중국 도시 부동산 시장의 정책 효과와 변동성 연계 분석 PVAR와 Diebold-Yilmaz 모형을 활용하여 : PVAR와 Diebold-Yilmaz 모형을 활용하여 = The Analysis of Policy Effect and Volatility Connectedness of Chinese Urban Housing Markets Applying PVAR and Diebold-Yilmaz Models

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 2003년부터 2024년까지의 기간 동안 중국 70개 주요 도시의 월별 데이터를 활용하여, 토지공급정책이 부동산 시장에 미치는 동태적 영 향을 규명하고, 도시 간 주택가격 전이의 구조적·제도적·공간적 메커니즘 을 통합적으로 분석하였다. 이를 통해 중국 부동산시장이 단순한 시장 수급 체계가 아닌, 정책·제도·재정·공간이 결합된 복합적 시스템임을 실증적 으로 제시하였다. 우선, 패널 벡터 자기회귀(PVAR) 모형을 이용하여 주택가격(Ln_HP), 토지 가격(Ln_LTP), 토지공급면적(Ln_LSA), 택지비율(LS) 간의 동태적 인과구조를 분석하고, 충격반응함수(IRF)와 분산분해(FEVD)를 통해 토지공급정책이 주택 가격 형성에 미치는 영향경로를 검증하였다. 분석 결과, 주택가격은 단기적 으로 외생 충격에 민감하게 반응하였으나, 중·장기적으로 점진적으로 균형 상태로 수렴하였다. 이는 중앙정부의 “房住不炒（住房不是投機工具）” 기 조와 “三穩政策（穩地價·穩房價·穩預期）”의 제도적 조정 효과를 반영 한다. 토지가격은 개발비용 전가 경로를 통해 주택가격에 유의한 양(+)의 영 향을 미쳤으나, 행정적 승인주기와 지방정부의 재정동기에 따라 반응이 지 연되는 비대칭적 구조를 보였다. 또한 토지공급면적의 확대가 단기적으로 오히려 가격 상승을 초래하는 현상은 정책완화 신호에 대한 시장기대 강화 로 해석되며, 제도적 공급경직성과 신호효과가 결합된 중국 특유의 구조적 특성을 보여준다. 택지비율의 변화는 단기적으로 시장 불확실성을 증대시켰 으나, 장기적으로는 “國土空間規劃” 제도화로 공간구조의 안정성과 예측 가능성이 강화되었다. 이어서 Diebold–Yilmaz(DY) 전이효과 모형을 적용하여 도시 간 주택가격 변화율의 변동성과 전이구조를 분석하였다. DY 분석에는 통화공급량(M2), 여객운송량(Passenger Volume), 도시 실업률(Unemployment Rate) 등 주요 거시변수를 보조지표로 포함하여, 거시경제 환경이 가격전이의 강도와 방향 에 미치는 조절효과를 검증하였다. 분석 결과, 일선 도시와 직할시는 전국적 자본·정보·정책이 집중된 중심지로서 강력한 가격신호의 발신지로 기능하 였고, 이들의 충격은 일정한 시차를 두고 이선 도시로 확산되었으며, 다시 삼선 도시로 연쇄 전파되었다. 반면 하위 도시의 충격이 상위 도시로 역전 이되는 현상은 제한적으로 나타났으며, 이는 도시체계이론이 제시하는 중심 –주변 구조와 일치한다. 이러한 전이경로는 시장신호효과와 공간확산이론의 논리와 부합하며, 상위 도시의 정책·금융 신호가 하위 도시로 점진적으로 확산되는 구조적 경로를 실증적으로 보여준다. 아울러 본 연구는 공간확산이론(Spatial Diffusion Theory), 시장신호효과 이론(Market Signaling Theory), 제도전이이론(Institutional Transfer Theory), 도시체계이론(Urban System Theory) 및 토지재정 등 정책분석 틀을 통합하 여, DY 전이효과 모형의 실증결과를 구조적·제도적 관점에서 해석하였다. 도시 간 주택가격 전이강도의 차이는, 도시의 산업구조, 인구이동성, 정책자 율성, 재정의존도 등 제도적·정책적 요인에서 비롯된 구조적 현상임을 설 명한다. 네트워크 분석 결과, 上海·北京·深圳의 기존 중심 외에도 合肥·青 島·廈門등 이선 도시가 새로운 확산 허브로 부상하였다. 이러한 변화는 중 국의 도시체계가 행정 경계를 넘어 경제·정책·시장 기능이 융합된 초지역 적 통합경제권으로 발전하고 있음을 보여준다. 결론적으로, 본 연구는 PVAR–FEVD–DY–Gephi 통합분석을 통해 중국 부 동산시장이 시간적 전이와 공간적 확산이 교차하는 복합적 시스템임을 실증 적으로 규명하였다. 토지공급정책은 가격의 시간적 조정경로를, 도시계층과 네트워크는 충격의 공간적 전파경로를 결정한다. 이러한 결과는 도시규모, 산업집중도, 인구유동성, 정책자율성 및 재정구조를 종합적으로 고려한 차등 적 정책 설계의 필요성을 제시하며, 향후 부동산정책은 단기적 수급조절을 넘어 도시체계의 균형과 제도적 지속가능성을 병행 고려하는 종합적 거버넌 스 체계로 전환되어야 함을 시사한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study empirically analyzes the dynamic impacts of land supply policies on China’s real estate market and comprehensively examines the structural, institutional, and spatial mechanisms of intercity housing price transmission, based on monthly data from 70 major Chinese cities spanning from 2003 to 2024. The findings demonstrate that the Chinese real estate market is not a simple supply–demand system, but rather a complex system integrating policy, institutional, fiscal, and spatial dimensions.
Using the Panel Vector Autoregression (PVAR) model, this research investigates the dynamic causal relationships among housing prices (Ln_HP), land prices (Ln_LTP), land supply area (Ln_LSA), and the ratio of residential land (LS). Through impulse response functions (IRF) and forecast error variance decomposition (FEVD), the study verifies how land supply policies influence the formation of housing prices. The results reveal that housing prices react sensitively to exogenous shocks in the short term but gradually converge to equilibrium in the medium and long term. This reflects the institutional adjustment effects of the central government’s principles of “housing for living, not for speculation” and the “Three Stability Policy” aimed at stabilizing land prices, housing prices, and market expectations. Land prices exert a significant positive effect on housing prices through the cost-transmission channel, but their responses are delayed due to administrative approval cycles and local fiscal incentives, indicating a structural asymmetry. Moreover, the finding that an expansion of land supply can lead to short-term price increases implies that policy easing signals strengthen market expectations, reflecting China’s unique combination of institutional supply rigidity and signaling effects. Changes in the residential land ratio increased short-term market uncertainty, but in the long run, the institutionalization of the “National Spatial Planning System ” enhanced spatial stability and predictability.
The Diebold–Yilmaz (DY) spillover model was further employed to analyze the volatility and transmission structure of housing price returns across cities. The DY framework incorporated key macroeconomic variables—money supply (M2), passenger volume, and urban unemployment rate—to evaluate how macroeconomic environments regulate the strength and direction of price transmission. The results show that first-tier and directly governed cities act as primary sources of price shocks, serving as national centers of capital, information, and policy. These shocks spread sequentially to second-tier cities with a certain time lag, and subsequently to third-tier cities. In contrast, reverse spillover effects from lower-tier to higher-tier cities were limited, consistent with the “core–periphery” structure suggested by urban system theory. This diffusion pathway aligns with the logic of spatial diffusion theory and market signaling theory, empirically illustrating the hierarchical spread of policy and financial signals from core cities to peripheral ones.
Additionally, this study integrates multiple theoretical and policy frameworks—including spatial diffusion theory, market signaling theory, institutional transfer theory, urban system theory, and land finance policies—to interpret the DY model’s empirical results from structural and institutional perspectives. This theoretical-policy integration reveals that the differences in spillover intensity among cities are not statistical coincidences but structural outcomes arising from variations in industrial composition, population mobility, policy autonomy, and fiscal dependence.
Network analysis further demonstrates that China’s housing market has evolved from a monocentric structure to a polycentric network system. Beyond the traditional cores of Shanghai, Beijing, and Shenzhen, emerging second-tier cities such as Hefei, Qingdao, and Xiamen have become new diffusion hubs. This structural transformation indicates that China’s urban system is evolving into a supra-regional integrated economic zone where economic, policy, and market functions transcend administrative boundaries.
In conclusion, through the integrated PVAR–FEVD–DY–Gephi analytical framework, this study empirically verifies that China’s real estate market operates as a complex system where temporal transmission and spatial diffusion intersect. Land supply policies determine the temporal adjustment pathways of prices, while urban hierarchies and network structures govern the spatial propagation of shocks. The findings highlight the necessity of differentiated policy design that comprehensively considers city size, industrial concentration, population mobility, policy autonomy, and fiscal structures. Future housing policies should shift from short-term supply–demand regulation toward an integrated governance framework that simultaneously promotes urban system equilibrium and institutional sustainability.

목차 (Table of Contents)

• 표 목차 ⅳ
• 그림 목차 ⅴ
• 국문초록 ⅶ
• 제1장 서론 1
• 제1절 연구 배경 및 목적 1
• 1. 연구 배경 1
• 2. 연구 목적 2
• 3. 연구 질문 4
• 제2절 논문의 구성 5
• 제2장 선행연구 7
• 제1절 중국 토지공급 정책 변화와 주택가격 구조 7
• 제2절 중국 도시 부동산 시장의 지역 이질성과 구조성 11
• 제3절 토지공급정책 및 주택시장 관련 이론 16
• 1. 토지 공급 면적이 주택 가격에 미치는 영향 16
• 2. 토지 양도 방식이 주택 가격에 미치는 영향 20
• 3. 택지 비율이 주택 가격에 미치는 영향 23
• 제4절 지역 연계성과 가격 전이 관련 연구 동향 27
• 제3장 토지공급정책이 부동산 시장에 미치는 영향 실증 분석 38
• 제1절 연구방법 38
• 1. PVAR 모형의 배경과 응용 38
• 2. 자료 구성 및 변수 정의 40
• 3. 기초통계량 42
• 제2절 실증분석 44
• 1. 단위근 검정 44
• 2. 공적분 검정 46
• 3. 최적지연차수 46
• 4. PVAR 모형 안정성 분석 47
• 5. 그랜저 인과관계 검정 결과 49
• 6. 충격 반응 분석 52
• 7. 분산분해 64
• 8. 분석 결과 및 해석 67
• 제4장 주택시장 연계성 분석 70
• 제1절 연구방법 70
• 1. Diebold-Yilmaz 모형 이론적 배경과 응용 70
• 2. 연구모형 71
• 3. 연구가설 75
• 4. 연구자료 77
• 5. 기초통계량 82
• 제2절 실증분석 86
• 1. 중국 도시 유형 간 주택가격 변화율의 변동성 전이 효과 86
• 2. 일선 도시 및 직할시 주택가격 변화율의 이·삼선 도시 전이효과 98
• 3. 정책 충격에 따른 중국 도시유형별 변동성 전이 분석 104
• 4. 거시충격에 따른 중국 도시유형별 변동성 전이 분석 110
• 5. 순전이효과의 구조·제도·공간·거시 결정요인에 대한 해석 114
• 6. 네트워크 분석 117
• 7. 분석 결과 및 해석 128
• 제5장 결론 131
• 참고문헌 135
• 부록 144
• ABSTRACT 160