가로주택정비사업 추진에 미치는 영향 요인에 관한 연구 : 서울시 강남구 3개 사례를 중심으로 = A study on the influence factors on the promotion of street based housing redevelopment Project : Focused on 3 cases in Gangnam-gu, Seoul

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The street based housing redevelopment project began with the need to repair aging houses and poor buildings in the city center as part of urban regeneration. Korea's urban areas developed rapidly with high economic growth rates, in which many houses were aged or neglected without proper management. These houses deteriorated the quality of life of residents and negatively affected the overall image and environment of the city. Therefore, various projects were implemented to repair old houses and improve the city center, one of which is the street based housing redevelopment project.
The street based housing redevelopment project was introduced on February 1, 2012 through the revision of the Urban and Residential Environment Maintenance Act. If the existing large-scale redevelopment or reconstruction method caused large-scale migration and resettlement problems, the street based housing redevelopment project improved the residential environment while solving these problems. This project has the advantage of being able to be carried out quickly due to its advantage in resettling natives and simplifying procedures.
However, the street based housing redevelopment project needed some public support to revitalize the project due to the relatively small size of the project, which did not have much general distribution, and it was difficult to promote projects such as financing. Recognizing this situation, the government granted various benefits such as easing building regulations. As a result, the number of workplaces in the stage of approval for union establishment has been increasing nationwide since 2016, but its performance is still sluggish compared to social needs and policy expectations. In addition, it was expected to promote the project quickly through the simplification of administrative procedures, but even the speed was not well achieved and stagnated due to delays or suspension in the maintenance area.
Despite the government's steady policy support and simplification, this study sought to shed light on the poor completion performance since its introduction and the reason for stagnation due to delays or suspension in the maintenance area. The purpose of the study is to analyze the factors affecting the promotion of the street based housing redevelopment project, and to this end, case analysis and interviews with related parties were conducted for workplaces and completion sites in Gangnam-gu, Seoul. The results are summarized as follows.
First, it was found that the market environment had the greatest impact on the promotion of street based housing redevelopment project. All three selected as case areas incurred additional construction costs due to rising raw material prices, but the project proceeded smoothly when the real estate market overheated due to low interest rates and active housing transactions. However, when market conditions are sluggish, such as rising interest rates, construction costs, and the real estate recession, market environmental factors have a direct impact on business progress.
Second, local business conditions turned out to be an important factor. Due to its narrow size, street based housing redevelopment projects are limited in raising the floor area ratio or securing general sales. In addition, if small and medium-sized construction companies participate, the conversion to brand apartments will be limited. This situation is not only difficult to expect an increase in value through the effect of brand apartments, but also because the floor area ratio, general sale, and brand apartment construction are closely linked to the profitability of the project, local business conditions have an important impact on the promotion of street based housing redevelopment projects.
Third, the cooperation of residents was identified as an important factor in the progress of street based housing redevelopment projects. This was investigated from two perspectives: resident cooperation necessary for the establishment of the union and cooperation in the process of promoting the project. All three selected as case areas met the consent rate for the establishment of the union, but conflicts within the union, the developer, and the union occurred during the project promotion, causing a temporary stagnation in the project progress.
Finally, it is institutional conditions. The government continued to support institutional easing to revitalize street based housing redevelopment projects, but the effect was not significant in this study. Rather, it has been confirmed that simplified administrative procedures for rapid project promotion cause conflicts with the union. Since the first step of the street based housing redevelopment project is the establishment of a union due to the omission of the procedure of the promotion committee, it was confirmed that conflicts between the union, the developer, and the construction company occurred.

In conclusion, as a result of studying the factors affecting the promotion of street based housing redevelopment projects through this study, it was confirmed that they were influencing in the order of market environment, local business conditions, residents' cooperation, and institutional conditions. Accordingly, in order to revitalize and promote street based housing redevelopment projects, these factors should be carefully considered, and in particular, it is necessary to understand the ability to flexibly respond to fluctuating market conditions and local business conditions. In addition, residents' cooperation and institutional support will also play an important role in the success of the project.

국문 초록 (Abstract)

가로주택정비사업은 도시 재생의 일환으로 노후화된 주택과 도심 내 불량 건축물들을 정비하기 위한 필요성에서 시작되었다. 한국의 도시 지역은 높은 경제 성장률과 함께 빠른 발전을 하였는데, 이 과정에서 많은 주택들이 노후화되거나 적절한 관리 없이 방치되었다. 이러한 주택들은 거주자들의 삶의 질을 저하시키고, 도시의 전반적인 이미지와 환경에도 부정적인 영향을 미쳤다. 그래서 노후 주택을 정비하고 도심을 개선하기 위한 다양한 사업이 시행되었는데, 그중 하나가 가로주택정비사업이다.

가로주택정비사업은 2012년 2월 1일「도시 및 주거환경정비법」개정을 통해 도입되었다. 기존 대형 재개발이나 재건축 방식이 대규모 이주와 재정착 문제를 야기했다면 가로주택정비사업은 이러한 문제를 해결하면서 주거환경을 개선하였다. 이 사업은 원주민 재정착이 유리하고 절차가 간소화되어 빠른 추진이 가능한 장점이 있다.

그러나 가로주택정비사업은 사업 규모가 비교적 협소해 일반분양분이 많지 않고, 자금 조달과 같은 사업 추진에 어려움이 있어 사업 활성화를 위해서는 일정 부분 공공 지원이 필요한 상황이었다. 이러한 상황을 인식한 정부는 건축 규제의 완화 등 다양한 혜택을 부여하였다. 그 결과 2016년 이후 조합설립인가 단계 사업장이 전국적으로 증가하고 있으나 사회적 필요성과 정책적 기대에 비해 실적은 여전히 부진한 상황이다. 또한 행정 절차의 간소화를 통해 신속한 사업 추진을 기대했지만, 그 속도마저 정비구역 내에서의 지연이나 중단으로 인해 잘 이루어지지 않고 정체되는 현상이 발생하고 있는 것으로 나타났다.

본 연구는 정부의 꾸준한 정책적 지원과 간소화에도 불구하고 도입 이후 준공 실적의 저조함, 그리고 정비구역 내에서 지연이나 중단으로 인해 정체되는 현상이 발생하는 이유를 조명하고자 하였다. 연구의 목적은 가로주택정비사업 추진에 미치는 영향 요인을 분석하는 것이며 이를 위해 서울시 강남구 내에서 가로주택정비사업이 진행 중인 사업장과 준공 사업장을 대상으로 사례 분석과 관계자 인터뷰를 진행하였다. 그 결과를 요약하면 다음과 같다.

첫째, 가로주택정비사업 추진에는 시장 환경이 가장 큰 영향을 미치는 것으로 파악되었다. 사례 지역으로 선정한 3곳 모두 원자재 가격 상승으로 인한 추가 공사비가 발생하였으나, 낮은 금리 및 활발한 주택 거래로 인해 부동산 시장이 과열된 시기에는 사업이 원활히 진행되었다. 그러나 금리와 공사비 상승, 부동산 경기 침체 등 시장 상황이 부진한 시기에는 시장 환경 요소가 사업 진행에 직접적인 영향을 미치는 것으로 나타났다.

둘째, 지역 사업 여건이 중요한 요인으로 드러났다. 가로주택정비사업은 협소한 규모로 인해 용적률을 상향하거나 일반분양분을 확보하는 것이 제한적이다. 게다가 중소형 건설업체가 참여하는 경우 브랜드 아파트로의 전환도 제한적일 수밖에 없다. 이러한 상황은 브랜드 아파트의 효과를 통한 가치 상승을 기대하기가 어려울 뿐만 아니라 용적률, 일반분양분 그리고 브랜드 아파트 건설이 사업의 수익성과 밀접하게 연결되어 있기 때문에 지역 사업 여건은 가로주택정비사업 추진에 중요한 영향을 미치는 것으로 분석되었다.

셋째, 주민의 협조는 가로주택정비사업 진행에 중요한 요인으로 확인되었다. 이는 조합설립에 필요한 주민 협조 및 사업 추진 과정에서의 협조 두 가지 관점에서 조사되었다. 사례 지역으로 선정한 3곳 모두 조합설립을 위한 동의율은 충족되었으나, 사업 추진 과정에서 조합과 시행사, 조합 내부의 갈등이 발생해 사업 진행이 일시적으로 정체되는 상황도 발생하였다.
마지막으로 제도적 여건이다. 정부는 가로주택정비사업의 활성화를 위해 지속적으로 제도적 완화를 지원하였지만, 본 연구에서는 그 효과가 크게 나타나지 않았다. 오히려 신속한 사업 추진을 위해 간소화한 행정 절차가 조합과의 갈등을 유발하는 경우도 확인되었다. 가로주택정비사업은 추진위원회 절차가 생략되어 절차상 첫 단계가 조합설립이기 때문에 주민들 간의 사업 추진에 대한 충분한 논의가 이루어지지 않아 조합과 시행사, 시공사 간의 갈등이 발생한 것을 확인하였다.

결론적으로 본 연구를 통해 가로주택정비사업 추진에 미치는 영향 요인을 연구한 결과 시장 환경, 지역 사업 여건, 주민의 협조, 그리고 제도적 여건 순서로 영향을 미치고 있음을 확인할 수 있었다. 이에 따라 가로주택정비사업의 활성화 및 추진을 위해서는 이러한 요인들을 신중하게 고려해야 하며, 특히 변동하는 시장 상황에 유연하게 대응할 수 있는 능력과 지역 사업 여건에 대한 이해가 필요하다. 더불어 주민의 협조와 제도적 지원도 사업 성공에 있어 중요한 역할을 하게 될 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 【목 차】
• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 4
• 3. 선행 연구 검토 6
• 1) 가로주택정비사업에 관한 선행 연구 6
• 2) 본 연구의 특징 13
• Ⅱ. 노후저층주거지 정비사업의 변천 역사와 소규모 정비사업 14
• 1. 노후저층주거지 정비사업의 변천 역사 14
• 1) 재개발사업 14
• 2) 주거환경개선사업 16
• 3) 뉴타운사업 17
• 4) 도시재생사업 21
• 2. 소규모주거지 정비사업의 필요성과 수법 26
• 1) 소규모주택정비사업의 필요성 26
• 2) 소규모주택정비사업의 수법 27
• Ⅲ. 가로주택정비사업의 도입과 정책 변화 33
• 1. 가로주택정비사업의 도입 배경 33
• 2. 가로주택정비사업의 정책 변화 35
• 1) 초기 가로주택정비사업 제도 35
• 2) 서울시의 가로주택정비사업 활성화 방안과 제도 개선 39
• 3) 모아주택, 모아타운 45
• 3. 가로주택정비사업 실적과 상황 47
• 1) 서울특별시 47
• 2) 서울특별시 이외 49
• Ⅳ. 가로주택정비사업 사례 분석 54
• 1. 사례 연구 방법 54
• 1) 사례 지역 선정 배경 54
• 2) 인터뷰 조사 대상 및 방법 58
• 2. 사례 지역별 현황과 사업 추진 경과 59
• 1) 강남구 대치동 A사례 59
• 2) 강남구 대치동 B사례 61
• 3) 강남구 대치동 C사례 63
• 3. 사례 지역별 현안과 쟁점 66
• 1) 강남구 대치동 A사례 66
• 2) 강남구 대치동 B사례 69
• 3) 강남구 대치동 C사례 73
• 4. 사례 지역의 종합평가 76
• 1) 강남구 대치동 A사례 76
• 2) 강남구 대치동 B사례 78
• 3) 강남구 대치동 C사례 80
• 5. 사례 분석을 통해서 본 가로주택정비사업 추진의 영향 요인 87
• Ⅴ. 요약 및 시사점 92
• 1. 연구 요약 92
• 2. 연구의 시사점 94
• 3. 연구의 한계 96
• 참고 문헌 98
• ABSTRACT 101