로 나타났고, 주택담보대출 강화는 낙찰 후에 경락자의 잔금 마련을 어렵게 하여, 경락물건 매도 시 제3의 매수인에게도 잔금 마련을 어렵게 해 부동산 경매 낙찰가격에 영향을 미치는 것으로 조사되었다. 또한 투자 목적으로 경매에 참여하는 대부분의 경락자들은 매매차익을 고려하기 때문에 서울아파트 실거래가 거래현황이 부동산 경매 낙찰가격에 영향을 미치는 것으로 조사되었다. 그리고 미분양아파트의 현황으로 인해 부동산 경매 낙찰가격이 영향을 받는 것으로 조사되었으며, 금리는 주택담보대출 강화 조치와 더불어 경락자들에게 매우 큰 영향요인으로 파악되었다.
위와 같은 요인들에 의해 부동산 경매의 낙찰가는 영향을 받는 것으로 조사되었다. 이를 참고하여 일반인들이 부동산 경매에 입찰할 경우, 합리적인 의사결정을 내리는 데 도움이 되었으면 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Recently, real estate auction is considered as one of the effective investment means due to the changes in real estate auction market circumstances. A growing number of people tend to participate in real estate auctions without proper knowledge and experience. As a result, some of the bidders often experience financial losses in return for their investment. Private institutes for auction education are providing necessary information on auction items, real estate rights, trends in real estate market, and several factors affecting bid prices. However, there exists a few systematic research on the factors affecting bid prices in real estate auction. Therefore, this study aims to investigate what factors affect the changes in bid prices for real estate auction. The outcome of the analysis can help the participants make reasonable judgment in a real estate auction process.
A literature review and correlation analyses between the successful bid rate and the characteristics of the auction were conducted to examine the factors that affect bid prices. In addition, a questionnaire survey was also carried out to investigate what factors might have influenced on the decisions of participants and would be participants in real estate auctions.
The results of correlation analysis indicate that the successful bid rate, the number of auction failure, the number of bidders, the existence and non-existence of prior tenants, and the right to object to be taken over are important factors that affect bid prices in real estate auctions. The correlation analyses and the survey results can be summarized as follows.
First, the number of bidders, the conditions of apartment market in Seoul, and the lending behavior index of domestic banks were found to have positive relationships with the highest bid rate. On the contrary, the number of auction failure, the existence and non-existence of prior tenants and the right to object to be taken over, interest rate of new loan among mortgage loans, the stock of unsold apartments, and the amount of mortgage loan resources were found to have negative relationships with the successful bid rate.
Second, the results of the survey indicate that bidders consider the factors affecting the highest bid price in real estate auction as important indicators for decision to participate in auction process. Even when prior tenant and the right to object to be taken over exist, bidders tend to participate aggressively to make profits. In addition, the government policy restricting mortgage loans influenced the highest bid price of an real estate auction item by making it difficult for the successful bidder to pay the rest of the payment for the auction item. The restriction of real estate loans also makes it difficult for a third party purchaser to pay for the item when the successful bidder want to sell the auction item. In addition, the stock of unsold apartment in an area has an effect on the highest bid price in real estate auction. Interest rates as well as restriction on mortgage loans were considered to be influential factors on the highest bid price.
The findings of this research can promote real estate auction business in our society by providing necessary information for the real estate auction participants to make reasonable decisions. Although the study employed various research methods such as correlation analysis and questionnaire survey, the conclusion drawn from the limited sample should be interpreted with caution.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 제2장 부동산 경매 및 낙찰가격 영향요인 관련 이론 = 5
• 제1절 부동산 경매의 개요 = 5
• 제2절 부동산 가격 및 부동산 경매 낙찰가격에 영향을 미치는 요인에 관한 이론 = 14
• 제3절 선행연구 검토 = 18
• 제3장 부동산 경매 현황 = 21
• 제1절 전국 부동산 경매 현황 = 21
• 제2절 서울 부동산 경매 현황 = 25
• 제3절 부동산 경매 낙찰가격 영향요인 = 29
• 제4장 부동산 경매 낙찰가율과 영향요인 간의 상관관계분석 및 부동산 경매 설문조사 분석 = 33
• 제1절 부동산 경매 낙찰가율과 영향요인 간의 상관분석 = 33
• 제2절 부동산 경매 설문조사 분석 = 45
• 제3절 상관관계분석 및 설문조사 분석 결과의 종합 = 52
• 제5장 결론 = 53
• 참고문헌 = 55
• 설문지 = 57
• （Abstract） = 63