리츠시장 분석을 통한 리츠시장의 참여가능성에 대한 연구 = A Study on REITs Industry Characteristics and Possibility of Appraisal Company's REIT Market Entering

국문 초록 (Abstract)

1990년대 말 외환위기 당시 우리나라 부동산시장은 급격한 침체를 경험하였으며, 외환위기 이후 부동산시장의 개방과 외국 부동산서비스회사의 국내진출 등으로 부동산서비스업의 경쟁이 가속화되어 왔다. 최근 국제적인 금융위기 속에서 금융시장 환경의 변화는 부동산 시장에도 영향을 미치고 있다. 부동산평가업계 역시 이와 같은 시장 환경의 변화 속에서 양적인 성장은 물론 질적인 측면에서의 지속적인 성장을 위한 변화의 필요성이 강조되고 있다.
리츠의 문제점은 과세문제, 일반투자자의 간접투자에 대한 신뢰 부족 등이 있으며 관련 전문 인력의 부재 역시 문제점으로 지적되고 있다. 현재 상황으로는 아직 부동산의 수익성을 높일 수 있는 전문 인력을 통한 부동산 경영의 개념과 운영 노하우가 제대로 성립되거나 보급되지 못한 상태이므로 투자자들이 투자수익에 대한 확신을 가질 수 없고, 투자가 이루어진다고 하더라도 성공적인 투자 결과는 이끌어 내기 힘들어 보인다. 이러한 문제를 개선하기 위해서는 관련 전문 인력 양성이 시급하다. 따라서 감정평가의 업무영역 확대와 더불어 간접투자에 대한 신뢰성 부여 등을 통한 리츠 시장의 활성화를 위하여 부동산시장에서 리츠와 관련한 감정평가법인으로서 부동산투자회사의 설립방안 등을 모색할 필요가 있다.
감정평가업계가 리츠 관련 시장에 참여하기 위해서는 각 대안의 유용성과 한계를 숙지하고 있어야 한다. 현실적으로 배당금을 유보하지 않는 감정평가법인의 수익구조상 자금모집 문제 측면이나 운영관리의 노하우가 없는 상황에서 자산관리회사의 설립은 다소 문제가 있을 것으로 보인다. 또한 부동산 투자자문회사의 경우 감정평가법인의 수익구조나 리츠시장 활성화에 큰 기여를 하기 어려움이 있다. 따라서 부동산투자회사의 설립을 통해 리츠시장 활성화를 통한 부동산시장의 안정성을 꾀할 수 있고, 감정평가법인의 수익구조 개선이나 인력재배치 등의 문제를 해결할 수 있으리라 판단된다.
이 연구에서 살펴본 바와 같이 리츠는 다양한 기능과 역할을 가지고 있다. 이 때문에 리츠를 부동산산업의 꽃이라고 부르기도 한다. 감정평가업계의 리츠시장 참여는 감정평가법인의 수익률 제고나 인력의 재배치 측면에서도 그 의미가 있을 것이며, 리츠시장 활성화에도 그 의의가 클 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The financial crisis in late 1990s attacked real estate market of Korea and it is still threaten by another international financial crisis of today. In this tough situation, real estate services market has became more and more competitive, because real estate market was opened to foreigner. Theses changes has also forced real estate appraisal related cooperation to be evolved into sustainable structure.
Investors have had a little interested in REITs in Korea due to uncertain investment returns and insufficient professional human resources for REITs administration. In other words, REITs market in Korea is in an early stage that many of REITs companies do not possess the strategy to increase their profits. Therefore, it is hard for investors to entrust their capital to REITs companies. To resolve the problem, REITs expertise should be trained. Plus, expanding business boundary of land appraisal cooperation to REITs appraisal also can be considered for vitalizing REITs industry.
For land appraisal co-operations' entering REITs industry, they should know whether their current system is suit for running REITs business. Unfortunately, it seems that the current operation system of most land appraisal companies is not adequate for managing REITs business, because they do not possess any strategies for REITs investment and fundraising. Therefore, establishment of real estate investment company could promote market stabilization of REITs market, and appraisal companies should consider restructuring if they wish to enter REITs industry.
REITs are often mentioned as the flower of real estate industry, because process of REITs requires complex functions. Participation of land appraisal company in REITs market will enhance net profit of the company and vitalize REITs industry.

Keywords: REITs, Appraisal Cooperation, REITs Company, Asset Management Company, Real Estate Investment Advisory Company

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 4
• 제2장 리츠제도 및 관련 감정평가 업무영역 고찰과 분석 틀 6
• 제1절 리츠제도의 고찰 6
• 1. 리츠의 개념 및 특성 6
• 2. 리츠의 운영구조 8
• 3. 우리나라의 리츠제도 11
• 1) 리츠의 도입배경 11
• 2) 리츠 제도의 발전과정 11
• 3) 리츠의 유형 19
• 제2절 현행 감정평가법인의 리츠 관련 업무영역 22
• 1. 감정평가법인의 업무영역 22
• 2. 가치추계 22
• 1) 현물 출자 시 감정평가 22
• 2) 주식발행시의 감정평가 23
• 3. 비가치추계 28
• 1) 사업계획의 타당성 검토 28
• 2) 전문 보고서의 작성 31
• 제3절 선행연구의 검토와 분석틀 32
• 1. 선행연구 검토 32
• 2. 분석의 틀 36
• 제3장 리츠시장의 분석 37
• 제1절 해외시장의 분석 37
• 1. 세계 리츠시장 37
• 2. 미국 리츠(REITs)제도 39
• 3. 호주 리츠(A-REITs)제도 45
• 4.일본 리츠(J-REITs)제도 52
• 5.외국 리츠 제도를 통한 시사점 58
• 제2절 국내시장 분석 60
• 1. 리츠시장 현황 60
• 2. 자본의 모집방법 61
• 3. 리츠 투자 상품 63
• 4. 리츠의 배당 및 투자수익률 63
• 제3절 리츠시장의 성장가능성 및 그로 인한 부동산 시장의 변화 67
• 1. 리츠시장의 성장가능성 67
• 2. 리츠시장 성장으로 인한 부동산 시장의 변화 70
• 제4장 감정평가법인의 리츠시장 참여 가능성 분석 73
• 제1절 대안의 선정 73
• 1. 부동산 투자회사의 설립 (대안1) 73
• 2. 자산관리회사의 설립 (대안2) 89
• 3. 부동산 투자자문회사의 설립 (대안3) 95
• 제2절 대안의 비교분석 (유용성과 한계 검토) 99
• 1. 부동산 투자회사 99
• 1) 유용성 99
• 2) 한계 100
• 2. 자산관리회사 105
• 1) 유용성 105
• 2) 한계 107
• 3. 투자자문회사 110
• 1) 유용성 110
• 2) 한계 111
• 제3절 대안의 선택 112
• 제 5 장 결 론 113
• 참고문헌 115
• ABSTRACT 118