부동산경매에서 임차인 재산권 보장을 위한 제도개선 연구 = A Study on Institutional Improvements for Protecting Tenants’ Property Rights in Real Estate Auctions

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 ｢민사집행법｣에 근거한 한국 부동산경매 절차에 존재하는 구조적 한계를 분석하고, 형식적 절차보장이 실제로 채권자‧임차인의 재산권 보호로 이어지지 못하는 원인을 규명하였다. 전세사기 및 ‘깡통전세’ 사례 분석 결과, 배당요구 누락, 과도한 근저당 우선순위, 경매정보의 불투명성 등으로 인해 보증금 회수율이 낮게 나타났으며, 주택도시보증공사(HUG)와 법원 간 정보 미연계, 임차권등기명령제도의 한계, 경매정보 접근의 비대칭성 역시 재산권 보호의 실효성을 약화시키는 요인으로 확인되었다. 이에 따라 본 연구는 경매채권자보장기금 신설을 통한 미회수 채권 보전장치 마련, 보증기관, 법원 간 정보연동 시스템 구축, 형식적 절차주의를 보완하는 실질보상 중심의 경매절차법 제정, 이해관계인 권리정보의 의무적 공시제 도입을 제안한다. 이러한 개선방향은 경매제도를 절차적 형식주의에서 실질적 권리보호 체계로 전환시키고, 공정성과 재산권 보장의 실효성을 동반 향상시키는 데 기여할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study explains why the Korean real estate auction system under the Civil Execution Act fails to protect creditors’ and tenants’ property rights despite formal procedural guarantees. Analyses of jeonse fraud and “empty-deposit” cases show that omissions in dividend claims, excessive mortgage-priority structures, insufficient transparency of auction information, lack of HUG-court data linkage, limited effectiveness of the tenant’s provisional registration order, and asymmetric access to information result in low deposit-recovery rates and weakened protection. To address these structural issues, the study proposes establishing an Auction Credit Protection Fund, implementing a real-time information-linkage system between guarantee institutions and the courts, enacting a compensation- oriented auction procedure act, and mandating disclosure of stakeholder rights information, thereby shifting the auction system from procedural formalism to substantive rights protection and enhancing fairness and the effectiveness of property-rights safeguards.