재건축 이주세대가 인근 전세시장에 미치는 영향: 서울시 및 경기도를 중심으로 = The Impact of Redevelopment-Induced Relocating Households on Nearby Jeonse Markets:Focusing on Seoul and Gyeonggi Province

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 대규모 재건축 사업으로 인한 이주·멸실이 인근 전세시장에 미치는 영향을 실증적으로 분석하는 데 있다. 이를 위해 서울시 16개, 경기도 11개 재건축 아파트 단지를 선정하고, 관리처분계획인가(또는 이주 공고)를 기준으로 전·후 약 20개월에 해당하는 전세 실거래 자료를 구축하였다.
우선 자치구(시·군)의 전세가격지수와 비교한 상대전세가격지수를 산출하여 정비구역 인근(1km 이내) 전세가격의 움직임을 살펴본 결과, 단지별·지역별로 패턴이 매우 상이하며 멸실 세대수가 크다고 해서 항상 상대전세가격지수가 크게 상승하는 것은 아닌 것으로 나타났다. 이는 재건축 이주 효과가 사업 규모뿐 아니라 사전 이주, 기존 가격 수준 등 복합적 요인에 의해 결정된다는 점을 시사한다.
보다 엄밀한 인과 추정을 위해 재건축 단지 1km 이내를 처치집단, 1~2km(Model1) 및 1~3km(Model2)를 통제집단으로 설정한 동태적 이중고정효과모형을 추정하였다. 개별 단지 수준에서는 관리처분 이후 단기적으로 뚜렷한 전세가격 상승효과가 나타나는 사례(신반포3차, 둔촌주공 등)와, 효과가 미미하거나 오히려 상대적 하락을 보이는 사례(개포주공3단지, 일부 경기 단지)가 혼재하는 등 반응 경로의 이질성이 크게 확인되었다. 이에 멸실세대수로 가중한 평균 효과를 산출한 결과, 서울과 경기도 모두에서 관리처분 이후 약 4~6개월 동안 인근 1km 전세가격이 통제지역 대비 대략 2~4% 정도 일시적으로 상승한 뒤, 약 1년 이내에 그 격차가 대부분 해소되는 것으로 나타났다.
이러한 결과는 재건축 이주가 인근 전세시장에 단기적인 상승 압력을 야기하는 것은 사실이나, 그 규모와 지속기간이 일반적으로 상상되는 ‘장기적 전세대란’ 수준과는 거리가 있음을 보여준다. 따라서 재건축 이주에 대한 정책 대응은 관리처분 전후의 제한된 시기와 공간에 집중하는 것이 효율적이며, 개별 단지의 극단적 사례를 전체 시장에 일반화하는 접근은 지양할 필요가 있음을 시사한다.

목차 (Table of Contents)

• 국문요지 viii
• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 이론적 고찰 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 제2장 선행연구 및 이론연구 5
• 제1절 정비사업의 개요 5
• 제2절 서울시 재건축 현황 8
• 제3절 경기도 재건축 현황 9
• 제4절 선행연구의 검토 11
• 1.정비사업에 따른 전세가격 상승 요인에 관한 연구 11
• 2.주거 이동 패턴에 관한 연구 13
• 제5절 재건축으로 인한 파급효과에 대한 이론적 논의 15
• 제6절 본 연구의 차별성 18
• 제3장 연구의 설계 20
• 제1절 분석자료 및 시·공간적 범위 20
• 1.분석자료 20
• 2.연구의 시간적 범위 20
• 3.연구의 공간적 범위 21
• 제2절 자료 정제 24
• 제3절 분석 모형 설정 26
• 1.상대전세지수를 사용한 전세가 변동 추정 모형 26
• 2.지수 산정 방법 30
• 1)베이지안 분석 방법론 30
• 2)반복매매 모형 31
• 3)Random Walk(RW) 반복매매 모형 32
• 3.동태적 이중고정효과 모형 33
• 4.변수의 설정 35
• 제4장 실증분석 37
• 제1절 정비사업으로 인한 전세가격 변동 기간 분석 37
• 제2절 기초통계량 48
• 제3절 동태적 이중고정효과 모형 추정 결과 51
• 1.서울시 동태적 이중고정효과 모형 추정 결과 52
• 2.경기도 동태적 이중고정효과 모형 추정 결과 58
• 제5장 결론 66
• 제1절 결론 66
• 제2절 시사점 및 향후 연구과제 68
• 참고문헌 70
• 부록 72
• 제1절 기초통계량 72
• 1.서울시 기초통계량 72
• 2.경기도 기초통계량 76
• 제2절 동태적 이중고정효과 모형 분석 결과 79
• 1.서울시 동태적 이중고정효과 모형 분석 결과 79
• 2.경기도 동태적 이중고정효과 모형 분석 결과 86
• ABSTRACT 90