서울시 주택재개발사업에서 공공 정비지원계획의 도시계획적 특성 연구 = Analysis on Urban Planning Characteristics of Public Support Plans for Housing Redevelopment Projects in Seoul

국문 초록 (Abstract)

공공 정비지원계획은 서울시가 정비사업 정상화를 목표로 2021년부터 시작한 대표적인 사업으로, 「2025 서울특별시 도시․주거환경정비 기본계획」에 도입되었다. 브랜드 명칭은 ‘신속통합기획’으로 정비계획 수립 단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고 신속한 사업 추진을 지원하는 것으로 정의되어 있다. 양질의 주택공급 확대 이외 도시, 건축, 교통, 환경 등에 대한 부문별 계획을 종합하고, 서울시-자치구-주민이 통합계획을 신속하게 진행하도록 지원하고 있는 것이 주요 내용이다.
한편, 신규 개발지 공급이 사실상 전무한 서울의 경우 주택공급을 늘리기 위해 경직된 도시계획 규제를 완화하여 주택재개발사업을 보다 유연하게 추진하는 것이 필수적이다. 다만, 본 연구에서는 공공 정비지원 계획이 주택공급을 위한 대표적인 정책이지만, 주택재개발사업에서 공공 정비지원계획이 고려해야 할 사항을 분석하고 연구하였다. 주택정비 사업은 공공이 수립하는 도시계획이며, 공공의 역할은 과거 심의・인허가의 기능에서 기반시설과 주변을 포함한 계획을 수립하는 지원으로 변화하고 있기 때문이다.
서울시가 수립하는 공공 정비지원계획은 대상 지역의 특성을 반영하는 토지이용계획, 기반시설과 공공성 확보, 경관과 환경 고려, 사업 실현성 확보, 전문가 및 주민 참여 확대를 계획하여 주택공급과 추진 속도에서 성과를 보이고 있다. 이러한 성과를 바탕으로한 도시계획적 특성은 토지이용과 밀도 관리는 정합성, 공공시설・기반시설은 밀도 증가에 따른 주변과의 형평성, 경관과 환경은 지역과 일체성, 주민 참여와 공공 전문가의 협력은 합리적 계획을 이끌어 내는 것으로 분석되었다. 또한, 그 특성은 서로 연계되어 지역 입지를 반영한 주변 연계성, 사업 실현성, 지속 가능성과 점진적인 성격으로 나타나며, 결과적으로 사업의 신속성과도 영향을 미치는 것으로 분석되었다.
이런 특성에 대해 전문가 중요도 분석을 실시한 결과 지역 입지 특성 반영하는 토지이용계획과 경관․환경이 가장 중요하게 나타났으며, 사업성과 공공성의 균형을 이루는 공공시설 계획이 중요하게 나타났다. 이러한 결과는 공공 정비지원계획이 향후 선제적 계획 수립시 우선 고려해야 할 시사점을 제시한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Public Maintenance Support Planning is a representative project initiated by the Seoul Metropolitan Government in 2021 to normalize maintenance projects, and was introduced into the "2025 Seoul Metropolitan City Master Plan for Urban and Residential Environment Maintenance." Branded as "Speedy Integrated Planning," it is defined as a system where the Seoul Metropolitan Government provides guidelines that balance public interest with business feasibility during the maintenance planning stage to support rapid project implementation. In addition to expanding the supply of high-quality housing, its primary objective is to synthesize sectoral plans for urban planning, architecture, transportation, and environment, facilitating a swift integrated planning process among the Seoul Metropolitan Government, autonomous districts, and residents.
In the case of Seoul, where the supply of new development sites is virtually non-existent, it is essential to promote housing redevelopment projects more flexibly by easing rigid urban planning regulations to increase housing supply. This study analyzes and examines the factors that Public Maintenance Support Planning must consider in housing redevelopment projects, acknowledging it as a key policy for housing supply. This focus stems from the fact that housing maintenance is an urban plan established by the public sector, and the public role is shifting from traditional deliberation and licensing functions to providing support for establishing comprehensive plans that include infrastructure and the surrounding environment.
The Public Maintenance Support Planning established by the Seoul Metropolitan Government has shown achievements in housing supply and implementation speed by planning land-use plans that reflect regional characteristics, securing infrastructure and publicness, considering landscape and environment, ensuring project feasibility, and expanding the participation of experts and residents. Based on these achievements, the urban planning characteristics were analyzed: land use and density management ensure consistency; public and infrastructure facilities ensure equity with the surroundings following density increases; landscape and environment ensure unity with the region; and cooperation between residents and public experts leads to rational planning. Furthermore, these characteristics are interconnected, manifesting as surrounding connectivity reflecting regional location, project feasibility, sustainability, and incremental progress, which ultimately influences the speed of the project.
According to the expert importance analysis of these characteristics, land-use planning and landscape/environment—which reflect regional location characteristics—were found to be the most important, followed by public facility planning that balances profitability and publicness. These results provide implications for the priorities that Public Maintenance Support Planning should consider when establishing preemptive plans in the future.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 방법 및 흐름 5
• 제3절 용어의 정의 7
• 제2장 이론 고찰과 선행연구 검토 10
• 제1절 도시계획이론과 주택재개발사업 10
• 1. 시대별 도시계획이론 고찰 10
• 2. 계획 이론과 주택재개발사업의 관계 14
• 3. 도시계획에서 공공의 역할 16
• 제2절 주택재개발사업의 도시계획 요소 18
• 1. 도시 정비법과 국토 계획법의 도시계획 요소 18
• 2. 서울시 조례지침의 도시계획 요소 21
• 3. 도시계획 '요소' 의 정립 23
• 제3절 선행 연구 검토 26
• 1. 주택재개발사업 관련 연구 26
• 2. 신속통합기획에 관한 연구 32
• 3. 선행 연구와의 차별성 34
• 제4절 분석의 틀 35
• 1. 연구의 관점 35
• 2. 조사 및 분석 방법 36
• 제3장 주택재개발사업의 시대 변천과 공공의 역할 39
• 제1절 시대별 주택공급 및 정비 제도의 변화 39
• 1. 1950~1960년대 정비계획과 공공주도 직접 공급 39
• 2. 1970~1980년대 공공주도 집단 공급 42
• 3. 1990년대 주택공급 다변화와 민간 주도 공급 47
• 4. 2000년대 정비계획 제도 통합과 공공의 개입 49
• 5. 2010 ~ 2018년대 재개발사업 규제와 공공개입 확대 51
• 6. 2019년 이후. 공공 정비지원계획지원의 시작과 주변 연계계획 53
• 제2절 공공이 수립한 주택재개발사업 제도 변화 61
• 1. 2010 서울특별시 도시주거환경정비 기본계획(2004) 61
• 2. 서울시 뉴타운 사업계획(재정비촉진계획. 2002년~2007) 64
• 3. 공공 정비지원계획의 본격 도입(2021년 ~ 현재) 69
• 제3절 정비계획과 공공 정비지원계획 71
• 1. 정비예정구역(해제 지역)계획과 공공 정비지원계획 71
• 2. 재정비촉진지구(해제 지역)계획와 공공 정비지원계획 77
• 3. 단독주택 재건축(해제 지역)계획과 공공 정비지원계획 82
• 제4절 소결 86
• 제4장 주택재개발사업과 공공 정비지원계획 추진 실태 분석 88
• 제1절 주택재개발 사업의 추진 실태 88
• 1. 주택재개발사업의 개요 88
• 2. 주택재개발사업의 운영 92
• 제2절 공공 정비지원계획 추진 실태 94
• 1. 공공 정비지원계획의 개요 94
• 2. 공공 정비지원계획의 유형 103
• 3. 공공 정비지원계획의 지원 확대와 운영 106
• 제3절 소결 110
• 제5장 공공 정비지원계획의 도시계획적 특성 분석 111
• 제1절 민간 제안 정비계획과 공공 정비지원계획 사례와 특성 111
• 1. 민간 제안 정비계획 사례 및 특성 111
• 2. 공공 정비지원계획 사례 및 특성 114
• 제2절 공공 정비지원계획의 도시계획적 특성 분석 142
• 1. 토지이용계획과 밀도 관리 142
• 2. 교통체계 및 공공시설기반시설 확보 143
• 3. 주변을 고려한 경관과 환경계획 144
• 4. 계획과정의 주민 참여 145
• 5. 공공과 전문가 참여 146
• 제3절 공공 정비지원계획 특성에 대한 전문가 분석 148
• 1. 전문가 분석(AHP) 개요 148
• 2. 전문가 응답의 세부 항목 분석 152
• 3. 공공 정비지원계획 특성의 전문가 분석 결과 160
• 제4절 소결 166
• 제6장 결론 168
• 제1절 연구 요약 168
• 제2절 정책적 시사점 172
• 참고문헌 174
• 부록 178
• ABSTRACT 186
• 감사의 글 188