뉴타운안의 再開發事業上 分讓資格 改善方案에 寬限 硏究 = (A) Study on Improvements of Criteria of the Eligibility for Preferred Purchase of the Houses in the New Town Redevelopment Zones

국문 초록 (Abstract)

우리나라 不動産政策의 변화와 함께 再開發의 方式은 여러 가지로 變貌하고 있다. 소규모 재정비를 위한 住居再開發事業을 筆頭로 현재 뉴타운 및 도시재정비촉진사업까지 정부가 進行을 하면서 效率성을 위한 方法의 제시는 그 동안 큰 效力을 發揮하지 못하고 있었고 새 정부를 맞으면서 제시되는 法案은 계속 나오고 있는 실정이다.
최근 붉어진 再開發事業상 投機의 문제와 함께 實需要者입장 보다는 投機目的을 가진 사람들의 수요가 增加하면서 대두된 分讓資格(기존의 부동산의 소유자가 분양을 받을 수 있는 권리. 즉, 再開發事業이 完了된 후 주택을 공급 받을 수 있는 資格을 말함)의 問題와 現實的으로 對應策의 不安定함에서 오는 불안한 政策은 계속 問題化 되고 있다.
현재 대한민국 안에서 노후·불량화된 건축물을 재정비하기 위하여 이루어지는 정비사업의 종류는 여러 가지이다. 주택재개발사업, 주택재건축사업, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업 등 4가지 사업과 도시계획시설사업 그리고 도시개발사업이나 다른 개발사업 등을 모두 含蓄하고 있는 뉴타운(도시재정비촉진을 위한 특별법상의 도시재정비촉진사업을 포함함)사업의 시행과정에서 分讓資格에 대한 明確한 指針이 없어 여러 가지 分爭의 소지가 있음은 明白한 事實이다.
그 중 특히 住宅再開發事業의 分讓資格은 都市및住居環境整備法에 명확한 指針을 주고 있지 못하기 때문에 각 지자체의 조례에 의존을 하고 있고 각 지자체마다 分讓資格의 기준이 모호하거나 明確하지 않고, 또 未備된 규정이 많아 混線을 빚고 있는 실정이다.
본 論文은 우리나라 뉴타운 再開發事業의 흐름과 방식을 정리하고 그 절차상에서 나오는 分讓資格의 問題點을 제시하고 앞으로 分讓資格의 婚扇으로 인한 問題點을 미연에 방지하고 現實的 實需要者측면에서 가장 바람직한 잣대의 改善方案 등을 제시하고자 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The redevelopment methods have changed in accordance with our real estate policy changes. The redevelopment projects designed for small-scale urban regeneration have been pursued together with new town projects and urban regeneration projects by the initiative of the government. Nevertheless, the urban redevelopment projects have not so much been effective, despite the new draft laws proposed by the new government.
Recently, the speculations in redevelopment projects has been highlighted, while speculative demands have overwhelmed the real demands; the bone of issue is about the eligibility of the real estate owners for buying the new apartment houses in the redevelopment zone. Nevertheless, the inefficient policies still remain unchanged.
There are various types of projects to regenerate obsolete and poor housing: housing redevelopment projects, housing reconstruction projects, living environment improvement projects and urban environment regeneration projects. In addition, there is a new town development project encompassing urban planning projects and urban development projects; it includes the urban regeneration promotion project specified by Special Law for Promotion of Urban Regeneration. However, the bone of issue of such projects is about eligibility for buying the new houses.
In particular, the eligibility for buying the new houses in the housing redevelopment projects is not clearly specified in Urban and Living Environment Regeneration Law. It depends on the ordinances of the local autonomous administrations, which are not clear but obscure. In addition, the ordinances fall short of necessary specifications.
The purpose of this study is to review the trend of the new town development projects and address their problems in terms of eligibility for buying the new apartment houses and suggest their solutions and the reform measures for the consumers.

목차 (Table of Contents)

• 第1章 序論 = 1
• 第1節 硏究의 目的 및 方法 = 1
• Ⅰ. 硏究의 目的 = 1
• Ⅱ. 硏究의 範圍 및 方法 = 3
• 第2章 뉴타운 再開發事業에 관한 理論的 考察 = 4
• 第1節 우리나라 住宅政策의 變遷史 = 4
• Ⅰ. 1960年代 (小規模 단지개발) = 4
• Ⅱ. 1970年代 (大單位 주거단지 개발의 시도) = 4
• Ⅲ. 1980年代 以後 (共營開發 方式의 導入) = 5
• 第2節 뉴타운事業의 定義 및 背景 = 5
• Ⅰ. 뉴타운의 意義 = 5
• Ⅱ. 뉴타운의 導入 背景(서울시) = 8
• Ⅲ. 뉴타운과 재정비촉진사업 = 18
• 第3節 뉴타운안의 再開發事業의 種類 = 29
• Ⅰ. 都市 및 住居環境 整備事業 = 29
• Ⅱ. 재개발사업 = 38
• 第4節 뉴타운사업의 期待效果 = 51
• Ⅰ. 地域간 隔差의 解消 = 51
• Ⅱ. 難開發 防止 = 51
• Ⅲ. 住宅問題의 解決 = 51
• Ⅳ. 敎育環境의 隔差 解消 및 交通難 解消 = 52
• Ⅴ. 일자리 創出과 景氣浮揚 效果 = 52
• 第5節 再開發事業의 關聯法律 = 53
• Ⅰ. 도시 및 주거환경정비법 이전의 법 = 53
• Ⅱ. 도시 및 주거환경정비법 이후의 법 = 60
• 第6節 住宅再開發事業의 分讓資格 = 65
• Ⅰ. 分讓資格의 內容 = 65
• Ⅱ. 分讓資格의 類型 = 67
• Ⅲ. 分讓資格 중 改訂되는 部分 = 73
• 第3章 分讓事例 및 分析 = 76
• 第1節 不動産(建物 및 土地)所有者의 分讓資格의 理解 = 76
• Ⅰ. 分讓權과 入住權 = 76
• Ⅱ. 管理處分計劃 認可後 一般分讓 = 77
• 第2節 分讓事例 및 分析 = 78
• Ⅰ. 分讓資格의 種類 = 78
• Ⅱ. 土地를 所有한 境遇의 分讓資格 有無 = 78
• Ⅲ. 單獨住宅과 多家口住宅의 分讓資格 = 84
• Ⅳ. 轉換多世帶住宅을 所有한 境遇의 分讓資格 (일명 "지분쪼개기"를 말함) = 94
• Ⅴ. 商街 등의 分讓資格 = 97
• Ⅵ. 無許可建築物의 分讓資格 = 98
• 第4章 再開發事業상 分讓資格의 問題點 및 改善方案 = 105
• 第1節 問題點 = 105
• Ⅰ. 無分別한 轉換 多世帶住宅의 亂立 = 105
• Ⅱ. 再開發事業으로 인한 低 所得者들의 再定着率 低荷 = 106
• Ⅲ. 뉴타운事業 및 再開發事業으로 인한 投機 盛行. = 107
• Ⅳ. 庶民住宅의 滅失에 따른 旣存 住宅價格의 上昇 = 108
• Ⅴ. 分讓資格規定의 地自體別 解釋으로 인한 混沌 = 108
• 第2節 改善方案 = 109
• Ⅰ. 多家口形 單獨住宅인 協同住宅의 分讓資格 法令化 = 109
• Ⅱ. 轉換 多世帶住宅 등의 行爲制限 强化와 對策 竪立 = 111
• Ⅲ. 分讓資格의 關聯規定 再整備 必要 = 113
• Ⅳ. 뉴타운 事業의 새로운 事業方式 導入이 必要 = 114
• 第5章 結論 = 116
• 參考文獻 = 118
• ABSTRACT = 121