초고층 주상복합 건축물 공개공지의 활용 실태에 관한 연구 = A Study on Usage of the Public Open Space in High Rise Mixed-use Building

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In modern times, the increase in population and the resulting land shortage have pushed the construction of massive, high-rise, and multi-use residential complexes. The outdoor space at a super-high-rise apartment complex is a vital component, serving both as a transverse and structural space, and also as an organized planning factor in creating an external environment for the super-high-rise apartment complex. With the recent crop of super-high-rise apartment complexes, concerns about outdoor space have risen, as every construction company competes in reflecting the residents’ demand for outdoor space, which in turn directs the discrimination of the outdoor space plan. Such outcomes have produced more improvements in quality than in allocated external space in apartment complexes constructed in the past. Although multi-purpose apartments in Seoul have been granted with incentives such as the deregulation of floor space index, the green-belt and proximal parks provided for public use have been closed by such apartments, and this has emerged as a social issue. Also, it is a fact that current housing projects are undertaken with a focus on profitability, resulting in the further deterioration of general citizens’ access and utilization of external space at super-high-rise apartment complexes.
In this study, we investigate the status and actual condition of idle public land among the external space surrounding super-high-rise apartment complexes in the center of the city. We also examined the general problems with the public open space adjacent to super-high-rise apartment complexes by comparing and analyzing five selected apartment complexes. In this paper, we aim to extract general problems with the public open space of super-high-rise apartment complexes based on the analyzed data, and present an external space planning method to enhance its public character.
The scope of this research includes the assessment of public open space and analysis of problems in the aspect of identification, access, convenience, linkage targeted for the public open space among the external aspects of super-high-rise apartment complexes. We selected super-high-rise apartments in Yongsan, Yeoido-Dong, Seocho-Dong, and Jayang-Dong. To comply with our set time period, only those apartments completed since the 2000s were selected.
The research method was a four-stage process: in stage 1, we considered the definition of a super-high-rise structure, the features of external space and public open space, and domestic and foreign related laws based on existing references, related laws, and data to facilitate the understanding of the external space at super-high-rise residences. Stage 2 focused on existing research references and theses, understanding the status and problems with external and public open space in super-high-rise apartment residences. In stage 3, we selected super-high-rise apartment residences, compared and assessed them focusing on the public open space of external space, and examined the problem. Finally, in stage 4, we came up with a plan to revitalize public open space at the external space plan of super-high-rise apartment residences based on the analyzed data.
The material findings of this study are the following.
First, as the result of the analysis of our selected subjects for the public open space index, most public open spaces are judged to be unrecognizably positioned or difficult to identify. In the future, it should be made a practical management measure to make the installation of public facility signals in public open space obligatory, and guide and publicize the presence of public open space to occupants (scheduled).
Second, it was found that convenience and recreational facilities for most public open space were lacking, resulting to a low extent of usage of public open space. To stimulate the use of public open space, it is necessary to specifically present the installation obligation of recreational and convenience facilities considered to naturally and smoothly conduct activities such as recreation, dialogue and walking.
Third, concerning the general public using public open space, much difficulty and inconvenience was found. In particular, the subjects of this study, super-high-rise multi-purpose apartments had remarkably narrow or constricted public open spaces, making it difficult for the public to access or use them. To improve this situation, regulations should be made to clear out these obstacles to make it easy for the public to access public open space.
Fourth, in the parts related to linkage, some public open spaces took on a small-scale development form, which is analyzed as a factor that constricted public open space and debased its efficiency. Linkage with the surrounding space has an effect of concentrating external space into a single public open space, thereby improving the user's access by composing a large-scale recreational space, which must be considered in the design stage. On the other hand, in case of street-formed public open space, some did not consider linkage as a street landscape factor. Therefore, in the future, it should be considered prior to the urban planning stage rather than during the construction plan aspect of planning.
The following are this study’s proposals for the revitalization of public open space based on the above-presented findings.
(1) Legal provision should be established that requires the installation of public signals of a fixed size indicating the existence of the "public open space".
(2) public open space should be indicated in the complex lay-out (guide map)
(3) A provision should be legalized requiring the installation of recreational facilities made available by general users such as benches and agora of a fixed size or spot.
(4) The installation of lighting and other facilities to protect from sunlight, and rainfall should be made compulsory.
(5) Civic activists and Seoul City's managerial and supervisory committee should be organized and vested with regulatory and instructive authority.
(6) public open space evaluation index should be developed and a periodical assessment should be performed to ensure effective maintenance and management.
(7) Maintenance and management status by the relevant management supervisor and occupants' representative should be instituted more than twice a year
(8) Installation of regulatory provisions for obstacles impeding access and passage through public open space should be established.
(9) The incentive provision to the public open space system should be diversified.
(10) General re-maintenance to the provision of public open space scale as the current domestic public open space system should be performed.
(11) There should be a provision to place over 1/2 of public open space area inside the outdoor space in the complex.
(12) public open space linkage system should be established, especially to urban planning facilities such as small parks that are adjacent to the land.
(13) Additional incentive provision at the time of installation as an available facility in bad weather should be established.
It is projected that the construction of super-high-rise apartments will continue in the coming years. In particular, the trends in the advancement and commercialization of super-high-rise apartment residences can be said to maximize concerns about space, making the establishment of public open space vital to a society that lacks community awareness. For this purpose, system maintenance for super-high-rise apartment residences should be urgently secured, and constant research should be carried out to sustain the original intent of public open space.
General problems and reforms presented in this study are expected to be used for the planning and construction of future super-high-rise apartment residence complexes.

국문 초록 (Abstract)

현대는 인구증가와 택지부족으로 인해 주거단지의 대규모화, 고층화, 복합용도화가 점증적으로 진행되고 있다. 초고층 공동주거단지에서의 옥외공간은 가로공간과 구축공간의 매개 역할을 하는 주요 구성 요소로서, 초고층 공동주거 단지에서의 외부환경을 창출하는데 있어서 중요한 계획적 요소로 작용하고 있다. 이와 관련하여 최근 초고층 공동주거단지에서 옥외공간에 대한 관심이 증가하고 있고 거주자의 옥외공간에 대한 요구를 반영하여 각 건설사들은 앞 다투어 초고층 공동주거 단지에서의 옥외공간 계획에 차별화를 지향하고 있다. 이러한 결과는 과거의 공동주거단지 외부공간보다 더욱 질적인 향상을 가져왔다. 그러나 최근 서울시내 초고층 주상복합 아파트들이 용적률 완화 등의 인센티브를 부여 받고도 공공용지로 제공한 녹지 및 근린공원 등이 해당 아파트에 의해 폐쇄되는 등 사회적 문제로 대두되고 있다. 또한, 현재의 주택사업에 있어 수익성 위주의 개발 사업으로 초고층 공동주거단지의 옥외공간이 일반 시민들에 의한 이용률이 활성화되지 못하고 있는 것이 현실이다.
이러한 연구 배경을 바탕으로 본 연구에서는 도심 내 초고층 공동주거 단지의 외부공간 중 공공성을 대표하고 있는 공개공지를 중심으로 현황 및 실태를 조사하고 초고층 공동주거 단지로 선정된 다섯 개의 사례를 비교·분석하고자 한다. 분석된 자료를 토대로 초고층 공동주거 단지의 공개공지에 대한 전반적인 문제점을 도출하고 공공성을 증진할 수 있는 외부공간 계획방법을 제시하고자 하는데 그 목적이 있다.
연구의 범위를 위한 내용적 범위로 초고층 공동주거단지의 외부공간 중 공개공지를 대상으로 식별성, 접근성, 편리성, 연계성 측면에서 공개공지를 평가하여 문제점을 도출하고자 한다. 공간적 범위로는 최근 초고층 주거건축이 활발히 진행되고 있는 서울 도심의 용산지역과 여의도동, 서초동, 자양동 일대의 초고층 사례를 선정하였다. 또한, 시간적 범위로는 지구단위계획에 의한 공개공지가 초고층 공동주거단지 계획단계에서 실질적으로 반영되기 시작하였고 우리나라의 초고층 주상복합 아파트 건설이 활기를 띄기 시작한 2000년대 이후에 준공된 사례로 한정하였다.
연구 방법으로는 네 단계의 연구과정을 거쳤으며 구체적으로 1단계에서는 초고층 공동주거의 외부공간에 대한 이해를 돕기 위하여 기존 문헌과 관련법, 관련 자료를 바탕으로 초고층의 정의, 외부공간 및 공개공지의 특성, 국내·외 관련법 등을 고찰하였다. 2단계로 기존 연구문헌과 학위논문을 중심으로 초고층 공동주거 단지 외부공간 및 공개공지의 실태와 문제점을 파악하였다. 3단계에서는 초고층 공동주거단지 사례를 선정 후 외부공간의 공개공지를 중심으로 비교·평가하고 문제점을 도출하였다. 마지막 4단계에서는 앞서 도출된 결과를 바탕으로 향후 초고층 공동주거단지 외부공간의 계획에서의 공개공지 활성화 방안을 제시하였다.
본 연구의 구체적인 연구결과는 다음과 같다.
첫째, 본 연구의 공개공지 분석을 위한 분석지표 중 식별성 항목에 대한 사례분석 결과 대부분의 공개공지가 일반 이용자들이 인지할 수 없는 위치이거나 공개공지 식별이 어려운 것으로 판단된다. 향후 공개공지의 공공시설 안내 표시를 의무화하고 공개공지에 대한 입주(예정)자들을 대상으로 하는 안내 및 홍보 등의 실질적인 관리 대책이 마련되어야 할 것이다.
둘째, 공개공지 이용을 위한 편리성 측면에서의 연구결과 대부분의 공개공지가 이용자를 위한 편의 및 휴게시설이 부족한 것으로 나타나 공개공지의 활용도가 낮은 것으로 분석되었다. 향후 일반 이용자의 공개공지 이용 활성화를 도모하기 위한 방안으로서 공개공지에서의 휴식, 대화, 보행등의 활동(행위)들이 자연스럽고 원활하게 일어날 수 있도록 배려된 휴게 및 편의시설의 설치의무화 등을 구체적으로 제시할 필요가 있다.
셋째, 일반대중이 공개공지를 이용하기에는 많은 어려움과 불편이 존재하는 것으로 나타났다. 특히, 본 연구에서 대상으로 했던 초고층 주상복합 아파트의 경우에는 공개공지의 폐쇄화 현상까지 보이고 있어 일반 이용자가 공개공지로의 접근과 통행, 이용에 어려움이 있는 것으로 나타났다. 이를 위한 개선 사항으로 공개공지로의 접근을 어렵게 하는 장애요소 등에 대한 규제가 이루어져야 할 것이다.
넷째, 공개공지의 연계성과 관련된 부분에서는 공개공지들이 소규모 개발 형태를 취하고 있는 사례가 있었으며 이것은 공개공지의 협소함과 효율성을 저하시키는 요인으로 분석된다. 주변 공지와의 연계는 분산된 옥외공간을 하나의 큰 공개공지로 집중시키는 효과가 있어 대규모 휴식공간을 구성하게 됨으로 이용자의 활용성을 높이는 긍정적인 측면이 있는 만큼 설계단계에서부터 고려되어질 필요가 있다. 반면, 가로화 된 공개공지의 경우 가로 경관 요소로서의 연계성을 고려하지 않은 사례가 있었으며 향후 이러한 공개공지를 계획 시 건축계획적인 측면보다는 도시계획적인 단계에서 선행 고려되어야 할 것이다.
다음은 본 연구의 제안으로서 앞서 제기된 연구결과를 바탕으로 본 연구가 지향하고 있는 공개공지 활성화 방안을 아래와 같이 제안하고자 한다.
(1) 공개공지 내 ‘공개공지’임을 알리는 조형물 또는 안내표지판을 일정크기 이상 설치하는 법조항 신설
(2) 단지 배치도(안내도)에 공개공지의 표시를 권장
(3) 벤치, 파고라 등 일반 이용자가 이용할 수 있는 휴게시설을 일정규모 및 일정개소 이상 설치해야하는 규정의 법제화
(4) 햇빛, 우수 등을 피할 수 있는 시설의 설치 및 조명시설의 설치 의무화
(5) 시민단체와 지자체가 중심이 되는 관리·감독 위원회를 구성하며, 규제 및 지도 권한을 부여
(6) 효율적 유지·관리를 위한 공개공지 평가지표 개발 및 일정 주기별 평가 실시
(7) 해당 관리소장 및 입주민 대표에 의한 년 2회 이상의 유지·관리 실태 및 현황 을 보고하도록 제도화
(8) 공개공지로의 접근 및 통행을 방해하는 장애물의 설치규제 조항의 신설
(9) 공개공지 제도에 대한 인센티브 규정의 다양화
(10) 현행 국내 공개공지 제도의 경우 현실을 반영하지 못하고 있는 바 공개공 지 규모 규정에 대한 전반적인 재정비가 필요
(11) 공개공지 면적의 1/2이상 면적을 단지 내 옥외공간에 배치하는 조 항 신설
(12) 소공원 등 도시계획시설이 대지에 인접한 경우 공개공지의 연계설치제도 신설
(13) 악천후 시 이용 가능한 구조로 공개공지 설치 시 추가 인센티브 조항 신설
불과 몇 년 사이 우리 사회에서 초고층 아파트에 대한 인기가 급상승하고 있고 향후 이러한 초고층 주상복합 아파트 건설은 지속될 것으로 예상된다. 특히, 초고층 공동주거단지의 고급화, 명품화를 추구하고 있는 추세에서 사유공간에 대한 관심이 극대화 되고, 커뮤니티 의식이 결여되어 가는 현대 사회에 있어 공개공지의 역할은 크다고 할 수 있겠다. 이를 위해서 초고층 공동주거단지에 대한 제도정비가 시급히 이루어 져야 할 것이며, 공개공지 본래의 취지를 살릴 수 있도록 지속적인 연구가 이루어져야 할 것이다.
본 연구에서 도출된 공개공지에 대한 전반적인 문제점과 개선사항은 향후 초고층 공동주거 단지 계획 시 유용한 자료로 활용될 것으로 기대된다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 = 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1.1.1 연구의 배경 = 1
• 1.1.2 연구의 목적 = 2
• 1.2 연구의 방법 및 범위 = 2
• 1.2.1 연구의 범위 = 2
• 1.2.2 연구의 방법 = 3
• 1.3 연구의 틀 = 4
• Ⅱ. 공개공지의 개요 = 5
• 2.1 초고층 주상복합 아파트의 개념 및 출현 = 5
• 2.1.1 초고층 아파트 및 주상복합의 정의 = 5
• 2.1.2 초고층 아파트의 출현과 발전 = 6
• 2.2 공동주거단지 옥외공간 및 공개공지 관련법 제도 = 10
• 2.2.1 옥외공간 법적규제내용 = 10
• 2.2.2 국내·외의 공개공지 제도 = 14
• 2.2.3 국외 공개공지 제도의 시사점 = 19
• 2.3 공개공지의 개념 = 21
• 2.3.1 공개공지의 정의 = 21
• 2.3.2 공개공지의 기능 및 역할 = 23
• 2.3.3 공개공지의 유형 = 24
• Ⅲ. 공동주거단지 옥외공간 및 공개공지의 현황 = 27
• 3.1 공동주거단지 옥외공간 = 27
• 3.1.1 공동주거단지 옥외공간 정의 = 27
• 3.1.2 공동주거단지 옥외공간의 역할 및 활용 = 28
• 3.1.3 공동주거단지 옥외공간의 범위 및 구성요소 = 29
• 3.2 공동주거단지 옥외공간의 현황 = 30
• 3.2.1 옥외공간계획의 실태 = 30
• 3.2.2 옥외공간의 문제점 = 35
• 3.3 공동주거단지 공개공지 현황 = 37
• 3.3.1 공개공지 계획원리 = 37
• 3.3.2 현행 공개공지제도 실태 = 43
• 3.4 해외 공개공지 조성사례 = 45
• 3.4.1 베이시티 大阪과 櫻宮 리버시티 = 45
• 3.4.2 뉴욕시 공개공지 조성 = 46
• Ⅳ. 실태조사 및 분석 = 50
• 4.1 실태조사 대상선정 및 분석내용 = 50
• 4.1.1 조사대상 선정 = 50
• 4.1.2 조사분석 내용 = 52
• 4.2 실태조사 사례 = 56
• 4.2.1 자양동 S 사례 = 56
• 4.2.2 여의도 T1차 사례 = 61
• 4.2.3 서초동 H 사례 = 65
• 4.2.4 여의도 T2차 사례 = 70
• 4.2.4 용산 C 사례 = 74
• 4.3 실태조사 분석 = 79
• 4.4 소결 = 81
• Ⅴ. 결론 = 84
• 5.1 연구의 종합 = 84
• 5.2 연구의 한계 = 86
• 참고문헌 = 88
• ABSTRACT = 91