경매부동산의 낙찰가 영향요인에 관한 연구 : 서울동부지원의 토지경매사례를 중심으로 = (An)Empirical Researches on Factors Affecting Land Bid Prices in Real Estate Auction : Focused on Land Auction Case of Seoul Dongbu District Court

국문 초록 (Abstract)

법원의 토지경매시장은 정보기술과 인터넷의 발달로 많은 정보를 쉽게 접할 수 있으며, 민사집행법의 개정에 의한 획기적인 제도개선과 호황기의 저금리 정책으로 일반인들의 투자목적이나 실수요자 위주의 경매 참여자가 늘어나서 경매는 일반화가 되었다. 하지만 미국으로부터 시작된 금융위기는 전 세계 경제의 혼란과 국내에도 상당한 악영향을 주고 있으며, 시작도 끝도 보이지 않는 상호 악순환에 의해 앞으로 경매시장에 많은 물건들이 나올 것으로 예상된다. 부동산시장 전망 자체는 당분간 어둡게만 보이고, 이러한 악조건 속에서도 위기를 기회로 삼는 투자자들의 적극적인 행동은 토지경매시장을 한층 뜨겁게 달굴 것으로 보인다. 따라서 좋은 물건을 선택하는데도 그 만큼 경쟁이 치열해질 것이기에 남보다 많은 노력과 시간을 투자해야 잠재된 여러 위험을 헤지(hedge)하는 기술과 목적하고자 하는 경매대상물을 성공적으로 선택할 수 있을 것이다. 부동산경매시장에 공급되는 물량은 경제사정과 정부정책의 영향을 많이 받고 있음을 대책발표의 변화를 통해 살펴보면 알 수 있다. 노무현정부가 들어서 규제를 강화하면 강화할수록 오히려 천정부지로 치솟았던 부동산가격은 2006년 3.30대책과 11.11대책, 그리고 2007년 1.11대책 등 DTI한도 대출규제라는 규제정책으로 한풀 꺾이기 시작했으나 이명박정부가 출범하고 난 후 정부에 대한 기대가 반영되어 2008년 2월부터 낙찰가율이 다시 상승하기 시작했으나 효과는 3개월을 넘기지 못했고, 6월 90.81%로 소폭 하락한 후 8월에는 84.48%로 다시 80%대로 진입하더니 10월에는 결국 77.84%로 떨어졌다. 경매토지의 경우 경락가의 상한가·하한가편차가 심한편이였으나 토지거래허가 규제를 받지 않는 경매시장으로 사람들이 몰려드는 것은 너무나도 당연한 일이었다. 정권이 바뀐 직후인 2007년 1월과 2월은 대선공약인 한반도 대운하 예정지를 중심으로 땅값이 급등하여 토지경매시장의 낙찰가율도 1월 106.17%, 2월 101.2%를 기록할 정도로 급격한 상승세를 보였다. 한반도 대운하사업이 불투명해지면서 경매토지의 인기는 시들해졌으나, 최근 그린벨트 해제, 토지개발ㆍ이용(농지, 임야, 공장)에 대한 규제를 개선하는 등의 연이은 대책으로 재상승의 여건이 조성되었다. 따라서 경매토지에 대한 투자목적을 명확히 하고 이에 맞는 입지조건의 땅을 구입해야 한다. 이는 환금성이 떨어져 돈이 묶일 수 있기 때문이다. 최근 전 세계경제의 사정이 미국의 금융위기로부터 상호 맞물려 힘들게 공존하면서 연이은 정부의 부동산완화 조치에도 부동산시장과 경매시장은 좀처럼 살아날 기미도 보이지 않고 있다. 경제에도 주기가 있듯이 부동산시장에도 주기가 있다. 상승기가 있으면 하락기도 있기에 경매시장에서의 낙찰가ㆍ낙찰율도 여러 가지 영향요인에 의해 변화하며 결정된다. 경제사정이 호전되고 가게살림의 심리적 부담이 완화되면 부동산시장과 경매시장의 관심도가 점점 힘을 얻을 것이고, 준비된 자만이 성공열쇠를 얻게 될 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Due to the development of Information Technology, it is easy to access a real estate auction market of court and the number of the participants in the real estate auction market has been increased as the system has improved and a cheap money policy in good times carried out.
Now we can expect to see many articles for sale at auction as financial crisis that has begun in the U.S has an effect on the nation. But it can therefore, also be expected that investors' active action will make the real estate auction market getting hotter and competition for desirable articles will be keen. Accordingly, more effort and time are required to choose right articles.
It is essential to set up an evident purpose of investment in an real estate auction and purchase the land located favorably. Otherwise invested money can be bound and it leads to conversion into money to suffer.
As reports show, The supply of quantity of materials is affected by government policy and the economic condition. Land bid prices in real estate auction and its rate vary and are decided according to the various factors.
Recently, global economic conditions interact with the U.S financial crisis and situations are not favorable for investment in land. A real estate auction market makes no sign of prosperity without exception.
But as economy moves in a cycle, and so does a real estate market; there is an upphase and also a downward trend. When the economic circumstances take a favorable turn and the psychology burden of household relieves, the real estate market and auction market can draw more attention, then only those who are prepared can be successful.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론
• 제 1 절 연구의 목적
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법
• 제 2 장 부동산경매에 관한 이론적 배경
• 제 1 절 부동산경매의 이론
• 1. 부동산 경매의 정의
• 2. 부동산 경매의 종류
• 3. 부동산 경매의 필요성
• 제 2 절 부동산경매의 절차
• 1. 경매실행을 위한 준비절차
• 2. 매각실시 및 매각허가 결정
• 3. 대금납부 및 인도
• 4. 경매절차상 임차인의 법적지위
• 제 3 절 토지경매의 개념
• 1. 토지의 개념
• 2. 토지경매의 개념
• 3. 토지경매의 영향요인
• 제 4 절 토지경매시장 현황과 전망
• 1. 토지경매 시장 현황
• 2. 토지경매시장 전망
• 제 5 절 선행연구의 검토
• 제 3 장 연구 분석 틀
• 제 1 절 토지경매의 요인
• 1. 지역특성
• 2. 법률적 특성
• 3. 토지경매에 있어서 수요 및 공급적인 측면
• 제 2 절 영향요인에 대한 조작적 정의
• 1. 독립변수
• 2. 종속변수 : 낙찰가
• 제 3 절 연구모델의 설정
• 1. 분석모형의 설정
• 2. 가설설정
• 3. 연구조사 대상 및 방법
• 제 4 장 경매토지의 낙찰가 영향요인의 분석
• 제 1 절 가설검증
• 1. 비 동부지역의 매각 통계
• 2. 동부지역의 매각 통계
• 제 2 절 낙찰가 영향요인 분석
• 1. 연구결과의 해석
• 제 5 장 결론
• 제 1 절 연구결과의 요약
• 제 2 절 연구의 한계 및 향후과제
• 참고문헌