뉴타운재개발사업의 고찰과 공공의 효율적인 참여방안 = Consideration of new-town redevelopmentand and efficient participation plan of the public

국문 초록 (Abstract)

한글초록:그 동안 시행되어 온 많은 합동재개발사업을 통해 얻은 것은 불량주택의 개선과 물리적 환경의 개선이라고 할 수 있다. 반면에 사업초기부터 민간자본이 투입됨에 따라 공공성이라는 성격을 가져야 할 재개발이 본래 의도와는 다른 방향으로 전개되기도 하였다. 이는 재개발 사업이 시장경제에 전적으로 맡겨지게 되어 자본주의 원리와 부동산 개발논리에 초점이 맞추어지게 되었음을 의미한다. 최근 서울시는 지역간 균형발전을 위한 전담기구인 “지역균형발전추진단을 설치 운용하면서 지역균형발전 대책을 마련 지역균형발전추진계획을 발표하고 의욕적인 강북재개발을 추진하고 있다. 즉 열악한 강북을 강남수준으로 재정비하고 권역별 균형 있는 발전을 도모하기 위해 ‘강북 뉴타운 사업’과 ‘균형 발전 촉진 지구사업’을 추진하고 있는 것이다. 기존 재개발의 문제점을 고려할 때 뉴타운 재개발 사업에 있어 무엇보다도 요구되는 사항은 크게 세 가지라고 생각한다. 첫째, 기반시설의 부족이다. 광역적인 개발로서 체계적이고 종합적인 대단위 기반시설의 조성이 필요한 것이다. 둘째, 원거주민의 재정착율을 높이는 것이다. 기존의 재개발은 재개발후에 원거주민의 재정착율이 20%에도 미치지 못하고 있으며 이러한 문제를 해결 할 수 있는 공공기관이 필요하고 또 법적 마련이 시급하다. 셋째, 도시 및 주거 환경의 개선이다. 최근 외국 공공기관들은 특히 이러한 주거 환경에 정비와 공공용지의 확보에 무엇보다도 중요시 여기고 있고 뉴타운 사업이 강북과 강남의 지역간 격차를 해소함이 목적이므로 이러한 사항은 무엇보다도 중요하다고 하겠다. 이러한 문제의식을 갖고 본 논문을 진행하게 되었으며 더 나아가 공공이 뉴타운 사업에 기여할 수 있는 역할을 외국 사례를 통해서 타당성 분석을 통해서 해결방안을 제시하고자 함이 본 논문의 목적이라 하겠다. 본 논문의 진행 결과 해결방안은 다음과 같다.첫째, 기반시설의 조성에 대한 문제점은 토지공사의 참여를 법제화하는 것이다. 기반시설의 조성에 전문기관인 토지공사를 참여하게 하여 전문기관이 담당하도록 하는 것이다. 둘째, 재정착율을 높이기 위한 방안으로서 공공기관에 재개발으 주체가 되어 용적률 인센티브를 부여하고 임대주택을 의무적으로 공급하여 기존 주민이나 세입자들의 부담을 줄일 수 있도록 입주 부담금을 월 단위로 상환하는 것이다. 셋째, 도시 및 주거 환경을 정비하기 위해서 공공용지를 확보하는 방안으로서 역시 용적률의 인센티브를 부여하고, 기부채납을 법적으로 의무화하여 최적의 환경조성 및 도시문제의 해결을 모색하는 방안을 제시하고 이에 대한 타당성을 재개발 되었던 예를 통해 분석하였다.덧붙여 외국의 사례를 통하여 공공기관의 코디네이터, 컨설턴트 역할과 재개발 수법, 다원적 파트너십 개발 그리고 전문가 양성 등 부차적인 역할을 제안하였다. 이를 위해서 정부는 공공시설의 설치를 위한 자금을 지원하고 광역적 재개발을 공공이 책임하에 수행할 수 있도록 광역적인 개발에 관한 조항을 별도로 만들어 체계화된 재개발이 될 수 있도록 법안을 마련하여야 할 것이다. 앞으로 다른 지역에서도 행하여질 광역적 재개발이 이번 뉴타운 사업을 본보기로 하여 공공의 역할 확대와 기존 재개발 사업의 문제점을 근본적으로 해결하여 체계화 된다면, 다른 지역 뿐 아니라 국가의 재개발 사업 발전에 이바지 할 것이다

국문 초록 (Abstract)

영문초록:The improvement of poorly built houses and the reformation of physical environment in residential sections; those are the parts of benefits from the abundant City Re-Development Works with joint-venture process by the governmental real-estate-related economic policy over the past several years. On the other hand, the City Re-Development Works were sometimes led into causing the speculative enthusiasm among people, totally different result from its original intention to consult the public interest due to the fact that there were private investments thrown in. It means that the City Re-Development Works were entirely given into the hand of market economy only to bring focus into the principle of capitalistic economy and the logic of real-estate development. Recently Seoul Metropolitan Government is passionately promoting the City Re-Development Work in GangBook area (which is northern part of HanGang river) by establishing the "Organization and Operation of the Committee for Regionally Balanced Development Plan" to gradually reduce the regional imbalance in terms of the local economy, educational environment, housing, and finance. Namely, it's to make narrow the gap between the GangNam area (SeoCho, GangNam and SongPa, which is southern part of HanGang river) and the rest of the capital and to diminish the disparity between the built-up areas and newly-developed areas in living environment, finance, educational culture, industrial economy in general, especially disparity in housing prices and financial imbalance among regions. From the consideration of the problems of existing City Re-Development Works, there are three factors as described below to be required for the real improvement. First, it is required systematically and synthetically to construct the public basic facilities for the efficient City Re-Development Works. Secondly, it is required to raise the residential ratio of resettlement of distant residents. So far, even 20% of the residential ratio of resettlement was hardly founded from the prior City Re-Development Works. Therefore, the matter must be settled without delay by legislating the concerned law. Thirdly, it is required to improve the city life and the residential atmosphere. The foreign public institutions consider it as very important policy to acquire land for public use sufficiently and to perform the Environmentally friendly urban management lately. The GangBook New Town Project (to solve the problem of disparity in economy, education, living, and finance while making the most of regional characteristics of GangNam and GangBook) of Seoul Metropolitan Government is also to solve the regional disparity matter (things to improve the quality of life in the built-up areas by distinguishing the built-up areas from the Newly-Planned Areas). This thesis was get started from such above point of view having critical mind on the existing City Re-Development Works. Furthermore, this concentrated on the solution against the matters described above by finding out the role of public institutions into the GangBook New Town Project with the study of foreign cases including the feasibility analysis. Its suggestions are; First, to legislate the participation of Korea Land Corporation for the shortage of public basic facilities. It is for the government to take part in the works such as S.O.C. (Social Overhead Capital) projects, required enormous money and time. Secondly, to supply the enough leasing houses responsibly by the public institutions having the incentive for the Floor area ratio (the total floor area ratio over the land area) to raise the residential ratio of resettlement. The tenants can afford to bear the financial duties by redeeming the allotment monthly. Thirdly, to have the obligation to the legislation of contributing land for public use by the developer as well as to have the incentive for the Floor area ratio. It is to improve the city life and the residential atmosphere by acquiring land for public use in right time and use. With all above suggestions, this study analyzed out the prior existing City Re-Development Works for the propriety of those suggestions. In addition, there are another suggestions for the role of coordinators and consultants of foreign public institutions, methods of foreign City Re-Development Works, seeking out the pluralistic partnerships, and training of expert. Government shall raise the funds to construct the public basic facilities and pass a bill for the synthetical development to perform it systematically. It will contribute to the national growth at the aspect of City Re-Development Works and other future Megalopolis Re-Development Works if this New Town Project provides a good model of the spread of public institutions' correct roles by reforming the defects of the prior City Re-Development Works