공공주택특별법에 의거한 공공임대리츠의 검토- 주거안정과 부채감축의 기로(岐路)에선 LH - = Investigation on REITs under a Special Act on Public Housing - Resident Stability vs. Debt Reduction of LH -

국문 초록 (Abstract)

공공임대주택의 공급주체는 지금까지 한국토지주택공사(LH)이었다. 그러나 최근 LH는 엄청난 부채에 허덕이며 기획재정부로부터 강력한 부채감축의 압박을 받자 사업방식을 바꾸면서 주체가 모호해졌다. 그것은 LH가 공공임대주택을 지으면 질수록 손실과 부채가 늘어나는 기존의 사업구조를 이윤을 창출하는 공공임대리츠(REITs는)를 도입하면서부터다. 공공임대리츠란 LH가 자체 개발한 임대주택용지 또는 미분양 주택용지를 REITs에 매각하고, 그 택지에 민간업체가 공공임대주택의 설계･시공을 담당하도록 하여 사업비부담 및 부채발생을 원천적으로 피해가며 공공임대주택을 공급하는 새로운 사업방식이라고 할 수 있다. 여기서 LH가 출자자이자 자산관자로서 등장한다는 점에서 사실상 REITs는 하나의 또 다른 사업체이다.
그럼, REITs가 과연 무주택서민의 주거안정을 꾀하면서 동시에 LH의 부채감축에 기여할 수 있는가를 분석해야 한다. 분석결과, 실체도 없는 부동산투자회사(REITs)를 전면에 내세워 민간자본을 유치하고, 그 민간자본으로 LH의 택지를 매입하여 민간업체에게 건설･관리를 맡김으로써 LH는 부채를 혁신적으로 감축할 수 있었다고 하지만, 주거안정은 크게 훼손되는 것으로 나타났다.
임대의무기간 종료시점에 대한 분석 결과, ‘3%를 출자하는’ LH의 투자수익률은 주택가격이 10%∼20%만 상승해도 무려 1,000%대의 수익률을 올릴 수 있어, 그야말로 소액투자로 땅 집고 헤엄치며 대박을 터트릴 수 있는 것으로 나타났다. 한편, 해당 임차인들은 건설원가의 2배∼3배 수준으로 분양전환을 받아야 한다는 점에서 주거안정을 기대하기 어렵다. 공공임대주택 용지의 개발단계에서부터 공공임대주택의 건설 및 매각단계에서 나타나는 일련의 시세차익은 당연히 무주택서민들에게 귀속되어야 할 사회적 프리미엄임에도 에도 불구하고 LH의 부채감축으로만 이용됨으로써 본래 토지의 수용권을 정당화시킨 목적과 취지로부터 일탈하는 것으로 나타났다.
본 연구는 LH로 하여금 주거안정과 부채감축을 동시에 실현시킬 수 있는 해결방안을 모색해보았다. 첫째, 국토교통부장관이 공공주택사업자를 지정하도록 규정하고 있는 ‘공공주택 특별법’ 제4조 제1항 제6호를 폐기해야 한다. 둘째, ‘한국토지주택공사법’ 제11조의 손금처리규정에 공공임대주택사업에서 발생하는 LH의 손실은 이익준비금으로 보전하되, 미달될 경우 반드시 정부가 보전해주도록 의무화해야 한다. 셋째, 공공임대주택사업의 재무제표에 대하여는 최소한 임대보증금과 주택기금 융자는 부채에서 제외될 수 있도록 ‘공공기관 구분회계 운영지침’을 반드시 개정할 필요가 있다. 넷째, ‘공공주택 특별법 시행규칙’ [별표 7]의 제1호 가목의 “임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격은 감정평가금액을 초과 수 없다.”라고 하는 애매한 분양전환가격 산정기준을 ‘적정이윤 보장방식’ 등의 명확한 산정기준으로 개정해야 한다.
이러한 개정안들이 보완될 때, LH는 주거안정과 부채감축이라는 기로에서 고민하지 않고 부채율지표를 낮추면서 동시에 주거안정이라는 본래의 목적으로 돌아가야 한다. LH의 자가소유 촉진이여말로 무주택서민들에게 근본적인 주거안정을 가져다줄 수 있고, 그것은 바로 한국사회의 심각한 문제로 대두되고 있는 출산율 감소와 소득불평등 문제의 해결에 기여할 수 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Korea Land & Housing Corporation (LH) was a solid supplier of public housing in Korea until now. LH has an external pressure, however, from a debt reduction policy by the ministry of strategy and finance, led to change its business profile from providing public housing to adopting the real estate investment trusts (REITs). This approach is that LH sales its rented housing or unsold real estate sites to REITs and allows private real estate companies to plan and construct on those site which could ultimately reduce burden of construction and debt. However, in this business cycle, LH becomes an investor or a manager, which makes REITs are one of the corporations of LH. Fundamental research question can be arisen that these REITs can increase resident stability and debt reduction of LH. In result, this new approach can only reduce debt of LH but not for the resident stability. Analyzing the end of leasing contract, the investment earning rate of LH, only 3% investment from LH, could be 1,000% if 10% to 20% housing price increases. Although the future profit of public housing services should be returned to the homeless, this REITs approach only utilized the debt reduction of LH. In this research, an alternative approach is suggested that the resident stability and debt reduction for LH considered simultaneously. In this sense, the minister of land, infrastructure, and transport should discard the special act on public housing article 4 section 1 number 6. Second, the korea land and housing corporation act article 11 should be revised. Third, the public institute classification accounting operation guideline should be reconsidered as removing the security deposit of public housing and housing fund financing from the balance sheet of the public housing service. Fourth, an ambiguous sentence of conversion of rental housing for sale should be revisited as a reasonable probit guaranteeing method. Suffice to say that aforementioned revisions can lead LH returns to its initial purpose of establishment. This can ultimately contribute to resolve the reduction of birth rate and income inequality problems in Korea.

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