공인중개사의 다차원적 직무환경의 중요도와 만족도에 관한 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The value of apartment assets in late October 2019 was estimated at around 1.234 quadrillion won in Seoul city alone. The amount is equal to 86 percent of the total market capitalization of the Korea Composite Stock Price Index(KOSPI) on Nov. 26, 2019 and equal to 65.16 percent of the 2018 GDP announced by the Bank of Korea. Such real estate assets will increase further when expanded to apartments across the country. The combined value of real estate assets in residential, commercial and industrial properties will be astronomical. With the exception of some real estate transactions, there are Real Estate Agents at the center of the transaction for these properties. As such, the role of the agent is extremely important. Unfortunately, in Korea, it is said that the real estate agents tend to be unreliable due to short of the ethics and morality of individual agents, not to the real estate transaction system itself.
In the Global Real Estate Transparency Index surveyed by JLL, South Korea ranked 40th as of 2016. According to the survey, the top ranked countries were Britain, then followed by Australia, Canada and the United States in descending sequence. In 2018, Korea’s real estate transparency index came in at 31st place, making significant progress in transparency. According to the Gallup survey on job confidence felt by the public, the credibility of real estate agents in the U.S. is ahead of that of lawyers as of 2018. In Korea, as of 2009, the credibility of the real estate agents was just one notch above the lowest-ranking politicians in the 33 jobs surveyed. Higher reliability can be reached when there be higher service quality, and such higher service quality can be reached when there is higher job satisfaction. In succession, higher job satisfaction can be reached by higher satisfaction with various factors within the job environment. Therefore, research on ways to improve job satisfaction with the elements that constitute the job environment is crucial.
In this study, the Korean real estate agents ‘job satisfaction level’ of the job environment factors is analyzed and considered based on the real estate transaction system in Canada. In particular, the estimated ratio of one real estate agent per 100 people is similar between the Seoul city and Great Toronto Area(GTA) within the province of Ontario. Canadian real estate transaction system in Ontario state, there has been a mandated Real Estate Council of Ontario(RECO), Ontario Real Estate Association(OREA) and 39 local real estate boards. Toronto Real Estate Board(TREB) is located in the GTA. The roles of these bodies has been divided as to the ‘Management Environment’, ‘Educational Environment’ and ‘Practice Environment’. In Korea, the government has full authorization and governs the real estate agent directly. ‘Closing’ the transaction is the role of the real estate lawyer in GTA, Canada, but was included as one of the crucial factor in ‘Practice Environment’. The OREA’s education role will be transferred completely to the Humber college in Toronto city until the end of year 2020. However, because OREA has successfully done it’s role on education for over 40 years, OREA’s function and role was still important and included in this study.
In order to conduct an analysis, agents more than 10 years of experience were surveyed in both countries to enhance the reliability of the survey results. As an analysis method, the first step was established the ranking of job environment factors mutually felt by both Korean and Canadian real estate agents through the Analytic Hierarchy Process(AHP) analysis, and the importance of the difference was analyzed.
The AHP analysis showed that ‘Practice Environment’ is the most important, and ‘Education Environment’ and ‘Management Environment’ are the less important in sequence by both countries. In the ‘Practice Environment’, MLS factor was ranked the highest importance by both countries. In the ‘Management Environment’, the ‘duty and ethics’ factor was ranked the highest in Korea, however, the ‘maintain license’ factor was ranked as the highest importance within the Canadian agents. In the ‘Educational Environment’, ‘Mandatory Continuing Education(MCE)’ factor was ranked the highest in Korea, but ‘education program contents’ factor was ranked the highest in Canada. The difference was due to the difference characteristics of the both countries’ real estate transaction system. For instance, in Korea, the exam schedule is fixed once per year and it is said that the pass the exam is difficult. In Canada the exam can be chosen as per the examinee’s schedule.
As for the second step of the analysis, the job satisfaction of the real estate agents was conducted through the Structural Equation Modeling(SEM) analysis. As the survey samples of Canadian real estate agents was below the number to establish an statistical analysis, mutual comparison of the results of job satisfaction for both countries was left a further task. Five hypotheses have been set up in the research model in this study. As a result, the effect of the ‘Management Environment’ gave negative influence directly to the ‘job satisfaction’, but was statistically insignificant at a 0.05 level and the null hypothesis was accepted. This means that the job satisfaction of the Korean real estate agents will not be affected when direct govern over the real estate agents is strengthened. Or the result may reflect that there is no governing bodies or organization except government.
In addition, the direct effects of ‘Practice Environment’ and ‘Education Environment’ on ‘Job Satisfaction’ were statistically significant at a 0.05 level and the null hypothesis was rejected. The indirect effects of ‘Management Environment’ on the ‘Job Satisfaction’ both via ‘Practice Environment’ and ‘Education Environment’ was statistically significant at a 0.05 level and the null hypothesis were rejected. As a result, it was proven that the more influence management had over ‘Practice Environment’ and ‘Education Environment’, the more the satisfaction level increased. In other words, it was found that enhancing indirect management through practice and education was more effective than enhancing direct management to the real estate agents.
The most important point of this study is that unlike other preceding studies, the job satisfaction was analyzed by experts over 10 years based on the Canadian system. And as for the subject factors, this study clearly distinguishes itself from many existing studies which only consist of theoretical approaches alone. In addition, the overall factors that constitute the job environment were all attempted to be analyzed under an integrated and organic environment, beyond the study of the effects of satisfaction on one element based on the assumption that “all other factors do not affect or change”.
In conclusion, the current low level of confidence of Korean real estate agents is more likely to be attributed to the systemic imperfection not to the individual duty and ethics.

국문 초록 (Abstract)

매일경제신문이 KB부동산 시세 자료를 통한 전수조사 결과 2019년 10월 말 서울시 소재 아파트 자산 가치는 약 1,234조원으로 분석되었다고 2019년 11월 27일자에서 밝혔다. 이러한 액수는 동년 11월 26일 코스피 전체 시가총액의 86%에 해당되는 자산 가치이며, 한국은행이 발표한 2018년도 국민총생산(명목 GDP)의 65.16%에 해당되는 엄청난 액수의 자산가치가 된다. 또한, 시가총액은 전국의 아파트로 확장 시 그 액수는 더욱 증가될 것이며, 그 이외의 주거용, 상업용 및 공업용 부동산의 자산 가치를 합하게 되면 천문학적인 액수가 된다. 일부 예외적인 거래를 제외하면 이러한 부동산의 거래 중심에는 공인중개사가 있다. 그만큼 공인중개사의 역할은 지극히 중대하다. 그러나, 한국은 공인중개사들에 대한 신뢰도가 그렇게 높지 않다. 더욱 중요한 사실은 이러한 이유의 대부분을 공인중개사 개개인의 윤리성과 도덕성의 결여 및 직무유기 등에 치부하여 왔던 경향이 있다.
JLL(2016)이 조사한 세계 부동산 투명지수에서 2016년 기준 한국은 40위로 나타났다. 최상위 국가는 영국이며 호주, 캐나다, 미국 순으로 순위가 낮아지고 있다. 2018년도에는 한국의 부동산 투명지수가 31위로 투명도에 있어서 상당한 발전이 있었다. 부동산관련 규제 및 법령, 부동산중개과정 및 지속성 등의 요소들이 반영된 부동산 신뢰성 지수에서도 영국, 미국, 캐나다 국가는 상위를 차지하고 있다. 한편, 밀워드브라운미디어리서치의 2009년 7월에 실시한 전문가 집단의 신뢰도 설문결과 공인중개사의 신뢰도는 조사 대상 33개 직종 중 가장 낮은 정치인보다 단지 한 단계 높은 신뢰도를 보여주고 있다. 신뢰도가 높다는 것은 서비스 품질이 높다는 것을 의미하며, 서비스 품질이 높다는 것은 직무만족이 높다는 것을 의미한다. 또한, 직무만족이 높다는 것은 직무환경을 이루고 있는 주요 요소들이 주는 영향에 대한 만족도가 높다는 것을 의미한다. 따라서, 직무환경을 이루고 있는 직무환경에 대한 만족도를 높여주는 방안에 대한 연구는 매우 중요하다.
본 연구는 먼저 선행연구를 통한 공인중개사의 직무환경을 이루고 있는 주요 연구요소들에 대한 개별적인 고찰을 실시하였다. 따라서, 도출된 요소들을 중심으로 ‘중개실무환경’, ‘중개관리환경’ 및 ‘중개교육환경’ 을 고찰하였다. 이어서 세계적으로 부동산 투명지수 및 신뢰도가 높은 캐나다 부동산중개제도의 도입을 위하여 현재 캐나다 온타리오주에서 사회적으로 정착이 된 중개 직무환경에 대한 고찰을 실시하였다.
공인중개사 직무요소들의 중요도 분석은 의사결정계층분석(AHP, Analytic Hierarchy Process)을 통하여 한국의 공인중개사와 캐나다의 부동산중개사가 상호 느끼는 직무환경요소들에 대한 중요도 순위를 도출하고 중요도 차이에 대한 분석을 실시하였다. 분석결과, 양국의 중개사는 직무환경 전반에 대하여 ‘실무환경’이 가장 중요하며, ‘실무환경’의 요소 중 ‘부동산거래정보망’을 가장 중요한 것으로 인식하고 있었다. ‘관리환경’의 경우, 한국과 캐나다의 중개사는 각각 ‘공인중개사의 의무•직업윤리관’과 ‘부동산중개사 자격의 유지•관리’를 중요하게 인식하고 있었다. ‘교육환경’의 경우, 한국과 캐나다 전문가는 각각 ‘실무•연수•직무교육’과 ‘교육프로그램 콘텐츠’를 중요하게 인식하고 있었다. 이러한 요소들의 중요도 인식 차이는 양국의 부동산중개 제도 및 사회적 특성에 기인하고 있다.
한국 공인중개사를 대상으로 한 직무만족에 관한 분석은 구조방정식(SEM, Structural Equation Modeling)분석을 통하여 실시하였다. 연구모형과 5개의 연구가설이 설정되었으며 직무환경들이 공인중개사의 직무만족에 주는 영향을 검증하였다. 검증결과, ‘관리환경’이 공인중개사 직무만족에 직접적으로 미치는 영향은 통계적으로 유의하지 않아 설정된 가설이 기각되었다. 이러한 이유 중 하나는 결국 공인중개사를 직접적으로 관리•감독하는 주체의 부재에 따른 관리의 사각지대가 발생할 가능성이 그만큼 높다는 현실을 그대로 반영하고 있는 것으로 나타났다. 따라서, 현 시점에서 ‘실무환경’ 및 ‘교육환경’을 통한 직무만족의 증대가 보다 효과적인 것으로 나타났다.
본 연구의 결과, 공인중개사의 직무만족에 직접적인 영향을 주는 ‘실무환경’의 강화차원에서 전속중개의 정착, 보다 다양하고 내용이 풍부한 계약서의 제공, 부동산거래정보망에 대한 신뢰성 강화 및 종결단계에 대한 신뢰성 부여 등이 있다. ‘교육환경’의 강화차원에서 자격시험교육을 단지 자격증 합격에 초점을 맞추지 말고, 부동산을 둘러싸고 있는 정치, 경제, 사회 등의 복합된 환경에 대한 교육도 강화하여야 할 것이다. 직무, 연수, 실무교육 또한 다양한 콘텐츠를 제공하고 풍부한 전문지식을 제공받을 수 있도록 하여야 한다. 이러한 교육적 혁신을 위하여 교육의 주체에 대한 고민도 필요할 수 있겠다. 장기적인 관점에서는 공인중개사의 관리주체를 단지『공인중개사법』에서 벗어나서 미국과 캐나다와 같은 별도의 부동산중개조직 또는 기관을 통하여 직접적인 관리•감독을 함으로써 선진국과 같은 수준의 신뢰도 향상에 노력하여야 할 것이다.
결론적으로, 공인중개사의 직무에 관한 현재의 낮은 신뢰도는 전문가 개인에 의한 문제라고 치부하기보다는 오히려 완벽하지 못한 환경과 제도적인 문제에 기인한 점이 보다 크다고 할 수 있겠다. 따라서, 공인중개사의 신뢰도 및 자부심을 높여줄 수 있도록 제도적인 장치가 지속적으로 보완 및 적용되어야 할 것이다. 또한, 끊임없는 개혁과 혁신을 통하여 공인중개사들에 대한 국민적 신뢰와 존경을 받는 전문가 직업군이 되어야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 1. 서 론 1
• 1.1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 4
• 1.2. 연구의 범위 및 방법 5
• 1. 연구의 범위 5
• 2. 연구의 방법 6
• 1.3. 연구의 구성 및 흐름도 7
• 1. 연구의 구성 7
• 2. 연구의 흐름도 8
• 2. 직무환경의 이론적 배경 및 선행연구 고찰 9
• 2.1. 부동산중개의 직무환경 9
• 1. 직무환경에 대한 이론적 고찰 9
• 2. 국가별 중개제도 고찰 11
• 3. 한국과 캐나다의 직무환경 고찰 14
• 1) 한국의 중개 직무환경 14
• 2) 캐나다의 중개 직무환경 15
• 3) 중개 직무환경의 구성 16
• 4. 직무환경에 대한 단계별 연구대상 고찰 18
• 5. 직무환경에 대한 조작적 정의 고찰 19
• 1) 중개 실무환경에 대한 조작적 정의 19
• 2) 중개 관리환경에 대한 조작적 정의 20
• 3) 중개 교육환경에 대한 조작적 정의 21
• 2.2. 직무환경과 직무만족에 대한 선행연구 23
• 1. 직무환경에 대한 선행연구 고찰 23
• 1) 중개 실무환경 23
• 2) 중개 관리환경 51
• 3) 중개 교육환경 63
• 2. 직무만족에 대한 선행연구 고찰 85
• 1) 직무 만족도 85
• 2) 직종의 장래성 인식 89
• 3) 직종의 타인 추천의사 90
• 2.3. 선행연구와의 차별성 92
• 3. 직무환경의 중요도와 만족도에 대한 분석 95
• 3.1. 분석 방법에 대한 설계 95
• 1. 연구 분석방법 95
• 2. 설문항목의 구성 96
• 3. 설문조사 방법 및 표본의 특성 97
• 1) 설문조사 방법 97
• 2) 표본의 특성 98
• 3.2. 응답자 특성 및 직무환경별 평가 분석 100
• 1. 응답자 특성 100
• 1) 한국 공인중개사 100
• 2) 캐나다 부동산중개사 108
• 2. 직무환경별 평가 분석 116
• 1) 중개 실무환경에 대한 평가 및 만족도 비교 117
• 2) 중개 관리환경에 대한 평가 및 만족도 비교 118
• 3) 중개 교육환경에 대한 평가 및 만족도 비교 119
• 4) 직무환경에 대한 평가 분석 결과 121
• 3.3. 직무환경 중요도 분석 122
• 1. 분석 방법 122
• 2. 직무환경별 AHP 중요도 도출 122
• 1) 한국 공인중개사 123
• 2) 캐나다 부동산중개사 125
• 3) 직무환경 중요도 분석 결과 127
• 3.4. 직무환경 만족도 분석 129
• 1. 연구모형 설계 129
• 1) 연구모형 129
• 2) 변수의 조작적 정의 130
• 2. SEM(구조방정식)을 통한 분석 131
• 1) 측정모형의 요인분석 131
• 2) 측정모형의 적합도 평가 132
• 3) 연구모형과 가설설정 138
• 4) 연구모형의 적합도 평가 140
• 5) 경로분석 141
• 6) 설정된 가설에 대한 검증 142
• 4. 결 론 145
• 4.1. 요약 및 결론 145
• 1. 직무환경 요소들의 중요도에 대한 인식 145
• 2. 직무환경 요소들의 만족도에 대한 의견 147
• 4.2. 연구의 의의와 한계 151
• 1. 연구의 의의 151
• 2. 연구의 한계 152
• 참 고 문 헌 155
• 부 록 169
• ABSTRACT 175

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63. “노인요양시설 사회복지사의 직무환경과 개인적 성향이 소진에 미치는 영향”, 홍석자, 한영신학대학교 대학원 박사학위논문, , 2011

64. “항공사 객실승무원의 직무환경, 정서적 몰입, 그리고 직무성과의 관 계연구”, 한수연, 관광연구저널, 30(8), pp.105-117, , 2016

65. “부동산중개업자의 직무특성이 직무만족 및 몰입에 미치는 영향에 관한 연구”, 채현길, 현문길, 정재호, 부동산연구, 23(3), pp.275-292, , 2013

66. “부동산거래의 종결단계에 관한 연구 : 캐나다의 온타리오주 사례를 중심으로”, 백성준, 방진원, 부동산연구, 30(1), pp.69-84, , 2020

67. “구조방정식을 활용한 기관투자가 오피스빌딩 투자의사결정 요인에 관한 연구”, 김홍중, 이호병, 부동산학보, Vol. 41, pp.29-42, , 2017

68. “직무환경, 직무태도, 직무스트레스 및 생활만족 간의 인과적 관련성에 관한 연구”, 김영락, 임영규, 세무회계연구, 제24권, pp.127-148, , 2009

69. 지방자치단체 공무원의 조직공정성과 직무만족 인식이 행정서 비스 품질에 미치는 영향, 금광연, 한양대학교 박사학위논문, , 2016

70. “한국의 부동산거래 안전성 확보를 위한 공인중개사와 변호 사들의 협업에 관한 연구”, 백성준, 방진원, 부동산연구, 26(3), pp.7-21, , 2016

71. •백종만, “관계적 직무환경이 서비스 품질에 미치는 영향과 직무만족 도의 매개효과”, 조영주, 한국사회복지행정학, 15(4), pp.115-141, , 2013

72. “직무교육 학습자의 특성과 직무만족, 조직몰입 간의 관계 - 학습전이의 매개효과 검증”, 심재연, 강대영, 인문사회 21, 8(5), pp.663-684, , 2017

73. “캐나다 역량기반 교과 교육과정의 교육내용 구성 방식이 우리나라에 주는 시사점 탐색”, 김선영, 교육과정연구, 37(2), pp.83-105, , 2019

74. “부동산 정보시스템의 품질이 중개업무성과에 미치는 영향 - 부동산 공인중개사 대상으로”, 임병준, 경정익, 부동산학연구, 16(1), pp.5-23, , 2010

75. 교육제도의 헌법적 문제 연구-교육의 자주 성․전문성․정치적 중립성 원리의 비교법적 검토, 노기호, 이광윤, 허종렬, 김종철, 헌법재판소 용역과제 보고서, , 2003

76. “전속중개계약과 부동산거래정보망제도가 중개업자 신뢰성과 고객만족에 미치는 영향 분석”, 문영기, 최봉현, 유통과학연구, 4(2), pp.123-144, , 2006

77. “특별기고-1: A Comparative Study on Real Estate Consulting in Major Countries, 각국별 컨설팅제도의 비교연구”, 이창석, 이규열, 부 동산학보, 제30집, pp.229-248, , 2007

78. “부동산중개업자의 직업만족도와 업무태도에 관한 연구-공인중개사와 시민의 인식을 중심으로”, 김경주, 한국자치행정학보, 28(3), pp.251-269, , 2014

79. “공인중개사제도의 개선방안:『공인중개사의 업무 및 부동산거래 신 고에 관한 법률』을 중심으로”, 소성규, 법과 정책연구, 6(1), pp.291-309, , 2006

80. “각국별 부동산중개업 제도에 관한 비교연구-미국․영국․프랑스․독일․일 본 및 한국을 중심으로”, 이창석, 대한부동산학회지, 25(1), pp.421-470, , 1994

81. “직무환경의 호의성이 정서적 몰입에 미치는 영향 : 종업원조직 간 사회적 교환관계의 매개효과를 중심으로,”, 박노윤, 설현도, 기업경영연구, 18(2), pp.161-185, , 2011

82. “공인중개사의 업무만족에 미치는 요인에 관한 실증적 분석-미국 캘리포니아주 부동산중개사 비교를 중심으로”, 한마크만균, 인문사회과학연구, 15(3), pp.415-451, , 2014

83. “한국에서 직장생활 중 경험하는 직무특성, 직무환 경이 직무만족과 생활만족에 미치는 영향 : 여성 직장인을 중심으 로”, 배은진, 조예희, 김완민, 동북아 문화연구, 59, pp.127-145, , 2019

84. 지방분권시대의 교육자치: 과제와 정착방안, 지방분권시대의 바람직 한 교육자치 방안 모색, 부산시교육청 등이 개최한 토론회 자료집, pp.24-33, 김신복, 년 2월 17일, , 2004

85. “특별기고-1: A Comparative Analysis on Real Estate Education - Centered on the U. S., the U. K. Japan, Taiwan, and Korea, 부동산교육에 관한 비교분석 - 미국․영국․일본․자유중국․ 한국을 중심으로”, 이규열, 이창석, 부동산학보, 제28집 pp.281-299, , 2006