도시및주거환경정비법상 생활보상에 관한 연구 : 재개발·재건축사업을 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

As times have changed, the traditional theory of seizure and compensation is not able to meet new situations. Therefore, times have arrived to redefine the meaning of protection of property right in the constitutional law, the suitability of public weal or the meaning of seizure and proper compensation differently. The meaning of seizure was interpreted narrowly in the past, but now all the restriction or deprivation of property right against owner's intent must be included in the scope of seizure and it must be properly compensated.

Among the contents of proper compensation, the system of substitutive compensation has been established theoretically and practically and social consensus for the extent of substitutive compensation has been achieved in a degree. However, since the public project, including the urban improvement project today, is carried out in a large area and even changes life basis, the issue of life compensation comes to the fore as an important social issue. Regardless of its terminological definition, the ideology of life compensation has been approved legally. However, the scope of life compensation must be established on the basis of social consensus.

Different from the traditional public projects, such as the construction of a dam which was the start point of life compensation as well as its advancement, the improvement project of downtown has changed the form or content of seizure and compensation. In particular, it presents a great difference from the aspect that the concerned party of the public projects changes from the public sector to a membership-oriented association. Due to the duality of the so-called member's position, the content or characteristic of life compensation, which is represented by migration measures, must be properly interpreted in accordance with the improvement projects.

Another issue of compensation which has been remarkable in the improvement projects is a proper compensation for tenants. As the constituents of a community, tenants have the right of residence and humanly life and from the aspect of protection of property right they are on equal terms with property owners. This is the base on which the public nature of improvement projects is established and the reason to secure the equity between tenants and property owners.

On the other hand, the diversity of tenants functions as an obstacle to establish the base of indiscriminative compensation. In particular, redevelopment projects and reconstruction projects are not much different in its characteristics, but their system of seizure and compensation is quite different. Therefore, it is necessary to clearly examine the system of seizure and compensation of redevelopment and reconstruction projects. In addition, the issue of proper compensation for tenants, which is inevitable in the improvement projects, seems to violate the ideology of equality―'the same thing must be dealt with equally and the different thing differently.' By means of a common denominator of the so-called improvement project, the issue of proper compensation for tenants is integrated into the urban improvement law for form's sake, but the law must be improved to reduce the gap between reality and legal standpoints.

Another problem of tenant compensation is legal attitudes that do not distinguish the kinds of tenants. Tenants must be clearly distinguished into residential tenants and business (shop) tenants and then the frame of proper compensation must be established. Lawmaking must take the difference of contents of life measure and life compensation into account in addition to the amount of compensation.

국문 초록 (Abstract)

시대가 변화하면서 종래의 수용과 보상의 이론체계로는 새로운 상황을 담아낼 수 없게 되었다. 따라서 헌법의 재산권보장의 의미라든가, 공공복리 적합성이라든가, 수용과 정당보상의 의미가 새롭게 해석되어야할 시기가 도래한 것이다. 과거에는 수용의 의미를 상대적으로 좁게 해석하였다면 이제는 소유자의 의사에 반하는 재산권의 제한이나 박탈에 대해서는 폭넓게 수용의 범위로 포함시키고 그에 따른 정당한 보상이 이루어져야 할 것이다.

정당한 보상의 내용 가운데 대물적 보상의 경우에는 이론적으로나 실무적으로 체계가 정립되었고, 그 정도 또한 사회적 합의가 어느 정도 이루어졌다. 그러나 현재의 정비사업을 포함한 공익사업은 대규모의 면적(面的) 사업이어서 생활기반 마저 송두리째 바꾸어버려 생활보상의 문제가 등장하였다. 이제 생활보상은 그 용어의 사용에 구애받지 않고 그 이념은 법적으로 받아들여지고 있다. 다만 생활보상의 범위를 어떻게 정할 것인지의 문제는 공동체의 합의로 그 해결점을 도출해 내야 할 것이다.

생활보상의 시발점과 발전을 가져온 댐 건설 사업과 같은 기존의 공익사업과는 다른 성격을 지닌 도심지의 정비사업에서는 수용과 보상의 형태나 내용이 변용되어 나타나고 있다. 특히 공익사업의 주체가 공공에서 조합원으로 구성된 조합이 된다는 점에서 매우 큰 차이점을 보이고 있다. 이른바 조합원의 지위의 이중성으로 인하여 이주대책으로 대변되는 생활보상의 내용이나 성격이 정비사업에 맞게 해석되어야 한다.

정비사업에서 두드러지게 나타나고 있는 또다른 보상의 문제로는 세입자에 대한 정당한 보상이다. 공동체의 구성원으로서 주거권과 인간답게 살 권리를 가지며, 재산권을 보장받아야 하는 점은 소유자와 다름이 없다. 이것은 정비사업의 공공성을 뒷받침해주는 근거이며 세입자와 소유자의 형평성을 담보해야 하는 이유이다.

한편 다양한 형태의 세입자의 모습은 일률적인 보상의 근거를 세우는 데에 많은 장애를 주고 있다. 특히 재개발사업과 재건축사업은 성질상 확연한 차이를 발견할 수 없음에도 수용과 보상의 체계를 달리하고 있음은 분명히 짚고 넘어가야 할 부분이다. 나아가 이들 정비사업에서 파생되는 세입자의 정당한 보상의 문제도 ‘같은 것은 같게 다른 것은 다르게’라는 평등의 이념에 저촉되고 있음을 보았다. 정비사업이라는 공통분모를 가지고 도시정비법에 형식적 통합만 하고 있지만 실질적인 차이를 줄여나가는 법의 정비가 요구된다.

세입자 보상의 또다른 문제점은 세입자의 목적을 구별하지 않는 법의 태도이다. 세입자는 크게 주거를 목표로 하는 주거세입자와 영업을 목표로 하는 영업(상가)세입자로 명확히 구별하여 그에 따른 정당한 보상의 틀을 마련하여야 한다. 보상액의 다과(多寡) 뿐만 아니라 생활대책 및 생활보상의 내용이 달라질 수 있음을 고려하여 입법을 하여야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 序 論 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 방법 3
• 제2장 보상법의 체계 6
• 제1절 헌법상 재산권보장의 의미 6
• Ⅰ. 재산권보장의 원칙 6
• Ⅱ. 헌법 제23조의 규범구조 6
• 1. 재산권 형성적 법률유보 6
• 2. 재산권 행사의 사회적 제약 8
• 3. 재산권보장적 법률유보 8
• 4. 상반구조적 규범구조 9
• 제2절 수용과 보상법의 체계 10
• Ⅰ. 수용 10
• 1. 의의 및 기능 10
• (1) 헌법상의 수용의 의미 재해석 10
• (2) 수용의 기능 11
• (3) 토지보상법상 수용의 의미 11
• 2. 수용의 효과 12
• 3. 토지보상법의 지위 12
• (1) 일반법적 지위 12
• (2) 개별법률과의 관계 13
• Ⅱ. 손실보상의 체계 14
• 1. 재산권보장의 기초 14
• 2. 법률의 체계 14
• (1) 토지보상법에 의한 보상 14
• (2) 특수한 형태의 보상 15
• 제3장 재산권보상과 생활권보상과의 관계 16
• 제1절 생활보상 개념의 혼용 16
• Ⅰ. 새로운 유형의 보상형태에 대한 접근 방법의 차이 16
• 1. 논의의 출발점 16
• 2. 개념의 사용 16
• 3. 판례의 태도 18
• (1) 다수의견 18
• (2) 반대의견 18
• (3) 반대의견의 보충의견 18
• (4) 소결 19
• Ⅱ. 생활보상의 인정범위 논란 19
• Ⅲ. 생활보상의 내용에 따른 분류 20
• Ⅳ. 소결 21
• Ⅴ. 생활보상의 근거 22
• 1. 헌법적 근거 22
• 2. 법률적 근거 24
• 제2절 재산권보상의 임계점 25
• Ⅰ. 재산권의 범위 25
• 1. 사회적 산물로서의 재산권 25
• 2. 현행 헌법상의 재산권의 범위 25
• Ⅱ. 재산권보상 26
• 1. 보상대상의 변천과 종래의 논의 26
• 2. 보상대상의 다양화 및 한계 27
• 3. 재산권보상과 생활권보상의 일반적 차이점 28
• 4. 해결의 실마리 28
• (1) 재산권 범위의 확장과 생존배려 28
• (2) 생활보상 개념의 도입 29
• 제3절 개별법상의 생활권보상 30
• Ⅰ. 토지보상법상의 생활권보상 30
• Ⅱ. 기업도시개발특별법 30
• 1. 법령상 내용 30
• 2. 기업도시 개발에 따른 이주대책 등에 관한 기준의 내용 31
• Ⅲ. 산업입지 및 개발에 관한 법률 33
• Ⅳ. 댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 33
• 1. 이주대책 33
• 2. 이주정착지원금 및 생활안정지원금의 지급 34
• 3. 지방자치단체의 생계지원 34
• 4. 댐수탁관리예정자의 생계지원 34
• 5. 댐주변지역지원사업에 의한 지원 35
• Ⅴ. 발전소주변지역 지원에 관한 법률 35
• Ⅵ. 폐기물처리시설 설치 촉진 및 주변지역지원 등에 관한 법률 35
• Ⅶ. 주한 미군기지이전에 따른 평택시등의 지원등에 관한 특별법 36
• Ⅷ. 신행정수도 후속대책을 위한 연기공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법 37
• Ⅸ. 재해위험 개선사업 및 이주대책에 관한 특별법 37
• Ⅹ. 전원개발촉진법 38
• ⅩⅠ . 택지개발촉진법 38
• ⅩⅡ. 도시개발법 38
• ⅩⅢ. 도시 및주거환경정비법 39
• ⅩⅣ. 국민임대주택건설등에관한 특별조치법 39
• 제4절 법령상의 생활권 보상제도 분석 39
• Ⅰ. 토지보상법과 개별법의 관계 39
• Ⅱ. 이주대책제도 39
• 1. 이주대책 대상자의 범위 39
• 2. 이주대책 기준일 40
• Ⅲ. 기타 40
• 1. 생활안정자금 지급 41
• 2. 재취업 관련 규정 41
• 3. 주민 소득창출 및 소득증대 지원사업 41
• 4. 영농의 유지 조치 41
• 5. 상업용지 공급 42
• 6. 주변지역 주민을 위한 지원사업 42
• 7. 기타 생활권 보상 42
• 제4장 재개발사업에서 소유자 보상의 의미 43
• 제1절 도시정비법의 체계 43
• Ⅰ. 현행 정비사업의 체계 43
• Ⅱ. 도시정비법의 제정 연혁 44
• 1. 재개발사업의 도입 44
• 2. 재개발사업의 전개 44
• 3. 제도의 통합 45
• Ⅲ. 토지보상법과 도시정비법의 관계 45
• 1. 토지보상법의 일반법적 지위 45
• 2. 개발사업법의 일종인 도시정비법 46
• 3. 도시정비법과 토지보상법의 관계 47
• (1) 단서의 실제적 의미 47
• (2) 제40조 단서규정의 신설 48
• Ⅳ. 재개발사업의 특성 49
• 1. 소유자 지위의 이중성 49
• 2. 손실보상의 특수성 49
• 제2절 재개발사업 참여조합원(소유자)의 지위 또는 보상 50
• Ⅰ. 개발사업의 주체 및 처분의 상대방 50
• 1. 이익귀속의 주체 50
• 2. 재개발조합과의 관계 51
• Ⅱ. 이주대책의 실질 51
• 1. 일반적 이주대책 51
• (1) 이주대책의 의미 52
• (2) 학설의 태도 53
• (3) 판례의 태도 53
• (4) 소결 54
• 2. 토지보상법상의 이주대책 55
• (1) 이주대책의 일반적 도입 및 연혁 55
• (2) 이주대책대상자의 범위 57
• (3) 이주대책의 주요 내용 58
• (4) 이주정착금 제도 59
• (5) 이주대책대상자에 대한 택지 및 주택의 특별공급 61
• 3. 재개발사업에서의 이주대책 61
• (1) 이주대책에 대한 공간개념의 변화 61
• (2) 새로운 유형의 이주대책 62
• 제3절 재개발사업 반대조합원(소유자)의 지위 또는 보상 64
• Ⅰ. 피수용자의 지위 64
• Ⅱ. 피수용자의 보상 형태 65
• 제5장 재개발사업에서 세입자 보상 66
• 제1절 세입자 보상의 의의와 세입자의 분류 66
• Ⅰ. 의의 66
• Ⅱ. 세입자의 개념 67
• Ⅲ. 세입자의 분류 67
• 1. 찬성조합원의 세입자와 반대조합원의 세입자 68
• (1) 구별의 근거 68
• (2) 보상의 처리 68
• 2. 주거세입자와 상가세입자 69
• 3. 재개발세입자와 재건축세입자 69
• 제2절 주거세입자 보상 70
• Ⅰ. 세입자에 대한 사법상 법률관계와 손실보상의 접점 70
• Ⅱ. 세입자에 대한 생활보상 71
• 1. 세입자에 대한 이주대책 71
• (1) 토지보상법의 이주대책 71
• (2) 도시정비법의 이주대책 73
• 2. 세입자에 대한 주거대책 77
• (1) 제도의 연혁 77
• (2) 법적 성격 78
• (3) 재개발사업의 경우 세입자 주거대책 78
• 3. 이사비(동산의 이전비) 지급 81
• (1) 이사비의 성격 82
• (2) 내용 83
• 4. 세입자를 둔 조합원의 보상의무 강화 83
• (1) 도입의 취지 83
• (2) 내용 84
• (3) 비판 84
• 5. 비교법적 고찰 84
• 제3절 상가세입자 보상 85
• Ⅰ. 상가 세입자의 특수성 85
• Ⅱ. 상가세입자 영업손실보상 86
• 1. 토지보상법의 영업손실보상 87
• (1) 영업손실보상의 의의 87
• (2) 영업손실의 보상대상인 영업 90
• (3) 영업별 보상기준 90
• (4) 보상항목의 성격 90
• 2. 상가세입자 영업보상 보완 92
• 3. 상가세입자의 권리금 93
• (1) 권리금과 영업손실보상의 관계 93
• (2) 권리금에 대한 사법상 논의 94
• (3) 재개발사업에서 권리금의 보전방안 95
• Ⅲ. 상가세입자에 적용될 수 있는 개정법의 주요내용 98
• 1. 의견제시 99
• 2. 이주대책 99
• 3. 손실보상과 건물명도의 동시이행관계 100
• (1) 관리처분계획의 의의와 법적효과 100
• (2) 명도소송의 근거 101
• (3) 사용수익 정지조항의 연혁과 기능 101
• (4) 세입자의 손실보상과 건물명도소송 102
• (5) 검토 103
• 4. 정보공개의무 103
• 제6장 재건축사업에서의 소유자 및 세입자 보상 105
• 제1절 재건축사업의 연혁 및 취지 105
• Ⅰ. 개관 105
• Ⅱ. 재건축사업 관련 법령의 연혁 106
• 1. 재건축사업의 법적근거 마련 106
• 2. 재건축사업의 변화 107
• 3. 도시정비법으로의 통합 107
• Ⅲ. 재건축사업의 공공성 인정여부 107
• 1. 헌법적 측면 108
• 2. 도시계획적인 측면 109
• 3. 경제적 측면 109
• 4. 판례의 태도 110
• 5. 소결 110
• Ⅳ. 재개발사업과의 異同 111
• 제2절 재건축사업의 소유자 보상 문제 112
• Ⅰ. 소유권 취득의 방법 112
• 1. 매도청구의 의의 112
• 2. 매도청구제도의 기능 112
• 3. 매도청구권제도의 위헌여부 113
• 4. 매도청구권행사의 효과 113
• (1) 권리변동 113
• (2) 매도청구 상대방의 문제 114
• Ⅱ. 토지보상법과의 관계 114
• 제3절 재건축사업의 세입자 보상 115
• Ⅰ. 세입자의 지위 115
• Ⅱ. 현행법의 태도 115
• 1. 사업에서의 배제 115
• 2. 세입자 보상에 대한 규정의 부존재 116
• 3. 문제점 116
• Ⅲ. 개정법의 적용범위 117
• 제 7 장 결 론 118
• 참고문헌 120
• 국문초록 124
• ABSTRACT 126