근린주거환경 격차에 의한 서울시 사회·경제적 양극화 분석과 해소방안에 관한 연구 : 주택가격과 도시재생을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

양극화는 자본주의에 입각한 경제부문의 세계화(Globalization)에 따라 점차 심화되어 왔다. 기존의 국ㆍ내외 연구는 양극화를 세계화에 따른 부작용의 하나로 보는 견해가 주를 이룬다. 우리나라의 경우 외환위기 이후 양극화라는 표현이 자주 언론에 등장하고 있다(윤주현 외, 2006). 한국의 사회적 양극화는 1997년 경제위기 이후 세계화가 급속히 진행되는 가운데 지식기반경제의 대두로 고소득 전문직이 등장하는 반면, 중산층의 몰락과 더불어 임시고용이 확대되고 실업이 만성화되는 등 자본의 세계화와 유연화 과정에서 양극화 양상이 나타난다(임석희ㆍ이용우, 2002).
양극화의 주요 유형 중 하나가 주거양극화이다. 주거양극화는 일반적으로 주거환경을 구성하는 생활 및 광역 기반시설을 포함하는 근린주거환경의 격차에 의해 발생하는데, 이는 결국 사회·경제적 양극화의 형태로 발전한다. 주택가격의 양극화는 이러한 사회·경제적 양극화의 한 예라고 할 수 있다. 그러나 주택가격의 양극화는 일부 연구가 존재하지만 다른 측면의 연구에 비해 계량적 연구가 부족하고 심도 싶은 연구가 이루어지지 못한 분야였다.
이에 본 연구는 국토교통부 실거래가 자료, 서울시 열린 데이터 광장 자료 등을 활용해 분석데이터를 구축하고 서울시에 내제된 가격의 양극화현상을 선행연구의 통계학적 방법론을 이용해 실증적으로 분석하고, 이러한 양극화현상의 시계열적 변화를 추적하여 양극화의 심화정도를 심층적으로 분석하고자 한다. 또한 서울시의 양극화 해소를 위한 대안으로 도시재생사업을 검토하고 서울시에서 추진되고 있는 도시재생사업이 가격양극화의 완화에 미치는 영향을 실증적으로 검토하고자 한다.
본 연구는 ①이론적 검토를 위한 문헌조사단계, ②실증분석을 위한 자료수집 및 모형구축단계, ③시사점 및 정책적 제언방안 도출단계의 3단계 프로세스를 거쳐 진행된다. 문헌조사 및 분석을 통해 관련 이론 및 개념의 정립하고, 선행연구를 체계적으로 정리한다. 이러한 문헌조사 및 분석결과는 실증분석을 위한 개념적 바탕이 되며, 실증분석모형의 세부적인 설정의 근거자료로 활용된다. 이후 정립된 이론 및 개념을 바탕으로 실증분석을 위한 자료 등을 수집하고 모형을 구축하여 분석결과를 도출하는 단계를 진행한다. 자료의 수집은 국토교통부 실거래가 자료, 미래에셋 부동산114의 REPS, 통계청에서 제공하는 통계지리정보서비스인 ‘살고싶은 우리동네’ DB, BIZ-GIS에서 제공하는 GIS기반 빅데이터, 서울시 열린 데이터광장에서 제공하는 서울시 지역자료를 종합하여 최종분석에 활용할 데이터를 구축할 예정이다.
모형설계에 앞서 양극화의 정도를 수치화하기 위해 선행연구에서 활용했던 여러 검증방법을 종합적으로 고려하고자 한다. 양극화 척도는 ①Moran’s I test, ② Wolfson지수, ③ Esteban-Ray지수, ④ 십분위 및 오분위분배율을 이용할 것이다.
이러한 양극화 척도는 상대적 평가가 어렵다는 문제점을 내포한다. 따라서 보다 심층적인 접근을 위해 강남과 그 외 지역의 더미변수를 종속변수로 하는 이항 로지스틱모형을 구축해 선행연구를 통해 강남이 비 강남지역에 대해 가지는 특성을 확률적으로 도출하고자 한다. 나아가 Weidmann(2011)의 방법론을 차용하여 그 동안 사회과학분야에서는 거의 적용되지 못하였으나 금융, 전산, 생물학 등의 분야에서 광범위하게 활용되어 왔던 유한혼합모형(Finite Mixture Model)을 도입하여 관련 국내연구의 계량적 진일보를 도모하고자 한다.
끝으로 서울 주택시장의 가격양극화 문제를 해결하는 방안의 하나로 도시재생사업을 검토하고 기존 도시재생사업이 가격양극화에 미치는 영향을 살펴보고자 한다. 이를 검증하기 이중차분모형을 도입하여 도시재생사업이 주택가격에 미치는 영향을 살펴볼 것이다.