韓國의 地目運用實態에 관한 硏究 : 忠淸地域을 中心으로 = (A)study on the operation and management of land category system in Korea

국문 초록 (Abstract)

지목은 전 국토의 토지이용 현황을 필지별로 파악할 수 있는 유일하고 중요한 수단일 뿐만 아니라, 국토관리의 원천, 각종 토지과세근거, 토지평가기준 등의 중요한 역할과 기능을 담당하고 있다. 그러나 현행 24개 지목은 그 분류가 단순하여 토지이용 특성을 제대로 반영하지 못하고 있으며, 토지관련 법규의 토지분류 용어 및 운용의 차이와 정확성 등에 많은 문제점을 안고 있다. 그러므로 지목운용실태에 대한 체계적인 연구와 검 토를 통하여 지목이 그 역할을 효과적으로 수행할 수 있도록 제도적 장치를 마련할 필요성이 제기되고 있다.
이에 본 연구는 한국의 지목운용실태를 분석 및 평가하여 그 결과를 토대로 지목운용의 발전적 대안을 모색하는 것이 연구의 목적이다. 이를 위한 세부 목표는 다음과 같이 구분된다. ① 지목운용실태에 관환 일반적 이론을 고찰한다. ② 지목운용실태에 대하여 자료조사·판례조사·현장조사·설문조사를 실시하고 이를 토대로 분석 및 평가한다. ③ 이상을 바탕으로 하여 발전적 대안을 모색한다.
이와같은 연구목적을 달성하기 위하여 본 연구의 범위는 세가지로 구분한다. 첫째, 개념적 범위로는 관리적·경제적·사회적 측면의 지목운용을 중심으로 하고, 둘째, 공간적 범위는 전국 지목현황과 사례지역 지목현황 및 운용실태를 중심으로 하였으며, 세째, 시간적 범위는 최근 10년간의 자료를 활용하였다.
연구의 방법은 첫째, 문헌조사법과 자료조사법에 의해 지목운용실태를 파악하여 문제를 제기하였다. 둘째, 지목의 부합여부, 지목변경으로 인한 지가 변화, 지역성장요인으로서의 지목 등을 분석하고자 현장조사와 자료조사를 실시하였다. 세째, 설문조사법으로 시민의 지목운용실태에 대한 인식도를 분석하였다. 네째, 판례조사법으로 지목과 관련된 대법원판례를 분석하였다.
이상과 같은 연구범위와 방법으로 분석한 결과는 다음과 같이 요약된다.
첫째, 관리적·경제적·사회적 측면에서 지목분류의 필요성이 있다는 것으로 분석되었다. 설문조사에서 지목이 필요하다는 의견이 90%로 나타났으며, 토지관리의 실태에서도 지목이 직·간접적으로 활용되고 있다는 것으로 분석되었다. 둘째, 지목은 관리적 측면에서 그 역할의 비중이 경제적·사회적 측면보다 높게 분석되었다. 지목은 지적제도의 변천에 따라 그 역할도 변화하였으며, 지적제도의 창설이래 지목의 경제적 역할은 계속해서 존치되어 왔다. 그러나 현대사회에서는 토지이용의 패턴이 다양화되고 있으며, 토지관리를 어떻게 합리적으로 하느냐 하는 것이 중요한 문제로 浮刻되고 있으므로 경제적 측면보다는 관리적 측면이 중요시되고 있다. 따라서 차제의 지목운용 은 경제적인 측면보다는 관리적 측면에 초점이 맞추어져야 한다. 세째, 지목은 경제적 측면에서 지가, 토지공급, 조세 등에 영향을 미친다고 분석되었다. 지목이 무엇이냐에 따라 지가수준에 영향을 미치므로 이에 파생되는 토지등급과 조세에도 영향을 미치고 있는 것으로 분석된다. 네째, 지목은 지역성장에 영향을 미치고 있지만 그 영향정도가 크지 않는 것으로 분석되었다. 지역성장에 영향을 미치는 변수는 여러 가지가 있지만 본 연구에서 지목변동으로 인한 지역성장의 변화를 파악하거 위하여 투입한 인구율, 도로율, 조세율의 세가지 변수로서는 명확한 영향력 파악이 용이하지 못하였다. 다섯째, 지목의 중요성에 비해 국민들이 인식하고 있는 관리적·경제적·사회적 측면의 운용실태분석에서 지목의 역할이 미미한 것으로 분석되었다. 지목의 필요성이 인정되고 있음으로 세가지 측면에서 그 역할이 기대되고 있으나 지목을 운용함에 있어서 역할이 미약하다는 것이다, 여섯째, 대법원판례에서도 지목의 불부합시 지적공부상 지목보다는 실제지목을 인정하고 있다는 점이다. 따라서 지목운용실태에서 지목의 역할이 미미한 원인은 다음과 같이 요약된다. ① 지목이 實際 土地利用 現況과 부합하지 않는다는 점이다. ② 토지행정부서에서 上地分類를 각각 상이하게 규정하여 관리를 하고 있다는 것이다. ③ 현행 24개 지목은 현대사회의 다양한 토지이용 현황의 특성을 반영할 수 없다는 것이다.
이상과 같이 분석된 지목운용에 대한 문제점을 해결하기 위해 다음과 같은 발전적 대안이 제시될 수 있다. 단기적 대안으로 첫째, 관리적 측면에서 지목불부합을 해소하기 위해 ① 토지관련부서들간의 지목변경에 대한 연계시스템을 구축하고, ② 불법지목변경을 토지관련부서 합동으로 강력하게 방지하며, ③ 지목불부합이 있을 경우 공부상 지목과 실제 토지이용 현황이 일치하도록 實査後 지적공무원에게 직권올 부여하는 것이다. 둘째, 경제적 측면에서 지목변경의 신중과 지목변경으로 인한 불로소득을 환수하고, 세째, 사회적 측면에서 지목설정원칙의 준수 및 임의의 지목변경을 근절할 수 있는 조치가 따라야 할 것이다.
장기적 대안으로 첫째, 토지이용 특성을 반영한 지목의 재분류, 둘째, 입체적 토지이용 현황을 파악할 수 있는 입체지목의 도입, 세째, 토지관리와 관련된 일관성 있는 토지법령의 정비가 필요하다.
이상과 같은 발전적 대안은 세분화 되어가는 토지이용과 그 용도경중의 변화, 정확·신속·다양한 서비스를 원하고 있는 국민의식의 변화에 대처하고, 지목이 토지정보원으로서의 역할 뿐만 아니라 관리적·경제적·사회적 측면의 역할을 제대로 수행할 수 있는 방안으로 사료된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Land category is the only and important resources to grasp the usage of the land in the whole country and has the role and function of land management resources, various taxation bases and land evaluation standard as well. But the existing 24 land categories, so simple in classification, can't reflect the characteristics of land usage and have many problems in land classification terms of land laws and in the usage and accuracy of them. Therefore there appears necessity to have institutional devices in order to use land efficiently through systematic studies on the usage of land category.
The purpose of this study is to analyze and evaluate the actual conditions concerning the usage of the Korean land category and to present, based on its result, several progressive alternatives of land category usage.
For this purpose the detailed objectives are classified as follows: ① to study land category theory ② to take material survey, case survey, on-the-spot survey and questionnaire survey on the actual conditions of land category usage and to analyze and evaluate them ③ to present progressive alternatives based on them.
To accomplish such objectives this study has three kinds of research scopes. First, as a conceptional scope, this study is centered on managerial, social and economic side of land category usage. Second, as a spacial scope, this study is centered on the situation of land category in the whole country and in model regions and on the situation of operation and management. Third, as a time scope, this study contains the material in these recent 10 years.
The research methods are as follows: First, to present problems by grasping the actual situation of land category usage through literature survey method and material survey method. Second, to take on-the-spot survey and material survey to analyze the conformity of land category, shift of land price according to the change of land category and land category as an factor of regional growth. Third, to analyze the recogntion degree of land usage. Fourth, to analyze the precedented cases through case studies.
The results of the analysis by the above study scope and methods are summarized as follows: First, the analysis indicates that there is necessity of classifying land category on the managerial, economic and social side. The questionnaire survey shows 90% opinion that land category is necessary and direct, indirect usage of land category in land management and operation. Second, the importance of land category on the managerial side is higher than that of land category on the economic and social side.
The role of land category has been changing according to the change of cadastral system. But its economic role has continued since the foundation of cadastral system. In this society, under multipurpose cadastral system, its managerial side is more stressed than its economic side because the land usage pattern has become various and the problem of how to manage land reasonably has become important. Therefore the operation and management of land category must be more stressed on managerial side than economic side. Third, on economic side, land category has an effect on land price, land grade and taxation. Land price is influenced by land category and consequently land grade, taxation are influenced by it. Fourth, land category puts an effect on the growth of a region but its effect is not great. There are various variables which can effect the growth of a region. But the clear understanding of the effect can't be accomplished by the ratio of population, road and taxation put to investigate the change of regional growth according to the change of land category. Fifth, according to the analysis of land operation on managerial, economic and social side, citizens' recognition is slight compared with the importance of land category even though its role on the above three sides is expected and its necessity is recognized. Sixth, according to the case in the Supreme Court, in case of land category inconformity, actual category rather than land category on papers is recognized. Therefore, the reason of the slightness of land category's role may be summarized as follows: ① There is inconformity between land category and its actual usage. ② Each administrative organization manages land with different land classification. ③ The current 24 land categories can't reflect the characteristics of the various situations of land usage. Based on the above analysis progressive alternatives can be presented as follows: Short term alternatives; First, on the managerial side, to solve land category inconformity ① land administrative organizations should have linking system for land category shift. ② Land administrative organizations prevent illegal land category shift unitedly and strongly. ③ In case of land category inconformity cadastral officers should have legal authority for the conformity between land category on papers and actual situation of land usage. Second, on the economic side, prudence for land category shift should be taken and unearned incomes should be taken back. Third, on the sodal side, the principle of establishing land category should be observed and the steps for rooting out changing land category at will should appear.
Long term alternatives are as follows: First, reclassification which reflects the characteristics of land usage. Second, the introduction of solid land category to gtasp solid land usage. Third, readjustment of consistent, land law on land management.
The above progressive alternatives can meet the people's change of awareness to use the land, to know the importance of its use and to require exact, swift and various service and they can be the method for land category to play the role of information resources of land.

목차 (Table of Contents)

• 目次 = 0
• 國文要約 = ⅰ
• 感謝의 글 = ⅳ
• 표 목차 = ⅷ
• 圖 目次 = xi
• 第 1 章 序論 = 1
• 第 1 節 硏究의 目的 = 1
• 第 2 節 硏究의 範圍 및 方法 = 3
• 1. 硏究의 範圍 = 3
• 2. 硏究의 方法 = 5
• 第 2 章 韓國의 地目運用實態에 관한 理論的 考察 = 8
• 第 1 節 地目運用의 槪念 = 8
• 1. 地籍의 定義 및 發展過程 = 8
• 2. 地目運用의 意味 및 性格 = 17
• 3. 韓國의 地目運用 變遷過程 = 22
• 第 2 節 地目의 類型과 機能 = 34
• 1. 地目의 類型 = 34
• 2. 地目의 機能 = 45
• 第 3 節 地目과 地域開發 = 57
• 1. 地目과 用途地域制 = 57
• 2. 地目과 地價變動 = 60
• 3. 地目과 地域成長 要因 = 64
• 第 4 節 地目의 運用實態에 관한 硏究動向 = 70
• 1. 國內의 硏究=70 2. 外國의 硏究 = 76
• 第 3 章 韓國의 地目運用 現況 및 實態 = 81
• 第 1 節 地目運用實態의 現況 및 分類 = 81
• 1. 全國의 地目現況 = 81
• 2. 地目分類의 實態 = 84
• 第 2 節 地目運用實態의 管理的 側面 = 86
• 1. 地目과 用途地域制 = 86
• 2. 地目과 土地 利用 = 88
• 3. 管理的 側面의 判例實態 = 104
• 第 3 節 地目運用實態의 經濟的 側面 = 107
• 1. 地目과 地價變動 = 107
• 2. 地目과 土地關聯租稅 = 110
• 3. 經濟的 側面의 判例實態 = 120
• 第 4 節 地目運用實態의 社會的 側面 = 123
• 1. 地目의 設定과 任意變更 = 124
• 2. 地目과 地域成長 = 127
• 第 4 章 事例地域의 地目 運用實態에 관한 調査 및 實證分析 = 132
• 第 1 節 調査 및 分析의 基準設定 = 132
• 1. 事例地域의 性格 = 132
• 2. 調査 및 分析의 틀 = 143
• 3. 調査 및 分析의 設計 = 146
• 第 2 節 地目의 運用實態에 대한 實證分析 = 149
• 1. 管理的 側面 = 150
• 2. 經濟的 側面 = 166
• 3. 社會的 側面 = 174
• 第 3 節 地目運用에 관한 相關分析 = 180
• 1. 要因間 相關分析 = 180
• 2. 地目의 必要性과 要因間 相關分析 = 183
• 3. 地目의 必要性과 要因間 回歸分析 = 186
• 第 4 節 地目運用實態의 評價 및 代案摸索 = 189
• 1. 地目運用의 評價 = 189
• 2. 地目運用의 代案 = 208
• 第 5 章 結論 = 216
• 第 1 節 要約 및 結論 = 216
• 1. 短期的 代案 = 219
• 2. 長期的 代案 = 220
• 第 2 節 政策的 提言 및 向後 硏究課題 = 221
• 1. 政策的 提言 = 221
• 2. 向後硏究 課題 = 223
• 參考文獻 = 225
• 附錄 = 236
• ABSTRACT = 240