서비스드 레지던스 투자 수익률에 대한 실증분석 연구 = (An) analysis of on investment returns in serviced residence

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The serviced residence is rapidly developing as a niche market in current real estate. This study is conducted to analyze the notion of serviced residence, analysis of its present status, and the differences between other general development business and investment returns. It provides proper knowledge to the investor and the developer. To achieve the purpose of the study, previous thesis’ and research data were collected and fundamental concepts and characteristics of serviced residences were organized, although data was not sufficient. The development sales process was investigated by press releases from the Internet and visiting actual operator’s sales offices. Based on the data from the operators, investment-related expenses were calculated and substantive investment returns of the serviced residences were estimated.
Results from the analysis of the case studies are as follows:
First, the serviced resident is a combined residential type with the hotel service and dwelling space. It is developed in cities frequented by foreigners, such as Singapore, Hong Kong, etc. They are a place for long term guests. Unlike hotels, they provide a comfortable home-style accommodation with hotel service at a less expensive rate.
Operation of the serviced residence creates lease profit for the specialized operators and commission operators instead of lease methods like deposit lease and monthly rent. Regarding the subsidiary facilities and accommodations, foreign serviced residences construct a lobby lounge, business center, fitness center, specialized restaurant, bar, and cafe. Unlike domestic serviced residences that operate a multi-restaurant concept which provides meals and beverages at one place.
Second, the serviced residence was vitalized as an investment method against real estate regulations by the government rather than developing accommodations. They overheated, attracting short term tourists to achieve investment returns. The serviced residence industry was found guilty of illegal operations regarding the lodging industry as real estate leasing service by the public hygiene-control law by the courts as legal action was taken by the hotel industry whose market share was suffering. These issues need legal revision which the current National Assembly Welfare committee is promoting.
Third, an empirical analysis regarding the rate of investment returns is focused on serviced residences currently operating in the Gang-nam district in Seoul, South Korea. According to the results from the analysis of investment returns, the rate of assigning should be at least over 85% to achieve 8-10% of the fixed profit rate which is expected at the beginning of sales. However, during sales of the serviced residences, the estimating standard of the expected fixed profit rate is not definite enough to compare with the results from this thesis. Furthermore, it was difficult to retrieve the actual operating status data of the serviced residence operator’s case studies, so a detailed analysis of the profit rate about assigning and operating expenses was not conducted. This part is considered a limitation of the profit rate analysis in this thesis.
The current serviced residence market is in pandemonium due to the judgment by the courts finding their operations illegal. However, it is expected to become an established item of real estate investment market through legal revision and system adjustments. To develop it as a profitable real estate investment item, a differentiated profit rates promoting plan must be developed. The general investor should acknowledge the risk of investment based on the fixed profit rate and advantages which are presented by the developer and be able to make an investment decision based on individual analysis and the characteristics of the location.

국문 초록 (Abstract)

본 논문에서는 최근 부동산 틈새시장으로 급성장을 이루고 있는 서비스드 레지던스에 대한 개념정리, 현황분석, 일반개발사업과의 차이점 분석 및 투자수익률을 분석하여 투자자와 개발자에게 올바른 지식을 주고자 하는 것이다. 연구의 목적 달성을 위해 선행논문과 기존 연구자료를 수집하여 서비스드 레지던스의 기본 개념 및 성격에 관하여 정리 하였으나 자료가 충분치 못하였다. 인터넷자료 보도 자료와 실제운영회사 분양사무실을 방문하여 개발 분양과정에 대해서도 조사하였다. 또한 운영회사 방문 자료를 토대로 투자관련 비용을 산출하여 실질적인 서비스드 레지던스의 수익률을 산정하여 보았다.
실증분석에 의한 연구결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 서비스드 레지던스는 호텔서비스와 주거공간이 결합된 주거형태로 싱가포르, 홍콩 등과 같이 외국인의 왕래가 잦은 도시에서 발달한 것으로 장기투숙객을 위한 공간이다. 호텔과 달리 집과 같은 편안한 공간과 호텔 같은 서비스와 편의시설을 제공하고 호텔에 비해 경제적 부담도 적은 편이다.
서비스드 레지던스의 운영은 전세, 월세라는 임대방식을 통한 임대수익 창출이 아닌 전문운영사와 위탁운영을 통한 임대수익을 창출한다. 부대시설과 편의시설 부분에 있어 외국계 서비스드 레지던스는 로비라운지, 비즈니스센터 휘트니스센터, 외에 전문레스토랑, BAR, 카페 등을 설치하나 국내의 경우 한곳에서 식사나 음료를 제공하는 멀티레스토랑의 개념으로 운영된다.
둘째, 서비스드 레지던스가 숙박시설로의 성장이 아니라 정부의 부동산 규제에 반하는 부동산 투자수단 방법으로 활성화되자 서비스드 레지던스는 투자수익을 달성하기위해 단기 관광객 유치에 열을 올리게 되었고 시장을 빼앗긴 호텔 측의 법정대응으로 법원으로부터 서비스드 레지던스가 부동산임대업으로 공중위생관리법에 의한 숙박업을 하는 것에 대해 불법영업 판결을 받게 되었다. 이러한 문제는 현재 국회 보건복지위원회에서 추진 중인 법령개정을 통해 법적인 근거를 마련해야 한다.
셋째, 투자수익률에 대한 실증분석은 서울 강남권에서 현재 운영 중인 서비스드 레지던스를 선정하여 분석 하였다. 수익률분석 결과 분양초기 약속한 확정수익률 8∼10%를 달성하려면 입실률이 최소 85%이상 달성되어야 가능하다. 그러나 서비스드 레지던스 분양시 확정수익률 보장의 산정기준이 분명하지 않아 본 논문 결과와 단순비교에 다소 무리가 있고, 또한 사례 서비스드 레지던스 운영사의 실제적인 운영현황 자료 확보가 어려워 입실률 및 운영제경비에 대한 세밀한 수익률 분석이 이루어지지 못했다. 이점이 본 논문의 수익률 분석의 한계라 여겨진다.
현재의 서비스드 레지던스의 시장은 기존영업에 대하여 법원의 불법영업으로 판결 하여 많은 혼란에 직면해 있으나 법 개정과 제도적 보완을 통해 정리되어 부동산 투자시장의 한 상품으로 정착될 것으로 예상되고 향후 수익형 부동산 투자 상품으로 발전하기 위하여 타 상품과 차별화된 수익률 제고방안이 연구되어야 하고 일반적인 투자자는 개발자가 제시한 확정수익률과 특장점만 근거로 한 투자는 위험이 따른다고 보이며 입지적 특징에 맞는 개별적 분석을 통하여 투자의사 결정이 되어야 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 구성 = 2
• 제2장 서비스드 레지던스에 관한 이론적 배경 = 4
• 제1절 제도 및 시장 환경 = 4
• 1. 서비스드 레지던스 개념 = 4
• 2. 국내 도입 현황 및 시장 환경 = 6
• 3. 외국 시장 환경 = 7
• 제2절 운영방식 및 현황 = 9
• 1. 운영 방식 = 9
• 2. 가격 현황 = 10
• 3. 시설 및 상품 현황 = 12
• 4. 운영 현황 = 13
• 제3절 기존 연구 고찰 및 본 연구의 차별성 = 16
• 제3장 서비스드 레지던스 개발사업의 분석 방법론 = 20
• 제1절 일반적 개발사업 과정 검토 = 20
• 1. 부동산 개발과정 정립 = 21
• 2. 개발과정 단계별 업무 = 23
• 제2절 서비스드 레지던스 개발사업 부분별 검토 = 28
• 1. 법적인 측면 = 28
• 2. 시공(설비)적인 측면 = 29
• 3. 운영 관리 측면 = 31
• 4. 수요 및 공급의 요인 = 32
• 5. 수익성 결정 요인 = 33
• 제3절 투자 수익률 분석 방법 도출 = 34
• 1. 투자 수익률 분석기법 = 36
• 가. 계량적 분석기법 = 36
• 나. 재무적 분석기법 = 38
• 2. 적정 분석 방법 도출 = 42
• 제4장 서비스드 레지던스 투자 수익률사례 분석 = 46
• 제1절 투자 수익률 분석의 전제 조건 = 46
• 1. 가능 총소득 = 46
• 2. 공실률 = 47
• 3. 운영경비 = 48
• 4. 부채 서비스액 = 48
• 5. 영업 소득세 = 48
• 6. 양도 소득세 = 49
• 제2절 서비스드 레지던스 사례 = 50
• 1. 삼성동 코업 레지던스 = 50
• 가. 사업 개요 = 50
• 나. 운영 요금 현황 = 50
• 다. 수익률 분석 = 51
• 2. 역삼동 아르누보 레지던스 = 55
• 가. 사업 개요 = 55
• 나. 운영 요금 현황 = 55
• 다. 수익률 분석 = 56
• 3. 두 사례의 순현재가치와 내부수익률 비교 분석 = 59
• 제3절 사례를 통한 시사점 및 개선 방향 = 61
• 1. 서비스드 레지던스의 문제점 = 61
• 2. 개선 방향 = 62
• 제5장 결 론 = 64
• 참 고 문 헌 = 66
• ABSTRACT = 70