축소도시시대 개발제한구역의 역할 연구 - 서울 수도권지역을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 골자는 인구감소와 도시축소 시대 서울시 구릉과 산지, 수도권 그린벨트 주변 개발지의 토지 이용, 개발 형태, 변화 분석과 예측 모델 구축이며, 이를 통해 그린벨트의 역할, 영향과 효용성을 재고하고 향후 난개발을 방지하고 자연자원의 보존과 향유를 함께 도모할 수 있는 그린벨트 이용과 관리 방향을 제언하는 데에 있다.
연구의 공간적 범위는 서울시 포함 수도권이다. 구릉지와 산지는 서울시 정의에 따라 해발고도 40m 이상 지역으로 정의한다. 분석의 단위는 개별 필지 혹은 건물이다. 연구의 시간적 범위는 1990년부터 2017년까지이며, 향후 25년 미래 예측을 포함한다.

연구의 구체적 내용은 다음 연구 질문에 대한 고찰이다.

1차년도) 도시의 확장과 함께 그린벨트 주변 지역은 어떠한 형태와 용도로 개발되어 왔으며 부동산 가치는 어떻게 변하였는가?
90년부터 현재까지 서울시 및 수도권 변화 유형에 따른 구릉지-그린벨트와 주변부의 토지이용, 부동산 가치 지도를 제작한다. 예상되는 유형은 다음 여섯 가지이다; ①노후 불량 주거단지 잔존; ②노후 불량 주거단지 재개발; ③고급 주거단지의 잔존; ④고급 주거단지의 재개발; ⑤ 신 주거단지 형성-서울; ⑥ 신 주거단지 형성-수도권
이를 위해, 먼저 각 필지별 공시 지가와 토지, 건축물대장 정보를 이용, 군집 분석을 비롯한 다양한 공간 통계 분석을 통해 도시 주변부 주택 개발패턴을 도출할 것이다. 공간 통계 분석 (Moran’s I, Getis-Ord 등)과, 클러스터분석(cluster analysis)을 바탕으로 진행될 것이다.

2차년도) 도시와 그린벨트 주변지역 변화에 영향을 미친 요인은 무엇이며, 이 요인들은 미래는 어떠할 것인가?
위에서 구축한 지도와 데이터를 바탕으로 현재 각 개발 유형과 정도를 설명할 수 있는 시간, 공간적 요인을 분석할 것이다. 패널 분석 (Panel data analysis) 중 다변량의 시간적 변동 추이에서 상관관계를 찾아낼 수 있는 SUR (Seemingly Unrelated Regression), 인과 관계를 찾아낼 수 있는 Panel VAR (Panel Vector AutoRegressive model)을 이용,1990년부터 현재까지 공시지가 변화와 2006년부터 현재까지 주택 실거래가 변화 추이를 분석할 것이다.
토지의 개발 유형과 지가 형성의 요인을 분석하기 위해서는 비정상 공간모델 (non-stationary spatial model)중 하나인 공간마코브체인 분석 (Markov Chain Monte Carlos)과, Integrated Nested Laplace Approximations (INLA)를 이용할 것이다. 토지의 이용이 상당히 많은 변수들의 조합으로 설명되며, 부동산 관련 제반의 정책 시행과 폐지, 이자율 등의 경제 지표의 변동에 따라 영향을 주고받는 사실을 감안할 때 추정값의 불확실성까지 나타낼 수 있는 모델이 이용되어야 한다.

3차년도) 미래 도시 확장은 어떻게 진행될 것이며, 이에 그린벨트는 어떠한 영향을 미칠 것인가?
마지막 단계에서는, 향후 25년 동안 일어날 대략적인 도시 확장 방향과 그린벨트의 영향을 알아볼 것이다. 이를 통해 그린벨트의 효용성을 고찰하고 관리 - 해제 혹은 유지, 추가 - 방안을 제안할 것이다. 해제와 유지로 발생하는 경제적 가치 산정을 통해 제안의 설득력을 높일 것이다. 주택단지, 상업시설로의 개발이 일어날 확률이 큰 지역과 이로 인해 귀중한 자연 자원이 훼손될 수 있는 지역을 중첩하여, 개발 가능성이 높고 생태적 보전 가치가 떨어져 개발을 유도할 수 있는 곳을 제안할 것이다. 도시의 확산은 셀룰라오토마타 (Cellular Automata)를 기반으로 한 SLEUTH (Slope Land use Excluded Urban Transportation Hill shade) 모델 혹은 에이전트기반모델 (agent-based modeling ;ABM)을 통해 예측할 것이다.