초고층 주상복합아파트가 인근지역 아파트가격에 미치는 영향에 관한 실증분석 = A study on the impacts of house prices by constructing Mixed-use building

국문 초록 (Abstract)

한글초록:우리나라는 1980년대 이후 도심의 공동화 현상, 침상화 현상과 직주분리에 따른 교통문제 해결을 위하여 1990년대에 도심의 효율성을 높이기 위한 방안으로 도심재개발기본계획에 주거복합 의무화구역과 권장구역을 지정하여 재개발 사업 시 주상복합을 건립토록 유도하고 건축물의 높이제한 완화 및 건축설계기준 완화 와 주택분양가 자율화 등의 규제완화가 이루어짐으로서 초고층 주상복합아파트의 개발의 제도적 기틀이 갖추어졌다고 할 수 있다. 이러한 배경으로 서울을 중심으로 초고층 주상복합 아파트가 2000년대 들어와서 급속도로 늘어나기 시작하였는데, 도시문제의 해결이라는 본래의 취지와는 다르게 초고층 주상복합아파트는 지역의 상징적인 랜드 마크가 되고, 높은 가격으로 인해 기존 부동산시장에서 새로운 중심지로서 그 영향력으로 주변 아파트가격 상승의 한 원인으로 최근 문제점으로 지적되고 있다. 최근 몇 년간 아파트 가격의 폭등이 사회적 문제가 되었는데, 이에 정부에서는 원가 연동제 등의 정책으로 사실상 분양가를 규제하여 아파트 가격 안정을 도모하려 하고 있는 가운데 최근 도심의 초고층 주상복합아파트의 높은 가격이 인근지역 아파트 가격상승의 원인으로 지목되어 높은 분양가를 규제해야 한다는 주장이 제기되고 있다. 사실 강남지역의 아파트와 재건축 아파트가 인근지역의 아파트 가격변화에 영향을 미친다는 가설은 많은 연구를 통해 검증 된 반면 초고층 주상복합아파트의 영향력으로 인해서 인근 지역 아파트가격이 상승 한다는 가설은 아직 연구가 이루어지지 않아 검증되지 않은 것이 사실이다. 그래서 본 연구에서는 초고층 주상복합 아파트 건립이 인근지역 아파트가격에 영향력을 미치는지에 대한 가설을 설정하여 실증 분석을 해보고자 하였다. 연구대상지는 도심에서 2000년대에 지어진 초고층 주상복합아파트로서 지역의 랜드 마크적 역할을 하는 초고층 주상복합아파트를 선정하여 인근지역 공동주택단지를 분석대상으로 삼는다. 여기서 초고층 주상복합아파트는 강남구 도곡동의 타워팰리스와 영등포구 여의도동의 트럼프월드로 선정하였다. 시간적 범위는 영향력을 알아보기 위하여 입주 전 6개월, 입주 후 6개월인 2002년 5월부터 2004년 1월까지의 자료를 사용하였다.연구 방법으로는 시점별로 인근지역 아파트가격에 미치는 영향을 추정하기 위해 주택특성, 단지특성, 근린환경특성과 초고층 주상복합아파트와의 거리변수를 설명변수로 하며 아파트 평당 가격을 종속변수로 하는 다중회귀분석을 실시하여 연구기간 2002년 5월부터 2004년 1월까지 매시기별로 주택가격결정함수(Hedonic Price Function)를 구하여 주택가격에 미치는 영향을 파악한다. 그리고 초고층 주상복합아파트와의 거리변수를 시기별로 비교 분석하여 초고층 주상복합아파트의 거리와 연구대상의 아파트가격관계에 대해서 분석하여 초고층주상복합아파트의 영향력에 대해서 실증분석을 실시하였는데, 분석 결과 다음과 같은 결과를 얻었다.첫째, 연구가설로 설정되었던 초고층 주상복합아파트로부터 거리가 아파트가격에 영향을 미칠 것이라는 가정은 다중회귀분석으로 회귀모형의 추정에 의한 검증을 통해 채택될 수 있었고, 이때 타워팰리스까지의 거리변수는 가격결정함수모형에서 -.082, 트럼프월드까지의 거리변수는 -.355로 추정되었으며 각각의 유의확률은 0.1이하로 통계적으로 유의한 변수로 받아들일 수 있어 각각의 초고층 주상복합아파트까지의 거리가 주변 아파트 가격에 영향을 미치고 있음을 분석결과 판명되었다.둘째, 초고층 주상복합아파트까지의 거리가 주변 아파트가격에 영향을 미친다는 사실을 알았으며 시점별로 회귀모형의 거리변수를 분석한 결과 차이는 있었지만 입주 후가 입주 전보다 거리에 따른 영향을 더욱 받는 사실을 알 수 있었다