不動産去來規制에 관한 硏究

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The study is about the real estate dealing regulation. Chapter 1 is an introduction part and among many policies that the government introduced, by deciding the range of the land dealing license system, a housing dealings report system, a transfer income tax system, comprehensive real estate tax system, a housing speculation zone, a land speculation zone, and a real dealing price report system etc which executed now, it is to study and analyze. Chapter 2 is the theoretical consideration of real estate dealings, first, the meaning of the real estate dealings divided as follows. Namely, the meaning of real estate dealing is that unlike the common goods, certain seller make contract to realize the regular property rights with a relative buyer. Second, in terms of the basis of real estate dealings, place the general principle regulation about the property rights security in the Article 23 1st clause of the constitution, “All people's property rights are secured.”, as a theoretical basis previously. By the 13th article 2nd clause, deprivation of the property rights by retroaction legislation is forbidden and by 119th article 1 clause, it is specified “Korea's economic order makes it a rule to respect freedom on the economy of an individual and a company”. Third, the type of real estate dealings that is a typical contract of the civil law such as donation, dealing, exchange, reconciliation, pay money periodically for life time, a use loan, lease, a consumption loan, an employment agreement, a contract, an advertisement for prize contest, a consignment, a deposit, and an association were discussed. Forth, in terms of a foreign real estate dealings system, it covered that the United States enforce an introduction business system and a right analysis system, Japan enforce the introduction business system and the market price evaluation system, and France enforce a real estate dealings business method.
In chapter 3, the land dealings license system and housing dealings report system which are a direct regulation policy were examined. If we examined about a land dealings license system previously, the introductory background of a land dealings license system, requisites for designation, designation and cancelation of zone, the period effect of specification of a zone, and the standard area that can get the a land dealings contract 's permission were described in detail. The housing dealings report system also described about the introductory background of a housing dealings report system, requisites of a report area, the residence for a report, cancelation of a report area, and violation in detail. Next explanation is about a transfer income tax which is indirect regulation. A transfer income tax is a national tax, and tin terms of the land which specified to an income tax law, and profit taking which generated by transfer of building and real estate related right, a transfer income tax is imposed to an individual and a corporation tax is imposed to corporation. An income tax of a province is a representative thing of a real estate transfer tax. The taxation system department in the financial economic department takes charge of the tax system and policy over this, and taxation business administration is carried out through the National Tax Administration Agency. 2007, it can be said that a transfer income tax imposed by real dealing price to all real estate dealings, and if and if a comprehensive real estate tax is examined, a comprehensive real estate tax introduced in order to the improvement of tax equity and real estate suppression of speculation since 2005. First, a property tax imposes a low percentage of tax by to real estate in a city, a county, and a division and second, it impose a comprehensive real estate tax for high rates about excessive amount of money to standard amount of money which the government added by the number of cases. The comprehensive real estate taxable item standard amount of money is 900 million won in the case of a residence by the National Tax Administration Agency standard, vacant land 600 million won, and the value of business land is 4 billion won.
Moreover, it treated that the comprehensive real estate tax by a standard of real estate which is owned now, June 1, become to pay to the taxation office based on address during a 12.1～12.15 period notifying the address. In addition, for a housing speculation area is appointed if a monthly rent increasing rate is 30% higher than a national consumer price rise rate, a house rent increasing rate is 30% higher than the national average for two months, or an annual average increasing rate for one year is higher than the national annual average increasing rate for three years. For a land speculation area, among the land price increasing rate classified by part term is 30% higher than a national consumer price rise rate, it dealt that if last term land price increasing rate is higher than the national average or an annual average increasing rate for one year is higher than the area where the national annual average increasing rate for three year are appointed.
Chapter 4 is about the problem and improvement device of real estate dealings regulation. First, a problems are the cooperation system insufficiency between relative posts, incompletion of a land dealings information system, the problem to the policy target of a land dealings license system, necessity of supplement to direct regulation system, theoretical inconsistency of land dealing permission regulation, the problem according to restrict the land by the onerous contract, request of redemption to the land which disapproved, a difference application of the license system to the characteristic land, dealings license system regulation, and a shortage of land dealings regulation special human resources, etc.
A housing dealings problems are a housing supply system, housing dealing regulation system and housing loan system. Moreover, an indirect regulation problem is the relative unreasonableness of a trading tax and the property holding tax, the unreasonableness of a land holding tax and a building holding tax, and insufficiency of development profit redemption function, etc. The improvement devices are raising effectualness of system, rationality insurance of the regulation, improvement of an administrative effect, harmony between public interest and private interest, an appointment requisite strengthening of permitted zone, shortening the appointment period and flexible management of cancellation, buying over request to the disapproved land, practical use and a complement of preemption system, actualization of a permission zone, rationalization of preliminary residence requisite before land acquisition, restriction of resale after land dealings permission acquisition, convert the concept from a possession of a residence to a use, promote the localization of a housing policy, promotion of the new city construction that cooperated with essential industry upbringing, improvement of a transfer income tax, rationalization of tax rates structure of registration tax, etc. In a conclusion, the type of a real estate dealings regulation policy is very various. It means that a real estate dealings regulation should carried out with many-sided method. Especially the reason why such a phenomenon happens is begins from the characteristic of land. The land is used for the various purposes and the land is dealt by peculiar and the method various. Therefore, in order to realize dealings led by a real user and dealings without speculation, various regulation means must be mobilized. Moreover, if various dealings regulation policies have mutual cooperation, they will be able to demonstrate policy effect better. In terms of the portion to a land dealings regulation policy, they should converts the way of thinking and an examine overall completely. Basically, a land dealings regulation policy should be carried out by cooperating with a land ownership policy or a land use policy, etc and execution of a land dealings regulation policy must also cooperate with these policies. On the other hand, one of the land dealings regulation of control method in land dealings regulation policies is grasp of the real market price. Like above, it is judged that it must follow the principle of a market since excessive governmental real estate dealings regulation can cause many problems and the it can become an obstacle to economic growth. The government should get reliance by maintaining consistency and try to improve life quality and property rights protection of an individual.

국문 초록 (Abstract)

본 논문은 부동산거래규제에 관한 연구로써 제1장에서는 서론부분으로 그 동안 정부에서 도입한 여러 가지 정책 중 현재 집행되고 있는 토지거래허가제도, 주택거래신고제, 양도소득세제도, 종합부동산세제도, 주택투기지역, 토지투기지역, 실거래가 신고제 등에 범위를 정하여 연구 분석하고자 목적이 있다 하겠으며 제2장에서는 부동산 거래의 이론적 고찰로써 첫째 부동산 거래의 의의란 무엇인가를 다음과 같이 나누었다 즉 부동산거래의 의의란 일반상품과는 달리 당사자의 일방인 매도자가 일정한 재산권을 상대적인 매수자에게 성립하는 계약을 말한다 라고 하였고 둘째 부동산거래의 근거에 대해서는 먼저 이론적 근거로써 헌법23조 1항에서 ？g모든 국민의 재산권은 보장된다？h고 하는 재산권 보장에 관한 일반적인 원칙 규정을 두고 제13조2항에서 소급입법에 의한 재산권의 박탈을 금지하고 제119조 제1항에서는 ？g대한민국의 경제질서는 개인과 기업의 경제상의 자유와 존중함을 원칙으로 한다？h고 규정하고 있음을 다루었고 셋째 부동산 거래의 유형은 민법상의 전형 계약인 증여, 매매, 교환, 화해, 종신정기금, 사용대차, 임대차, 소비대차, 고용계약, 도급, 현상광고, 위임, 임치, 조합에 대하여 논하였고 넷째 외국의 부동산거래제도에 있어서는 미국은 소개업제도와 권리분석제도에 대해서 일본은 소개업제도와 거래가격평가제도에 대해서 프랑스는 부동산거래업법이 실시됨을 다루었다
제3장에서는 부동산거래규제정책인 직접규제정책인 토지거래허가제와 주택거래신고제를 살펴보았다. 먼저 토지거래허가제를 살펴보면 토지거래허가제의 도입배경, 허가구역의 지정요건, 구역의 지정과 해제, 구역지정의 효력기간과 효력발생, 토지거래계약의 허가대상이 되는 기준면적 등 상세히 기술하였고 주택거래신고제 또한 주택거래신고제의 도입배경, 신고지역의 지정, 신고대상주택, 신고지역의 해제, 위반에 대한 제제 등 상세히 기술하였다. 다음은 간접규제인 양도소득세 제도에 대한 설명으로써 양도소득세 과세는 국세로써 소득세법 및 법인세법에 규정되어 있는 토지, 건물 기타 부동산 관련 권리의 양도에서 발생하는 자본이득에 대하여 개인은 양도소득세. 법인은 법인세가 부과되며 양도소득세는 부동산 양도과세의 대표적인 것으로 이에 대한 조세제도 및 정책은 재정경제부내의 세제실이 담당하고 세무행정은 국세청을 통해 수행되고 있고 2007년부터 모든 부동산 거래에 대해 양도소득세가 실거래가로 과세된다고 할 수 있으며 다음으로 종합부동산세를 살펴보면 종합부동산세는 2005년부터 조세형평성 제고와 부동산 투기억제를 위해 종합부동산세가 도입되어 1차로 시,군,구에서 부동산에 대해 낮은세율로 재산세를 과세하고 2차로 국가에서 건별로 합산한 부동산 가액의 기준금액 초과분에 대해 높은 세율로 종합부동산세를 과세한다. 종합부동산세 과세대상 기준금액은 주택의 경우 국세청 기준시가 9억원. 나대지는 공시지가 6억원 .사업지토지는 공시지가 40억원이다.
또한 종합부동산세는 6월1일 현재 소유하고 있는 부동산을 기준으로 하여 12.1~12.15일 기간동안 주소지 세무서에 신고, 납부하게 된다는 것을 다루었고 그 밖에 주택투기지역은 월별 집값 상승률이 전국 소비자물가상승률보다 30% 높은 지역이나 2개월간 집값상승률이 전국평균보다 30%이상 높거나 1년간 연평균 상승률이 3년간의 전국연평균 상승률보다 높은 지역에 지정하며 토지투기지역은 분기별 땅값 상승률이 전국 소비자물가상승률보다 30%이상 높은 지역 중 직전분기 땅값 상승률이 전국 평균보다 높거나 1년간 연평균상승률이 3년간의 전국 연평균상승률이 보다 높은 지역을 대상으로 지정한다는 것을 다루었다.
제4장은 부동산거래규제의 문제점 및 개선방안으로서 먼저 문제점은 관련부처 부서간의 협력체계 미흡, 토지거래정보체계의 미비, 토지거래허가제의 정책목표에 대한 문제, 직접적규제제도에 대한 보완 필요성, 토지거래허가제규정의 이론적인 모순, 거래허가대상의 토지의 유상계약으로 제한함에 대한 문제, 불허가 처분된 토지의 환수 청구, 대상토지의 특성에 따른 허가제의 차등적용, 행정의 실효성 부족, 토지거래규제 전문 인력부족 등이 있고 주택거래문제점은 주택공급제도,주택거래규제제도,주택금융제도 등이 있다. 또한 간접규제문제점은 거래세와 보유세의 상대적인 불합리, 토지보유세와 건물보유세의 불합리, 개발이익환수기능미흡 등이 있다. 개선방안으로는 제도의 효과성 제고, 규제의 합리성 확보, 행정의 효율성 향상, 공익과사익의 조화, 허가구역의 지정요건 강화, 지정기간의 단축 및 해제의 탄력적 운용, 불허가처분된 토지의 매수청구, 선매제도의 활용과 보완, 허가대상면적의 현실화, 토지취득전 사전거주 요건의 합리화, 토지거래허가취득후 전매제한, 주택의 소유의 개념에서 이용개념으로 전환, 주택정책의 지방화 추진, 핵심산업육성과 연계된 신도시건설추진, 양도소득세의 개선, 등록세 세율구조의 합리화 등이 있다. 마지막 장으로 결론에 있어서는 부동산거래규제정책의 유형은 매우 다양하다 이는 부동산 거래규제를 다각적인 방법으로 해야 함을 의미한다. 이러한 현상이 벌어지는 것은 특히 토지의 특성에서 비롯된다. 토지는 다양한 목적으로 사용되어지고 있고 거래되는 토지는 다양하고 독특한 방법으로 거래가 이루어지고 있는 것이다. 따라서 실수요자 중심의 거래와 투기성이 없는 거래가 이루어지도록 하기 위해서는 다양한 규제수단들이 동원되어야 한다. 또한 다양한 거래규제정책들은 상호 연계성을 가지고 있어야 정책효과를 보다 잘 발휘할 수 있을 것이다. 토지거래규제정책에 대한 부분은 발상의 전환을 하여 전면 재검토하여야 할 것이다. 기본적으로 토지거래규제정책은 토지소유정책이나 토지이용정책등과 연계하여 실시되어야 하고 토지거래규제정책의 집행도 이들 정책들과 연계하여 이루어져야 한다. 한편 토지거래규제정책들은 토지거래규제의 통제방법 중의 하나는 실거래가격의 파악이다. 이상과 같이 지나친 정부의 부동산거래규제는 문제점이 많이 도출되어 경제성장에 걸림돌이 될 수 있으므로 시장의 원리에 따라야 한다고 판단되며 정부가 일관성을 유지해 신뢰를 얻고 나아가 개인의 재산권 보호와 삶의 질이 향상되도록 노력하여야 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 序論 = 1
• 제1절 硏究의 目的 = 1
• 제2절 硏究의 範圍 및 方法 = 3
• 제2장 不動産 去來의 理論的 考察 = 5
• 제1절 不動産 去來의 意義 = 5
• 1. 부동산의 자연적 특성 = 5
• 2. 부동산의 인문적 특성 = 6
• 제2절 不動産 去來의 根據 = 7
• 1. 이론적 근거 = 7
• 2. 법적 근거 = 8
• 제3절 不動産 去來의 類型 = 9
• 1. 민법상의 전형계약 = 9
• 2. 그 밖의 전형계약 = 11
• 제4절 外國不動産 去來의 制度 = 11
• 1. 미국 = 11
• 2. 일본 = 12
• 3. 프랑스 = 14
• 제3장 不動産 去來規制政策 = 15
• 제1절 直接規制政策 = 15
• 1. 토지규제정책-토지거래허가제 = 15
• 2. 주택규제정책-주택거래신고제 = 22
• 제2절 間接規制政策 = 27
• 1. 조세정책 = 27
• 2. 토지이용규제정책 = 34
• 3. 투기지역 = 38
• 4. 실거래가 신고제 = 42
• 5. 재건축 개발이익 환수제 = 43
• 제4장 去來規制 問題點 및 改善方案 = 45
• 제1절 直接規制政策의 問題點 = 45
• 1. 토지거래규제 문제점 = 45
• 2. 주택거래규제문제점 = 52
• 제2절 間接規制政策의 問題點 = 56
• 1. 조세거래규제 문제점 = 56
• 2. 토지이용규제문제점 = 57
• 제3절 改善方案 = 57
• 1. 토지에 대한 개선방안 = 57
• 2. 주택에 관한 개선방안 = 65
• 3. 세법등에 관한 개선방안 = 70
• 제5장 結論 = 73
• ※參考文獻 = 75
• Abstract = 78