대출형부동산펀드의 수익률 결정요인에 관한 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

PF(Project Financing) is a combination with collective investment vehicle and has responded to various needs of the investors and the fund raisers. Despite remarkable growth of PF market, rare empirical analysis of PF real estate fund has been made through systematic accumulation of materials. It is because the loan has been made in line with the credit enhancement without systematic management and feedback of PF related empirical materials. After the financial crisis, the financial authorities prepared the system to manage and supervise the current state of PF sites in each financial division due to the drastic increase of PF default ratio. And, if some more materials like this are accumulated, it can be used as the decision making indicator for such numerous interested parties as the dealers of collective investment vehicles who manage the funds through empirical analysis, the borrowers, and the lenders(investors).
This study was initiated from the curiosity that what kind of characteristics PF real estate fund which accompanies relatively high cost structure against the general PF would reveal in the respect of rate of return comparing to the general PF financing method, and that how much the management capability of the fund management company would affect the rate of return of PF real estate fund. Empirical analysis was made for the factors affecting the rate of return of PF real estate fund according to the characteristic of the fund and its management company and that of development project, however, most of the variables failed to adopt the characteristic of the management company in the process of model establishment. This means a great number of fund management companies could not exhibit the management ability of risk management during the period of financing arrangement and operation in PF market and showed indirectly they could not overcome the passive role of simply providing the vehicle.
This study generated the variables affecting the rate of return of PF real estate fund and expected them to be able to contribute for the enhancement of management capability of the management company. And it also expected them to be used for the lenders(investors) as the investment decision making indicators that should consider the characteristic of PF real estate fund rate of return and, for the borrowers(financial consumers), as the indicators to choose alternative fund raising method for the development project. In spite of such a wish, it learned a great deal of limitations set aside contrary to the initial expectation.
It is estimated that this study is not to suggest the determinant model of PF real estate fund rate of return but to offer various possibilities for the future studies of next generation. From now on, it is expected that this study will be able to offer great efficiency in the aspect of decision making and business operation regarding the establishment of PF real estate fund through systematic materials accumulation and more sophisticated empirical analysis model.

국문 초록 (Abstract)

PF(Project Financing)금융은 집합투자기구와의 결합으로 투자자 및 자금조달자의 다양한 니즈에 대응해왔다. 2011년 3월말 기준 대출형부동산펀드의 비중은 전체 부동산펀드의 27%를 차지하였으며 그 이전 해에는 부동산펀드 수탁고 11.6조원 중 65%수준인 7.5조원을 차지할 정도로 부동산펀드에서 높은 비중을 차지해 왔다.
PF시장의 눈부신 발전에도 불구하고 PF에 투자하는 대출형 부동산펀드는 체계적인 자료구축을 통한 실증분석은 드물게 이루어져 왔다. 풍부한 자금유동성과 주택경기의 활황 기조에 힙입어 PF 금융은 괄목할만한 양적 성장을 이루었으나, PF사업과 관련한 실증적 자료의 체계적인 관리와 피드백이 없이 신용보강에 의존하여 대출을 실행해왔기 때문이다. 전통적으로 채권보전장치나 담보에 의해 대출 여부를 결정지어 왔기 때문에 사업 본연에 대한 평가가 소홀했던 것도 사실이다.
금융위기 이후 PF 연체율 급증으로 인해 금융당국에서는 금융권역별로 PF사업장 현황을 관리․감독하는 시스템이 마련되었고 이러한 자료가 좀 더 축척된다면, 실증분석을 통해 펀드를 운용하는 집합투자업자나 자금수요자, 자금대여자(투자자) 등 여러 이해관계자의 의사결정 지표로 활용할 수 있을 것이다.
본 연구는 일반적인 PF에 비해 고비용 구조를 수반하는 대출형부동산펀드가 일반적인 PF 금융방식에 비해 수익률 측면에서 어떠한 특성을 보이는지, 대주 및 차주 외에 자산운용회사의 운용능력은 대출형부동산펀드의 수익률에 얼마만큼의 영향력을 가지는지에 대한 의문에서 시작되었다. 펀드 특성과 운용사, 개발사업 특성에 따른 대출형부동산펀드의 수익률에 영향을 주는 요인을 실증 분석하였는데 운용사의 특성은 모형구축과정에서 대부분의 변수들이 채택되지 못하였다. 이는 상당수의 자산운용사들이 PF시장에서 금융주선 및 운용기간 중 리스크관리에 있어 운용능력을 발휘하지 못하고 단순히 기구(vehicle)의 제공이라는 소극적인 역할에서 벗어나지 못함을 간접적으로 보여주는 것이라고 하겠다.
본 연구를 통해 대출형부동산펀드의 수익률에 영향력 있는 변수들을 도출하여 운용사의 운용능력 제고에 기여할 수 있고, 대주(투자자)에게는 대출형부동산펀드의 수익특성을 감안한 투자의사결정지표로, 차주(자금수요자)에게는 개발사업의 자본조달 대안을 선택할 수 있는 지표로 활용될 수 있기를 기대하였다. 이러한 당초 기대에도 불구하고 당초 예상과는 달리 많은 한계를 남겼다. 본 연구는 대출형부동산펀드의 수익률 결정모형을 제시하기 보다는 후대 연구에 다양한 가능성을 제시하는 연구라고 판단된다. 향후 체계적인 자료구축과 더욱 정교한 실증분석 모형을 통해 대출형부동산펀드 설정에 대한 의사결정과 운용업무에서 큰 효용을 줄 수 있을 것으로 기대해 본다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1. 연구의 배경 = 1
• 2. 연구의 목적 = 2
• 제2장. 대출형부동산펀드에 관한 고찰 = 4
• 제1절. 부동산펀드(부동산집합투자기구) = 4
• 1. 개념 = 4
• 2. 종류 = 4
• 3. 부동산펀드 현황 = 5
• 제2절. 프로젝트 파이낸싱 = 7
• 1. 프로젝트파이낸싱의 의미 = 7
• 2. PF 현황 = 8
• 3. 프로젝트 파이낸싱의 특징 = 9
• 4. 자산운용사의 PF 프로젝트 특징 = 11
• 제3절. 대출형부동산펀드 = 12
• 1. 대출형부동산펀드의 개요 = 12
• 2. 대출형부동산펀드의 수익 및 위험 = 13
• 3. 대출형부동산펀드의 주요 평가요소 = 15
• 4. 대출형부동산펀드의 운용 구조 = 16
• 제4절. 대출형부동산펀드의 수익률에 대한 고찰 = 18
• 1. 대출형부동산펀드의 수익률의 의미 = 18
• 2. 펀드 수익률지표의 산정 = 19
• 제3장. 선행연구 = 21
• 제1절. 선행연구 고찰 = 21
• 1. 부동산펀드의 수익률에 관한 연구 = 21
• 2. 대출형부동산펀드에 관한 연구 = 21
• 제2절. 본 연구의 차별성 = 24
• 제4장. 연구가설 = 25
• 제5장. 실증분석 = 28
• 제1절. 분석자료 = 28
• 제2절. 변수의 구축 = 29
• 제3절. 기초통계량 분석 = 32
• 제4절. 분석모형 = 34
• 1. 분석모형의 설정 = 34
• 2. 상관분석 = 35
• 3. 회귀분석 = 37
• 제6장 결론 = 45
• 제1절 연구결과 요약 = 45
• 제2절 연구의 의의 및 시사점 = 46
• 제3절 연구의 한계 = 48
• 참고문헌 = 50
• ABSTRACT = 52