법정지상권에 관한 연구 : 건물이 등기되지 아니한 경우를 중심으로

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< Abstract >

A Study on the legal superficies

- Focusing on unregistered building -

Hwang Hyun Gyu
Department of Law
Graduate School of Legal Affairs
Chonbuk National University

Professor Chung Jae Kil
Academic Director

In our legislation, land and buildings are treated as a separate real estate. Under Civil law article 366, when the land and building belong to the each other owner by auction of pledge, the superficies is legally justly admitted. That superficies is called the legal superficies. Legal superficies is a peculiar system that regulates utilization relation of land and building.
In case the owner of land and building are separated by auction of security, legal superficies is a specific system on control of using land for building's owner who has not an opportunity to acquire right in order to utilize land.
The main purpose of legal superficies is to guarantee utilization of land for the owner of building. The existence of legal superficies to the land purchased by auction is very important for the legal position of the buyer of land.
But by the article 366, it is not clear when the legal superficies is established and not concrete what situations and conditions are necessary. Therefore, the conditions and contents of the legal superficies have been arranged by the existing theories and precedents, and theories and precedents show a tendency to expand the conditions.
There are four conditions of legal superficies recognized in theories and precedents. First, existence of building at the time of laying in pledge. Second, the owner of land building is identical. Third, laying in pledge to land and building which one or both side. Forth, separation of possession by practice of auction.
We know that the system has strengthened the regal superficies by insisting on the public benefit of social and economic aspects called as the building protection, which gives the significant limitation to the owner of land and gives the burden to the bidder at the same time.
And the similar cases have recently reversed the past judgments of the Supreme Court.
Understanding and judging on the establishment of legal superficies is difficult and hard.
Accordingly, the bidders must avoid the bidding of the properties that are subject to the legal superficies establishment if possible. But, if the bidder must unavoidably participate in the bidding, it is desirable that the bidder will study the bidding properties a lot through the thorough analysis of judicial precedents and close field checkup before the bidding.
Also, this system which becomes a significant limitation to the owner of land must be approved only in unavoidable cases. That is, it must be approved only when the base is clear in a point of public request and private benefit.
It is not reasonable that the legal superficies, as a type of real estate objects that must have the clear conditions and contents, have been solved by the Supreme Court as it shows a variety of judicial precedents due to disputes.
Therefore, the followings are alternative proposals to solve problems.
First, the court can actively intervene in the auction before the auction
and then can lead a package auction.
Second, the party can report the facts of the properties that are subject to legal superficies to the court.
Third, the properties that are not subject to the regal superficies must be collectively appraised and so the ground properties must be included in the bidding price.

목차 (Table of Contents)

• < 차 례 >
• 제 1 장 서 론
• 1. 연구의 목적 1
• 2. 연구의 범위와 방법 4
• 제 2 장 법정지상권의 일반적 고찰
• 1. 법정지상권의 의의 6
• (1) 법정지상권의 의의 6
• (2) 법정지상권의 연혁 7
• 1) 고대의 법정지상권 8
• 2) 근대의 법정지상권 9
• 3) 우리 민법에서의 법정지상권 10
• 가. 구민법에서의 법정지상권 10
• 나. 현행민법에서의 법정지상권 11
• 2. 법정지상권의 인정이유 12
• (1) 건물 보호의 공익상 요청 12
• (2) 저당권 설정 당사자의 예측가능성 13
• (3) 이용권과 가치권과의 조화 13
• (4) 당사자간의 해결가능성 희박 14
• (5) 잠재적인 이용관계의 현실화 14
• (6) 환경보호의 측면 15
• 3. 법정지상권의 법적 성격 15
• (1) 학설 15
• (2) 판례 16
• (3) 검토 17
• 제 3 장 법정지상권의 성립요건
• 1. 저당권 설정 당시 건물이 존재할 것 18
• (1) 건물의 존재시기 18
• 1) 나대지에 토지 저당권이 설정된 후 축조된 건물의 경우 18
• 2) 토지저당권자가 토지소유자에게 건물축조를 동의한 경우 20
• 3) 건물 신축후 설정된 후순위 토지저당권의 실행과 법정지상권 21
• 4) 토지저당권 설정 후 신축된 건물의 설정된 저당권의 실행과 법정지상권 22
• (2) 법정지상권이 인정되는 대상건물 23
• 1) 미등기 또는 무허가 건물의 존재와 법정지상권 23
• 2) 건축 중의 건물 24
• 3) 토지저당권 설정후 경매 이전에 증축·개축·재축·신축된 지상건물 25
• 가. 건물의 증축·개축·재축의 경우 25
• 나. 건물의 신축의 경우 26
• 2. 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일소유자에게
• 속할 것 29
• (1) 저당권 설정 당시 소유자가 다른 경우 29
• (2) 소유자가 가족인 경우 30
• (3) 저당권 설정 후 소유자가 변동된 경우 30
• (4) 저당권 설정 전에 가등기가 있는 경우 32
• (5) 저당권 설정 후 동일인의 소유로 된 경우 33
• (6) 토지 또는 건물의 공유관계가 존재하는 경우 33
• 3. 저당권이 설정될 것 34
• 4. 경매의 실행으로 소유자가 분리될 것 35
• 제 4 장 미등기 건물에 대한 법정지상권
• 1. 경매과정에서의 법정지상권 39
• (1) 미등기 건물의 유형 39
• (2) 경매에서 법정지상권의 성립 40
• (3) 경매시 법정지상권의 문제점 41
• 1) 토지소유권의 제한 41
• 2) 건물 매수청구와 부당한 가격책정 문제 42
• 3) 건물소유자의 부재에 따른 제3자와의 법률문제 42
• 4) 편법적인 수단으로 사용 43
• 2. 제시외 건물에 대한 법정지상권 43
• (1) 유체동산의 집행대상 43
• (2) 무허가 건물과 저당권의 실행 47
• (3) 제시외 건물의 부합 48
• (4) 실체법에 의한 해결 51
• 1) 민사집행법에 의한 해결 52
• 2) 부동산등기법에 의한 해결 53
• 3) 미등기부동산의 강제집행 54
• 3. 법정지상권의 양도 56
• (1) 지상권 규정 57
• (2) 건물소유권의 양도와 법정지상권의 귀속문제 58
• 1) 법정지상권 이전등기를 하지 않은 경우 58
• 2) 미등기건물의 양수인의 처분권 60
• (3) 건물이 경매된 경우 61
• 제 5 장 결 론 66
• < 참고문헌 > 69