부동산 정책이 부동산 관련 가치에 미치는 영향에 관한 연구 = (The) effect of real estate policy on people's estimation of real estate values

국문 초록 (Abstract)

현재 부동산 정책은 시장의 질서와 방향을 똑바로 인지하지 못하였다고 볼 수 있다. 합리적인 부동산 이용의 정책이나, 투기를 지양하는 대책이 발표되어도 당초 목표와 다르게 부동산 문제는 시간이 지날수록 악화되고 가격은 지속적으로 상승하였다. 즉 정책의 중요도에 비해 정책실행도는 부동산 시장에서의 의사결정을 좌우할 만큼 효과적이지 못했다. 따라서 정부의 부동산 시장 개입 정당성에 대하여 계속적이고 발전적인 대안 모색이 요구된다. 이와 같은 맥락에서 부동산 정책 및 부동산 가치에 대한 중요도와 실행도가 부동산 시장에서 어떠한 의미를 갖는가를 규명하는 것이 본 연구의 목적이다. 정부의 부동산 정책과 이에 따른 시민들의 가치변화에 대한 체계적 연구 결과를 도출함으로써 정책목표 설정의 효과적인 방향과 시사점을 찾아 향후 부동산 정책결정에 기여하고자 한다.
구체적으로 본 연구에서는 정책영향의 종속변수인 부동산 가치의 활용도를 중심으로 하여 가설을 설정하였다. 국내 부동산 정책과 부동산 가치의 관계를 알아보기 위해 전문가 인터뷰 및 선행연구 등을 통해 도출된 내용을 중심으로 모형 및 설문을 구성하고, 실제로 부동산 정책이 가치 형성에 미치는 영향을 규명하고자 하였다. 이를 위해 부동산 정책이 시민들의 가치 형성에 미치는 영향과 중요요인들을 살펴보고, 시장 질서를 중심으로 한 개선방안에 대하여 검토하고자 하였다. 또한 부동산 정책의 효율적 방안을 분석하고, 공급측면의 정상투자에 대한 시장메커니즘을 파악하여 정책적 함의를 도출하고자 하였다.
본 연구의 주요 분석 결과를 살펴보면, 미래가치에 대해서는 정책대상이 영향을 미치고 있는 것으로 분석되었다. 한편 부동산 정책의 실행도가 부동산의 내재가치에 미치는 영향을 검증하기 위한 것으로 전체적인 설명력을 검토한 결과, 통계적으로 매우 적합한 모형임을 확인할 수 있었으며, 정책 산출이 내재가치에 부정적인 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 부동산 정책이 부동산의 활용가치에 미치는 영향을 검증한 결과 통계적으로 모형이 매우 적합했음을 확인할 수 있었다. 따라서 ‘부동산 정책목표의 실행도는 부동산의 활용가치 실행도에 영향을 미칠 것이다’라는 가설이 채택된다. 마지막으로 부동산 정책이 부동산의 현재가치에 미치는 영향을 검토한 결과 모형적합도가 통계적으로 유의미함을 확인할 수 있었다. 현재 부동산 거래 시 개발이 예상되는 지역에서는 투기가격, 버블가격 등이 형성하고 있으나, 이러한 문제해결을 위하여 정책수단의 구성요인 선택 시에 면밀한 연구와 검토를 하여 현재용도에서 가치 왜곡이 발생하지 않도록 노력하여야 할 것이다.
본 연구를 위하여 1․2차 전문가 집단을 대상로한 delphi 조사 내용을 기준으로 작성된 설문지의 설문조사 대상자들 거주지역은 경기권역에 편중된 조사를 실시하였고, 조사된 직원군에 있어서도 공무원이 다수를 차지하고 있어 본 연구는 특성상 연구의 공간적, 시간적 제약으로 인해 이러한 한계를 가질 수 밖 에 없었다. 향후 연구에서는 구체적 정책이 어떤 영향을 미치는지에 대한 세밀한 분석과 해석이 있어야 할 것이다. 구체적으로 부동산 시장의 실수요자들을 대상으로 한 선호도 형성요인과 의식변화, 즉 국민의 심리적 기대와 영향에 대하여 구체적인 반영이 이루어지는 연구나 용도지역 변화가 가치 변동에 미치는 영향, 주택이나 조세정책이 부동산 가치 변동에 미치는 영향 등 세부 정책별 연구가 아래와 같이 지속적으로 추진되어야 할 것이다.
첫째, 토지 용도지역지구제에 의한 지역균형발전을 위한 연구가 확대되어야 할 것이다.
둘째, 주택정책으로서 주거 환경변화의 효과성 대한 연구를 강조한다.
셋째, 부동산 세제정책의 탄력성에 대한 연구가 추진되어야 할 것이다.
넷째, 부동산과 관련한 금융 지원정책에 대한 연구가 강조된다.
본 연구에서 나타난 인과분석 결과는 정책목표 설정과 정책수단의 실행에 있어서 가치와 관련된 정책적 함의를 나타낸다. 즉, 부동산 개발이라는 목표가 설정되면 이에 대한 정보가치가 반영된 미래가치 및 내재가치는 투기가격과 투자가치로 나타날 것이다. 따라서 정책 입안자는 다양한 정책요인 및 변수에 대한 가치의 결과도 다양하므로 이를 특정적이고 한정된 정책 사안에서만 파악 할 것이 아니라, 다각도로 각 정책과 각 가치의 구성요인 간 인과관계를 분석하고, 정책의 중요도와 실행도의 효과성을 높이기 위하여 우리나라 실정과 관습에 맞는 연구를 경주하여야 할 것이다. 이를 위하여 사회과학의 관련분야에서 다년간 연구한 실적이 있고, 실무적인 경험이 풍부한 전문 식견자의 판단 능력이 필요 할 것이다. 이와 같이 정책과 가치의 결과를 분석하여 정부는 실천의지를 가지고 부동산 정책에 대한 투명성, 일관성, 명료성으로 국민의 신뢰를 보장하는 정책실행도를 확립하여야 할 것이며, 심사숙고한 장기적인 계획과 국토의 효율적 이용 및 관리의 집행계획으로 국토공간의 이용과 활용을 위한 정책중요도와 실행도에 대한 사고의 틀을 확립시키는 노력이 필요하다고 본다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Curtailing property speculation has been in every presidential campaign in recent decades although government policies were seldom effective. The housing price in metropolitan cities in South Korea is moving beyond the reach of ordinary citizens. The overheat of property speculation is not cooled off either. Government efforts to prevent a real estate bubble do not seem promising. The basic principles of market mechanism and public opinion do not seem reflect ed much in government policies on real estate. Therefore, this study attempts to investigate issues on the government policies and make suggestions on the intervention on real estate market.
Of particular interest of this study is to investigate the relationship between government policies and the value of property. It is examined how importantly the public perceive the policies and the value of property, and how their perception influences the level of policy performance. By examining the link between the perceived importance and the actual performance of policies, this study suggests how to effectively operate the government’s real estate policies.
For the current study, 265 respondents including real estate experts, real estate developers, real estate agents, government officials, loan officers, and actual buyers were interviewed. Seventy four percent of the sample was male. It is hypothesized that the perceived importance would differ from the performance of the policies. Government policies on the property market are measured by four factors: objectives, tools, target groups, and outputs. This study also hypothesizes that the policies on the property market would influence value formation such as the scarcity value, future value, intrinsic value, usage value, and present value.
There are four main findings. First, it is found that policy target groups, such as suppliers and demanders, influence the future value of property. Second, the intrinsic value of property is found to decrease as the level of policy performance increases. When real estate policies are reasonable, fair, and feasible, the expected profit is low. This indicates a broad distrust of government policies among citizens. Third, the usage value of property is influenced by the objective of government policies. The policy goal should be efficient and stable to increase the usage of property. Last, the present value of property is affected by policy tools. This finding suggests that it is necessary to evaluate various policy tools, such as taxation and interest adjustment, before implementing the policy. In so doing, government intervention will be more efficient. In closing, some limitations of the current study are acknowledged and future efforts in advancing related-research are discussed.