부동산금융의 발전에 따른 부동산세제 개선에 관한 연구 : 자산유동화 및 부동산 투자신탁(REITs)을 중심으로 = A Study of Reformation of Real Estate Tax System According To The Development of Real Estate Finance

국문 초록 (Abstract)

IMF구제금융 이후 우리나라의 부동산시장은 지각변동과 같은 변화를 겪었다. 보유 부동산의 원활한 매각을 지원하기 위한 세제개혁과 함께 부동산의 취득.보유.처분에 대한 규제가 지속적으로 완화되었으며, 새로운 파이낸싱기법으로 부동산투자신탁제도, ABS.MBS, 부동산투자신탁 등 새로운 제도도 도입되었다.
이러한 일련의 부동산정책변화로 부동산시장과 금융시장을 접목시킬 수 있는 시대가 도래 하였으며 부동산에 대한 간접투자시대가 열리게 되었다. 이러한 부동산금융의 정착을 위해서는 실질적으로 투자자들의 관심을 유도할 수 있는 제도적 장치가 필요한데 세제상의 혜택을 부여하는 것이 하나의 중요한 방법이 될 수 있다.
이에 본 연구에서는 문헌연구방법에 기초하여 REITs, ABS, MBS, 프로젝트파이낸싱 등 부동산금융의 개선방안을 부동산세제 측면을 중심으로 제시하였다. 그 결과 다음과 같이 정리될 수 있다.
먼저 부동산금융 과세제도의 개선방향은 과세의 중립성, 효율 및 간편성, 국제적세무회계 기준과의 조화, 실질과세의 원칙이 이루어 질 수 있도록 개선되어야 한다.
구체적으로는 부동산투자신탁 등 부동산금융에 조세제도의 지원이 필수적이다. 세제지원이 없이는 부동산투자회사제도의 성공은 불가능하다. 따라서 부동산투자회사에 대한 조세감면은 다음과 같이 추진되어야 할 것이다.
첫째, 현재 일반 REITs에 대해서 과세하고 있는 법인세와 투자자들에 대한 개인소득세는 이중과세에 해당하므로 구조조정리츠나 증권투자회사처럼 이중과세가 배제되어야 한다. 특히 부동산투자회사에서는 투자자를 유인하기 위한 필수적인 방안으로 법인세를 면제하여야 한다.
둘째, 기업 및 금융기관이 구조조정용 부동산을 부동산투자회사에 현물출자 할 경우에 이월과세가 필요하다. 조세형평성의 차원에서 양도소득세의 감면이 어려울 경우 부동산투자회사에 대한 현물출자의 경우에 한해 양도소득세의 이연을 검토해야 한다.
셋째, 부동산거래와 관련된 조세감면이 필요하다. 우리나라는 부동산거래와 관련된 조세가 매우 높으므로 취득 관련 조세의 부담이 크다. 이러한 부담을 덜어주기 위해서 감면비율을 더욱 낮춰줄 필요가 있다.
넷째, 모집자금을 의무적으로 부동산에 투자하도록 되어 있는 부동산투자회사의 소유토지에 대해서는 종합토지세의 분리과세 및 감면이 필요하다. 따라서 부동산투자회사가 보유한 토지에 대해서는 분리과세대상으로 분류하여 부동산투자회사의 보유세 부담을 감면해 줄 필요가 있다.
다섯째, 부동산투자회사의 소유부동산에 대하여는 법인세법상의 업무무관자산에서 제외하여야 하며, 부동산투자회사의 주식에 대하여는 소득세법상의 부동산과다소유법인으로 분류하지 않아야 한다.
마지막으로 구조조정 REITs에 대한 세제상의 혜택은 일반 REITs의 발전을 저해하는 요인이 되고 있다. 이것은 결국 부동산투자회사제도의 성공적인 정착을 가로막게 될 것이다. 따라서 장기적으로 일반 REITs의 발전을 위한 제도적 보완이 필요하다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 9
• 1. 연구목적 9
• 2. 연구의 방법 및 구성 12
• 1) 연구 방법 12
• 2) 연구의 구성 12
• 제2장 부동산 조세와 관련 선행연구 13
• 1. 부동산과 조세의 의의 13
• 2. 선행연구 분석 15
• 1) 부동산세제에 관한 연구 15
• 2) 부동산금융에 관한 연구 17
• 제3장 부동산 조세 체계 20
• 1. 부동산 조세체계 현황 20
• 1) 부동산 조세의 구조 20
• 2) 부동산 거래 형태에 따른 세제 22
• 2. 부동산 관련 세제의 특징 및 문제점 28
• 1) 부동산관련 세제의 특징 28
• 2) 부동산 관련 세제의 문제점 31
• 3) 부동산금융 세제의 중요성 37
• 제4장 부동산금융제도의 현황과 유용성 38
• 1. 자산유동화 38
• 1) ABS의 개념과 발행동기 38
• 2) 자산유동화의 메커니즘 40
• 3) 우리나라 ABS의 발전과정 42
• 4) 자산유동화 활성화 방안 45
• 2. 프로젝트 파이낸싱(Project Financing) 49
• 1) Project Financing의 발전배경 49
• 2) 특징 및 구조 50
• 3. 리츠(REITs) 52
• 1) 리츠(REITs)의 개념과 특징 52
• 2) 리츠(REITs)의 일반구조 55
• 3) 자금의 조달과 운용 59
• 4) 리츠(REITs)의 유형 61
• 5) 리츠(REITs)의 장점 64
• 4. 부동산펀드 68
• 1) 「간접투자자산운용업법」의 제정 68
• 2) 부동산펀드의 특징 70
• 제5장 외국의 부동산금융제도 75
• 1. 미국의 부동산투자신탁 제도 75
• 1) 부동산투자신탁의 도입배경과 발전과정 75
• 2) 부동산투자신탁의 현황 및 특징 77
• 2. 호주의 상장부동산신탁증권 제도 80
• 1) 상장부동사신탁증권의 도입배경과 발전과정 80
• 2) 상장부동산신탁증권의 현황 및 특징 82
• 3. 일본의 리츠제도 84
• 1) J-REITs의 도입배경과 발전과정 84
• 2) J-REITs의 현황 및 특징 86
• 4. 외국사례의 시사점 90
• 제6장 부동산금융의 다양화에 대한 세제개선방안 93
• 1. 부동산금융관련조세의 문제점 93
• 1) REITs관련 세제의 문제점 93
• 2) 자산유동화 관련세제의 문제점 99
• 2. 부동산금융관련세제의 개선방안 107
• 1) 자산유동화 과세제도의 개선방안 107
• 2) 리츠관련 세제의 개선방안 110
• 제7장 결론 115
• 참고문헌 118
• 국문초록 121
• ABSTRACT 123