주상복합건물의 상가연면적비율이 수익률에 미치는 영향에 관한 연구 = A Study on an Effect of the Ratio of Non-Residential Area in Mixed-Use Building on the Rate of Return

국문 초록 (Abstract)

한글초록 :본 연구는 현재 주상복합건물에 대한 규제의 강화 등으로 공급자체가 어려워지고 있는 부동산 시장에서 주거외부분이 주상복합건물의 신규 공급에 어떠한 영향을 미치는지를 고찰하여 현재 규제되는 정책에 대한 개선점 및 시사점을 찾아보고자 한다. 이를 위해 서울시의 일반상업지역 중 도심과 가까우나 주거연면적 비율을 70%미만으로 규제받으며 상권의 발달이 도심에 비해 미약한 동대문구 신설동의 한 일반상업지역을 대상으로 시나리오 분석을 실시하였다. 또한 상가의 미분양에 대한 주상복합건물의 수익률 변화를 고찰하기 위해 주거와 비주거의 연면적 비율을 9대 1, 7대 3, 5대 5, 3대 7로 변화시키며 용도용적제 하에서 각 사례별 NPV와 IRR 및 ROI의 변화를 고찰하였다. 그 결과 주상복합건물의 신규 건축사업은 상권이 발달된 지역 즉 분양률이 높은 지역의 경우 상가의 연면적 비율과 사업의 수익률은 정(+)의 관계를 나타내었다. 그러나 상권의 발달이 미비한 지역 즉 분양률이 떨어지는 지역의 경우 수익률 및 현금흐름은 주거의 연면적 비율이 높은 사업이 안정적이고 적합함을 고찰할 수 있었다. 상가의 분양률이 72%인 지역의 주상복합건물일 경우 주·상의 연면적 비율이 7대3인 경우와 9대1인 경우의 비교해본 결과 수익률은 7대3인 사업이 현금흐름은 9대1인 사업이 각각 상대적 우위를 가지고 있음을 알 수 있었다. 또한 신규 주상복합사업의 수익률 비교를 위해 주·상의 연면적 비율을 9대1, 7대3, 5대5, 3대7 로 변화시켜가면서 상가의 분양률에 따른 NPV, IRR, ROI을 고찰해본 결과 상가의 분양률 80%를 중심으로 분양률이 80%이상일 경우 상가의 연면적이, 80%이하일 경우 주거의 연면적이 많을 때 각각 더 좋은 수익률을 나타냄을 파악하였다. 이 연구를 통해 몇 가지 시사점을 제시하자면 먼저 현재 도시계획조례에서 상권의 활성화를 고려하지 않은 주·상의 연면적 비율 규제는 입지적 요인을 고려하여 주거의 연면적 비율을 90%미만으로 완화 적용함으로써 보다 효율적인 토지이용이 가능하도록 정책적 유도가 필요할 것으로 사료된다. 아울러 상가 피분양자의 권익보호와 상가분양의 안전성을 위해 재정된 건축물의 분양에 관한 법률이 주상복합건물 상가의 위험으로 작용하여 신규공급을 감소하게 하는 요인으로 작용하고 있으므로 이에 따른 법규의 개정 및 보완이 하루속히 이루어져야 할 것이다. 또한 상업지역에서 신규 건축되는 주상복합건물의 경우 사업성과 현금흐름의 안정성은 항상 정(+)의 관계를 나타내지는 않았음을 파악할 때 이는 상가의 미분양률에 따른 주·상의 적정비율이 존재한다는 것을 의미한다. 따라서 신규 주상복합사업의 경우 상가의 미분양 위험에 따른 사업전체의 사업성 및 현금흐름을 고려해야 할 것이며 이를 통해 아파트의 인위적인 분양가 상승은 이루어지지 않아야 할 것이다

국문 초록 (Abstract)

영문초록 :As an alternative plan to address the problems from functional separation of urban area Mixed-Use Building was brought in. But the Mixed-use building has been constructed at commercial district area in disorder nowadays. Because of this situation, the construction of Mixed-use building is restricted to reduce the ratio of residential area on total floor area up to 70% by the local government. This study aims to find the effects of the ratio of non-residential area in mixed-use building on the rate of return. To figure out this effects, one of the commercial district area located in Sinseoldong, Dongdaemoon in Seoul was chosen for an scenario analysis. First of all, this research examines the risk which the non-residential area has in a real estate market and in a legal regulation. Second, this research examines the rate of return of the Mixed-use building as changing the ratio of the residential area from 90% to 30% every 20%.The following is the findings of the study.1. In a brisk market, it is more profitable to have the Mixed-use building construction project which has the large percentage of non-residential area. 2. On the contrary, it is more preferred to have the large percentage of residential area in view of a cash flow through a period of the construction.3. According to the proportion of a sale of non-residential, there is a project which has an optimal ratio of the non-residential area. In accordance to the above findings and the examine of the risk which the non-residential area has, it is suggested some policy implications.1. It is needed to alleviate the regulation of the ratio of residential area up to 90% on the total floor area, because there is the optimal ratio of non-residential area. 2. The law which is legislated for the people who buys the non-residential area should be complemented to address the problems which is brought on enforcement.In conclusion even there are some problems brought in during a process of Mixed-use building construction project, the policy which encourages to develop the Mix-use building should be considered