감정평가에 있어 가격형성요인의 판단 및 적용에 관한 연구 : 부적법 요인의 판단을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

부동산은 인문특성의 하나인 사회적․경제적․행정적 위치의 가변성으로 인하여 끊임없이 변화하게 된다. 그 중 행정적 위치의 가변성은 도시계획의 변경, 산업단지 지정 등 공익사업의 실시, 부동산세제의 강화, 토지거래허가제와 같이 부동산제도나 이용규제, 정부의 부동산 가격안정과 개발이익환수 등을 목적으로 부동산시장 개입에 따라서도 크게 변화한다. 이것은 모두 가격에 영향을 주는 요인이며, 이러한 가격형성요인은 어떻게 가치가 형성되어 가는지와 어떻게 가치가 발생되는지를 탐구하는 것을 본질로 하는 감정평가 과정에 있어서 반드시 분석을 해야 할 대상이다.
부동산 특성의 하나인 행정적 위치의 가변성으로 인하여 법령의 제정이나 개정으로 현재시점에서 적법하지 않은 부동산인 경우가 있다. 이것은 위법한 부동산과 구별되는 것으로 과거 법령의 부재 또는 법령시행 당시에는 적법한 상태였다가 제도와 정부의 정책의 변화에 의하여 현재 법령에는 적법하지 않은 부동산을 말한다. 최유효이용원칙의 기준은 현재 법령에 합법적인 상태를 전제로 한다. 법령에 적법하지 않은 부동산에 대하여 최유효이용원칙을 근간으로 평가를 하는 감정평가이론상 개념정립을 어떻게 해야 할 것인가, 체계상 위치는 어디에 있는가, 법에 적법하지 않은 부동산에 대한 최종 가치반영을 어떻게 해야 하는가 하는 이론적․실무적 문제를 야기시킨다. 본 논문의 목적은 체계화되지 않은 부적법 부동산의 개념을 정립하고, 부적법 부동산의 감정평가 평가기준을 제시하는 것을 목적으로 하였다.
본 연구에서 나타난 결과를 요약하면 다음과 같다.
부적법 부동산의 개념을 정립하였다. 부적법 부동산의 사례분석을 통하여 건폐율이 현행 규정에 위반되는 경우의 가치분석을 실시하였다. 사례지역은 명동지역으로써 1층 임대면적 중요성이 큰 지역이고, 건폐율과 관련한 건축면적이 가치에 큰 영향을 미치는 지역이었다. 사례를 통하여 부적법 부분에 대한 가치를 분석하였다. 끝으로 부적법 부동산에 대한 평가기준을 제시하였다. 실무상 Case by Case로 평가담당자 마다 그 접근 방식이 다르고 부적법 부동산에 대한 인식이 부재한 경우에 가치차이가 크게 나타날 수 있으므로 일정한 평가기준상 자료조사 및 부적법 부동산에 대한 접근방향을 제시한 것이다. 이 과정은 평가담당자의 혼란을 해결하고 평가업계의 신뢰성 구축을 목적으로 하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Real estate environment has continuously changed on account of the variability of social, economic and administrative status as one of the humane characteristics. All of them are factors which can influence property values, and such value determinating factors are the main target to analyse surely in the process of appraisal which is a nature of quest for how value forms and how value produces. This time around, there are legally nonconforming property by laws legislation or revision on account of the changeability of administrative status which can be seen as one of the peculiarity of real estate. The Highest and Best Use principle is based on the premise that it is legitimate state under current laws.
The Highest and Best Use principle is on the premise that it is legitimate state under current laws. It arouses theoretical and practical questions about how the concept establishment does, where the hierarchy location is, and how final value reflection does on legally nonconforming property by appraisal theory evaluated on the basis of the highest and best use principle about legally nonconforming property.
The purpose of this study is to establish the concept of legally nonconforming property which has yet to be systemized , and to present standards of appraisal of legally nonconforming property.
The results of this study are the following:
It establishes the concept of legally nonconforming property. It surveys value analysis in case of the contravention of the existing regulations of the building-to-land ratio through case study of legally nonconforming property. Finally, it presents standards of appraisal of legally nonconforming property. The process is for the purpose of solving the disorganization of property appraisers.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 필요성 및 목적 1
• 2. 연구범위 및 방법 2
• 3. 선행연구 고찰 3
• Ⅱ. 부적법 부동산의 개념과 감정평가에 대한 논의 7
• 1. 가격형성요인의 의의 7
• 2. 부적법 부동산의 개념 8
• 1) 개념의 정의 8
• 2) 부적법 부동산의 발생원인 13
• (1) 법령의 변경 13
• (2) 용도지역의 변경 15
• (3) 건폐율 및 용적률 기준의 변경 16
• (4) 지방자치단체의 조례 22
• (5) 기타 24
• 3. 부적법 부동산의 평가이론 고찰 26
• 1) 부적법 부동산과 최유효이용 26
• (1) 최유효이용의 의의 26
• (2) 최유효이용의 판단방법 27
• 2) 부적법 부동산의 평가이론 고찰 30
• Ⅲ. 부적법 부동산의 사례 분석 38
• 1. 개요 38
• 2. 사례지역의 도시계획사항 분석 39
• 1) 도시계획사항 39
• 2) 사례지역의 부적법 상황 43
• 3. 부적법 사례부동산의 현황 및 가격형성요인의 분석 45
• 1) 사례부동산의 현황 45
• 2) 지역분석 50
• 3) 개별분석 52
• 4) 대상부동산의 최유효이용 분석 53
• 4. 부적법 사례부동산의 가치평가 54
• 1) 원가방식에 의한 가치평가 55
• (1) 토지의 평가 55
• (2) 건물의 평가 57
• (3) 복성가격 59
• 2) 비교방식에 의한 가치평가 60
• 3) 수익방식에 의한 가치평가 63
• 4) 부적법 부분에 대한 가치판단 64
• 5) 시산가격의 검토 66
• 5. 부적법 부동산의 평가과정상 유의사항 69
• 1) 부적법 사항의 판단 69
• 2) 가격시점 및 조사범위 69
• 3) 최유효이용 분석 70
• 4) 평가방식의 적용 및 시산가치의 조정 70
• 5) 평가서의 작성 71
• Ⅳ. 결 론 72
• 1. 연구의 요약 72
• 2. 연구의 성과와 한계 73