부동산 프로젝트 파이낸싱 시장 참여자 구조개선 방안 연구

국문 초록 (Abstract)

우리나라의 부동산 금융은 외환위기 이후 선진금융제도의 도입으로 자금조달 원천이 다양화되는 등 많은 변화가 있었다. 사업의 대형화, 참여주체의 다양화는 미래현금흐름에 기초하는 프로젝트 파이낸싱 방식의 재원조달로 발전하게 되었다.
부동산 개발사업에 대한 환경변화와 부동산 업종에 대한 대출 정책 환경의 변화로 금융기관에서는 부동산 개발사업에 대한 PF 대출을 본격적으로 취급하기 시작하였다. 초기에는 주로 은행의 신탁계정을 많이 활용하였으나 2004년 불특정금전신탁에 대한 신규와 추가적립이 전면적으로 금지되었고 상대적으로 은행계정을 활용한 PF대출이 부동산 경기 상승과 함께 급격하게 증가하였으며, 간접투자자산운용업법에 의한 부동산 펀드나 ABS, ABCP 발행 등 자본시장을 통한 자금조달 규모도 가파르게 성장하여 왔다.
그러나 지나친 부동산 경기 과열을 우려한 정부의 부동산에 대한 정책적 규제로 2006년부터 부동산 경기가 정체되고 있는 상황으로, 주택 미분양 증가에 기인한 유동성 위기로 몇몇 건설사의 부도를 초래하고, 일부 금융기관들도 PF대출 부실화로 어려움을 겪는 경우가 생겨나고 있다.
이는 일부 시공사들의 공격적인 확장 경영에 기인한 바가 크며, PF대출 취급이 대출 원리금에 대하여 시공사의 지급보증을 요구하며 사업성에 근거한 의사결정을 하기 보다는 개발사업에 대한 대부분의 책임을 시공사로 전가한 금융기관의 PF대출 관행에도 그 이유가 있다할 것이다.
한국의 부동산개발 시장은 아직도 시공사 보증을 통한 자금조달이 이루어지고 있는 등 진정한 부동산 PF의 활성화는 저조한 편이며, PF의 큰 축을 담당하는 재무적 투자자의 역할도 제 기능을 하지 못하는 실정이다.
이에 본 연구에서는 부동산개발 PF에 참가자들에 대하여 그 동안 선행연구에서 제기 되었던 부동산개발 PF에 대한 제반 문제점 및 리스크 요인들을 종합적으로 분석하고, 그 중에서 아직도 개선되지 못하고 반복적으로 제기된 문제점 들을 도출하여 타당성 및 실효성 여부를 확인하고자 한다.
연구 자료를 통한 결과분석을 토대로 그 동안 제기된 부동산개발 PF의 문제점에 대한 중요도 및 구조개선 가능성 여부를 제시함으로써 부동산개발 PF시장의 실태를 시장에 참여하고 있는 금융기관의 측면에서 객관적으로 확인해 보았다는데 의의가 있다고 하겠다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구 방법 및 내용 = 3
• 제3절 선행연구의 검토 = 4
• 1. 부동산개발 PF사업에 관한 연구 = 6
• 2. 민관합동형 부동산개발 PF사업에 관한 연구 = 9
• 3. 선행연구의 한계 = 10
• 제2장 부동산 PF의 이해 = 11
• 제1절 부동산개발사업과 개발금융 = 11
• 1. 부동산 개발사업 = 11
• 2. 부동산 개발금융 = 15
• 제2절 재무적 투자자 = 34
• 1. 투자자의 개념 = 34
• 2. 재무적 투자자의 역할 = 36
• 3. 재무적 투자자의 참여 효과 = 39
• 제3장 프로젝트 파이낸싱의 위험 = 40
• 제1절 위험의 개념 = 40
• 제2절 부동산개발 PF 참여자로서 금융기관의 위험 = 41
• 1. 재무적 위험과 관리 방안 = 42
• 2. 비재무적 위험과 관리 방안 = 43
• 제4장 부동산PF 사례연구와 부동산개발금융의 실태 분석 = 47
• 제1절 부동산시장 동향 = 47
• 1. 건설경기 동향 = 47
• 2. 주택시장 동향 = 49
• 제2절 부동산PF 사례연구 = 50
• 1. 상업시설의 사례 = 50
• 2. 주상복합시설의 사례분석 = 52
• 3. 복합시설(아파트형 공장) = 54
• 4. 주거시설사례 = 58
• 5. 사례 분석의 시사점 = 63
• 제3절 부동산PF 대출 시장현황 = 65
• 1. 부동산 PF대출이 금융기관 부실화 선도 = 65
• 2. 국내 부동산 PF 대출 규모와 연체추이 = 65
• 3. 부동산 PF 대출의 단기위축과 시장영향 = 67
• 4. 부동산PF 부실채권 정리 추진계획 = 68
• 제4절 부동산개발금융의 문제점(금융기관의 차원에서) = 71
• 1. 객관성 및 전문성 확보 필요 = 71
• 2. 시공사 관련 문제 = 72
• 3. 후분양제도 관련 문제 = 73
• 4. 수익기회 상실 및 금융기관 역할 축소 = 74
• 제5장 부동산개발 PF사업 구조개선 방안 = 76
• 제1절 부동산 PF 구조개선 방안 = 76
• 제2절 부동산 프로젝트 파이낸싱 정책 개선방안 = 77
• 1. 자본구조 건전화가 필요 = 77
• 2. 부동산 프로젝트 파이낸싱의 정책구조 개선 = 79
• 제3절 금융기관의 개선방안 = 82
• 1. 금융기관 평가역량 강화와 지분참여 및 투자자 확대 = 82
• 2. 부동산대출 부실 해결 = 82
• 3. 투자자의 담보 및 보증위주의 대출관련 개선 여부 = 83
• 4. 메자닌 금융 활성화 = 83
• 5. 재무적 투자자 중심의 부동산개발사업 주도 가능성 = 84
• 제6장 결론 = 85
• 제1절 연구결과의 요약과 시사점 = 85
• 제2절 연구의 한계와 과제 = 87
• 참고문헌 = 88