주택임대차보호법상 법정임대차관계와 임차권등기에 의한 소멸시효 중단 여부 - 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다226629 판결에 대한 비판적 관점에서 - = Impact and Analysis of Statutory Lease and Leasehold Registration on the Suspension of the Statutes of Limitations under the Household Lease Protection Act– A Critical Review of the Supreme Court Decision 2017Da226629 –

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Supreme Court of Korea recently adjudicated in its 2017da226629 decision that the leasehold Registration, ordered by the court according to the Household Lease Protection Act(hereinafter ‘the Act’), does not suspend statutes of limitations. While the district and appellate court reviewed the case only on the issue of the suspension of statutes of limitations by the ‘statutory lease’, which presumes the continuation of a legitimate lease even after the expiration of lease contract until the deposit is fully paid back, the Supreme Court ruled on the effect of the leasehold registration ex officio. These two issues need to be examined further.
Firstly, the statutory lease by the Act should be interpreted to last only while the tenant maintains the possession of the residence, as the provisions on the statutory lease was devised to extend ‘exceptio non adimpleti contractus’ for the tenants who still possesses the residence after the expiration of the lease contract. Therefore, the statutory lease expires when the tenant loses its possession and the statute of limitations runs from that date. Secondly, contrary to the Supreme Court’s opinion, the leasehold registration by the court order under the Act should be interpreted to suspend statutes of limitations. The reason is as follows; 1) the leasehold registration by court functions as the substitute of the possession of the residence under the Act. 2) the Supreme Court has declared the tenant’s possession of the residence suspends the statutes of limitations in its precedents, 3) the provisions of attachment, which suspends the statutes of limitations, is also applied analogically to the leasehold registration procedure, 4) the leasehold registration under the Act should be interpreted more favorably than the normal leasehold registration under the Civil Law.
Conclusively, although the final decision should have remained the same because the plaintiff did not raise the defense of the suspension, the Supreme Court should have declared that the leasehold registration act suspends the statutes of limitations.

국문 초록 (Abstract)

대법원은 2019. 5. 16. 선고 2017다226629 판결에서 주택임대차보호법상 임차권등기명령제도에 의한 임대차등기에는 시효중단의 효력이 없다고 판시하였다. 이 사건의 원심은 법정임대차관계에 의한 소멸시효 중단 여부만을 쟁점으로 삼았으나, 상고심에서는 원심에서 직접적 쟁점이 되지 아니하였던 문제에 대해 직권으로 그와 같이 판시한 것인데, 그 논거와 타당성에 대해서는 살펴볼 필요가 있다.
먼저, 주택임대차보호법상의 법정임대차관계는 임차인이 목적물을 직･간접적으로 점유사용하고 있을 때에만 인정된다고 보아야 한다. 법정임대차관계는 점유에 기한 동시이행항변권을 임대차종료 후 목적물을 양수한 제3자에게도 주장할 수 있도록 하기 위해 마련된 규정이기 때문이다. 따라서 임차인이 점유를 상실한 경우에는 법정임대차관계가 종료하고, 그 때로부터 임대차보증금반환채권의 소멸시효가 진행한다고 본 원심의 법리 판단은 타당하다.
다음으로, 주택임대차보호법상 임차권등기명령에 의한 임차권등기에는 소멸시효 중단의 효과가 있다고 보아야 한다. 임차권등기명령제도는 임차권이 점유를 상실하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 하기 위해 마련된 제도로서 점유를 대체하는 역할을 하는 점, 판례상 임차인이 동시이행항변권을 주장하며 목적물을 점유하고 있는 한 임대차보증금반환채권의 소멸시효는 진행하지 않는다고 보고 있는 점, 임차권등기명령절차에는 가압류에 관한 규정이 준용되며, 임차권등기신청은 가압류와 마찬가지로 법원의 공권적인 확인을 통해 임차권보증금반환채권을 적극적으로 행사하고자 하는 것인 점, 민법상의 저당권이나 일반 임차권등기시에는 등기신청시 협력절차에 채무의 승인이라는 시효중단효가 인정되는데, 일방적 신청만으로 더 강력하게 임차권자를 보호하기 위한 임차권등기를 일반 임차권등기보다 임차인에게 불리하게 해석하는 것은 부당한 점, 기타 실질적인 공평의 관점에서도 그러하다.
이와 같이 볼 경우, 만일 원고가 임차권등기명령으로 인한 임차권등기를 이유로 시효중단의 재항변을 하였다면 법원은 전술한 바와 같은 이유로 그러한 재항변을 받아들이는 것이 타당하였을 것이다. 비록 사안에서는 원고가 소멸시효 중단의 재항변을 하지 않았으므로 결론에 영향이 없으나, 대법원이 직권으로 판시함에 있어서는 상고 기각 이유로 ‘임차권등기명령제도에 의한 임차권등기는 소멸시효 중단 사유에 해당하나 원고가 시효중단의 재항변을 하지 않았다’고 보았어야 한다고 생각한다. 향후 임차권등기명령제도의 임차인 보호 취지에 보다 부합하는 전원합의체 판결이 나오기를 기대해 본다.

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