도시재생에서 조세담보금융을 통한 지원효과 연구 = A Study on the Effects of the Tax increment financing on Urban Regeneration

국문 초록 (Abstract)

기존 재개발ㆍ재건축사업은 사회적으로 큰 문제점들을 초래하였으며 이러한 문제점들을 보완하기 위해 2013년 도시재생특별법을 개정하였다. 그러나 공적 자본 중심의 사업구조로서는 도시재생사업의 한계가 있으며, 다양한 금융기법을 활용하여 민간자본의 투자를 유도하여 창의성 있는 도시재생사업이 진행되어야 한다. 따라서 본 연구에서는 해외 선진국에서 활용하고 있는 여러 금융 기법 중 지방정부 차원에서 사용 가능한 조세담보금융(Tax Increment Finance)제도를 통해 도시재생사업에서의 지원효과를 분석해보고자 한다.
선행연구를 통해서 국내 도시재생의 개요와 조세담보금융의 특성에 대하여 정리하였다. 다수의 연구에서 조세담보금융이 주택재개발, 뉴타운, 도시재생사업에서 실효성이 높다고 보았으나, TIF 규모를 산정하기 위한 추정모형의 부재를 한계점으로 남겼다. 따라서 본 연구에서는 더욱 객관적으로 TIF의 규모를 산정하기 위하여 몬테카를로 시뮬레이션과 회귀분석을 활용하여 재원조달효과를 규명하고자 하였다.
분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 서울시 도시환경정비구역을 대상으로 모의분석 결과 총 개발사업비 약 1천 1백억 원 중 16.17%인 약 178억 원의 지원 효과가 있는 것으로 나타났다. 둘째, TIF 규모 추정에 영향을 미치는 주택가격상승률, 실거래가반영비율, 할인율 등을 조합하여 시나리오 분석을 수행하였으며, 최소 6.35%에서 34.39%까지 지원 효과를 보였다. 셋째. 모의분석 결과를 기초로 하여 몬테카를로 시뮬레이션 분석을 하였으며, 평균 16%의 지원 효과가 나타났다. 마지막으로 주택가격상승률에 따른 시나리오 분석 결과 비관 시나리오에서는 평균 13%의 지원 효과가 나타났으며, 주택가격상승률 1%의 변화에 지원 효과는 1.482% 변동하는 것으로 분석되었다. 실현 가능 시나리오의 평균 지원 효과는 16%이며, 주택가격상승률 1%의 변화에 지원 효과는 1.905 변동하는 것으로 분석되었다. 낙관 시나리오의 평균 지원 효과는 19%로 나타났으며, 주택가격상승률 1%의 변화에 2.468%의 변동 폭을 보였다.
시뮬레이션 분석 결과 다수의 선행논문과 같이 TIF를 통한 재원조달 효과는 실효성이 높은 것으로 나타났으며, 주택가격상승률이 상승할수록 1%당 지원 효과가 유의미하게 증가하는 것으로 분석되었다. 이를 통해 중앙정부 및 지방정부의 입장에서 조세 담보금융의 국내 도입을 위한 유의미한 시사점을 남기고자 하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

While the existing redevelopment and reconstruction projects contributed to the physical improvement of cities, they caused major social problems such as gentry. To address these problems, the Special Act on Urban Regeneration was revised in 2013. Urban regeneration refers to the revitalization of a city whose population decreases, changes in industrial structure, and aging residential environment into economic, social, physical, and environmental activities through the introduction of new functions and utilization of local resources. Urban regeneration requires projects that are geopolitical, but there are limits to creative urban regeneration projects as a business structure that relies on public funds. Therefore, urban regeneration projects should be carried out by inducing investment in private capital by utilizing various financial techniques. However, since the urban regeneration project is not profitable, related agencies are reluctant to participate. Therefore, in this study, the effects of support in urban regeneration projects are analyzed through the TIF (tax Increment financing) system that can be used by local governments among various financial techniques.

Through prior study, the overview of urban regeneration in Korea and the characteristics of tax collateral financing were organized. Many studies have found that tax protection financing is highly effective in housing redevelopment, new towns and urban regeneration projects, but the lack of an estimated model to determine the size of a TIF has been limited. Thus, in order to determine the size of the TIF more objectively in this study, the effects of funding were to be identified using Monte Carlo simulation and regression analysis.
Simulation analysis shows that the effects of support through TIFs, such as many preceding articles, are more effective, and that the higher the rate, the greater the support effect per 1 per cent. In doing so, the central and local governments wanted to leave significant implications for the introduction of tax collateral in Korea.
Nevertheless, due to the limitations of the data, this study analyzed the effects of support on the basis of the total cost of the project, not the financing effect on the infrastructure originally intended for the TIF. In addition, the analysis was planned to be carried out considering various variables such as the housing price increase rate, the actual transaction price reflection rate, and the discount rate to determine the size of the TIF, but the analysis was not carried out.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위 및 방법 4
• 1. 연구의 범위 및 방법 4
• 2. 연구의 구성 4
• 제2장 연구의 이론적 배경 7
• 제1절 도시재생의 개요 7
• 1. 도시재생의 배경 7
• 2. 도시재생정책의 추진 경과 9
• 제2절 공적재원의 종류와 한계 12
• 1. 중앙정부의 재원 13
• 2. 지방정부의 재원 15
• 3. 주택도시기금 16
• 제3절 도시재생사업에서 민간재원의 역할 19
• 1. 민간재원 활용의 필요성 19
• 2. 민간재원 조달방안 19
• 제3장 도시재생에서 조세담보금융의 활용 21
• 제1절 조세담보금융 21
• 1. 조세담보금융의 개요 21
• 2. TIF의 운용과정 22
• 3. TIF 유동화 방법 24
• 4. TIF 재원의 범위 25
• 제4장 조세담보금융 적용가능성 검토 27
• 제1절 선행연구 검토 27
• 1. TIF 국내 도입 가능성에 관한 연구 27
• 2. TIF 제도의 재원조달효과에 관한 연구 28
• 제2절 분석모형의 설계 32
• 1. 몬테카를로 시뮬레이션 32
• 제3절 조세담보금융 모의분석 34
• 1. 조세증가지역의 지정 34
• 2. 재원조달금액의 추정 조건 36
• 3. 취득세의 추정 40
• 4. 재산세의 추정 45
• 5. 재원조달금액 분석 47
• 제4절 실증분석 48
• 1. 기초통계량 48
• 2. 몬테카를로 시뮬레이션에 따른 시나리오 분석 52
• 3. 비관(Pessimistic) 시나리오 53
• 4. 실현가능(Most Likely) 시나리오 54
• 5. 낙관(Optimistic) 시나리오 55
• 제5장 결론 및 시사점 57
• ABSTRACT 62