가로망 중심성이 부동산가격에 미치는 영향 연구

국문 초록 (Abstract)

이 연구는 서울시 가로망 공간구조를 공간 중심성 차원에서 진단하고 그 파급효과를 분석한다. 파급효과는 부동산 가격 가운데 토지 가격자료 분석을 통해 측정한다. 구체적으로 이 연구는 가로망 중심성을 도시 네트워크 분석 (Urban Network Analysis) 접근 방법으로 Betweenness, Straightness, Closeness 등 총 3개의 지표로 측정하고, 토지 가격에 대한 영향을 다층헤도닉가격모형(multilevel hedonic price models)으로 분석한다. 이 연구에서 가로망은 도로와 보행자 가로를 모두 포함한 개념이다. 이 연구는 도시 네트워크 분석방법을 가로망 자료에 적용하여 중심성을 측정한다. 출발지와 목적지를 각 노드(결절점)으로 보고, 가로망 네트워크를 교통망으로 보면, 가로망 자체의 중심성을 계량화할 수 있기 때문이다. 최근 이러한 분석 방법을 적용한 연구가 등장하고 있지만 각 노드에 연결된 가로망 폭을 고려하지 못하는 한계가 있으므로 이 연구는 가로망 폭에 대한 실측자료를 이용하여 가로망의 위계와 성격을 반영한 가로망 중심성 분석을 시도한다. 즉, 이 연구는 각 노드에 연결된 가로망의 폭을 합하여 “연결된 가로망 폭”으로 규정하고 각 노드의 특성으로 삼는다. 연구방법에서 소개할 3개 지표 계산에서 가중치가 곧 연결된 가로망 폭이다. 그 다음 그 파급효과를 가로망 중심성과 토지가격간 연관성 분석을 통해 규명하고자 한다. 기존 연구 대비 이 연구의 독창성은 첫째, 기존의 가로망 공간구조 분석에서 노드의 특성을 고려하지 않았지만 이 연구는 각 노드에서 연결된 가로망의 폭을 합하여 분석하였다. 특히, 가로망 분류상 규정된 가로망 폭으로 계산한 것이 아니라 서울시 가로망 폭에 대한 실측 자료를 활용했다는 차이점이 있다. 둘째, 그동안 가로망 중심성 연구는 대체로 가로망 중심성을 Kernel Density방법을 통해 그리드 수준으로 저장한 후 경제활동 밀도, 토지이용 밀도 등에 대한 상관관계(correlation) 중심으로 보았지만 이 연구는 토지 가격에 대해 영향을 줄 수 있는 다양한 독립변수를 통제하면서 가로망 중심성의 효과를 규명했다는 점이다. 셋째, 기존 연구는 가로망 연결 규모가 노드의 빈도에 따라 다르게 가로망 중심성 계산에 반영될 수 있다는 점을 놓치고 있으나 이 연구는 가로망 중심성 3개의 표준화 계산을 통해 기존 연구의 한계를 극복하고자 하였다. 넷째, 가로망 네트워크 반경은 500m, 1km, 3km, 5km, 10km로 각기 다르게 설정하여 네트워크 반경별 차이점을 전체 토지, 주거용 토지, 비주거용 토지로 나누어 비교하고자 한다. 이 연구의 주요 자료는 현재 보유하고 있는 2013년 서울시 표준지 공시지가 자료, 2013년 서울시 도로와 가로망 자료, 2010년 서울시 집계구 자료, 기타 서울시 공간정보 자료이다. 2013년 기준 서울시 도로와 가로망 자료는 서울시 도로와 가로망을 모두 포함한 공간정보이다. 이 자료는 각 도로와 가로망의 실측된 폭(Width)자료가 들어 있다. 사전 분석 결과를 보면, 표준화된 가로망 중심성인 Betweenness, Straightness, Closeness는 500미터와 1km 네트워크 반경에서 모두 통계적으로 유의미하였다. 대체로 일정 반경내에 연결된 가로망 폭이 클수록, 해당 노드의 경유 비중이 높을수록, 노드사이의 네트워크 거리가 직선거리에 가까운 지점 근처의 토지가격이 높았다. 이러한 연구 결과는 가로망 중심성 변화에 의해 부동산 가격이 달라질 것이며 그로 인해 장기적으로 토지 이용 변화가 일어날 수 있음을 시사한다. 아울러 이 연구는 가로망 중심성에 영향을 주는 도시정책과 도시 디자인의 파급효과를 미리 가늠하여 향후 보다 적실한 대안 모색에 기여할 수 있을 것이다.