Essays on capitalization variation and business cycles in the housing market

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 크게 두 부분으로 나누어지는데, 첫 번째 부분에서는 주택시장에 서 재산세가 자본화비율 변동에 미치는 영향을 분석하였다. 주택의 자본화비 율은 재산세부과와 이자율을 변동시키는 공공정책을 평가하는데 중요한 영향 을 미친다. 이 자본화 비율은 Phillips(1985)가 지적했듯이 도시간에 많은 변동을 보여왔고 최근에는 도시간 및 시계열적으로 심한 기본을 나타내고 있 다. 주택시장의 공간적 시간적 자본화비율 변동을 분석하기 위한 이론적 근 거로 사용자비용 모델을 이용하였다. 특히 자본화비율 변동에 있어 재산세의 역할을 중점적으로 분석 하였다. 분석방법으로는 비선형 Paned data 모델을 추정하기 위해 GMM 방법을 사용하였다. 자본화비율을 구성하는 전세가격과 주택가치를 위한 통계자료는 미국 상무성연구협의회 자료를 이용하였다. 실증분석결과 공간 Dummy변수없이 재산세의 계수는 0. 19로, 한편 시간 Dumm y변수 없이는 0. 28로 나타났다. 하지만, 공간 및 시간 Dummy 변수를 모두 고 려하면 재산세의 추정 계수는 0에 가까운 수치로 나타났다. 반면 이자율은 그 계수가 1. 08로 나타났다. 이러한 사실을 종합하면 재산세는 주택가치에 거의 영향이 없고 자본화비율변동에는 무관함을 알 수 있다. 반면 이자율은 주택가치 및 자본화비율 변동에 주요한 역할을 함을 보여 주며, 이는 사용자 비용 모델이 본 연구에서 성립함을 보여주는 것이다. 두 번째 부분에서는 주택시장의 경기변동을 분석하였다. Pozdena(1988)에 따르면 주택시장의 경기변동에는 두가지 견해가 있다고 한다. 화폐론적 경기 론자의 견해는 주택시장의 이자율이 주택시장 변동에 가장 중요한 역할을 한 다고 한다. 한편, 실물적 경기론자들은 화폐적 요소 이외의 변수들, 즉 요소 시장 변동, 기술변화, 그리고 숙련노동력의 가용성 등을 주택시장변동의 주요 요인으로 보고, 이들의 분석에 초점을 맞춘다. 여기서는, Swanson과 Granger(1994)에 의해 새로 개발된 구조적 벡타자기회 귀모형(Structural VAR)을 분석모델로 사용하였다. 주택시장 경제변동의 요 인을 분석하기 위해 한계소득세율, 이자율, 요소비용, 주택공급, 가계소득, 주택수요, 전세가격, 그리고 주택가격 등의 주요 변수들을 고려하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The role of property taxes in capitalization rate variations is explored in the first section. The housing capitalization rate exerts an important influence on the evaluation of public policies that alter property tax payments and interest rates. Capitalization rates have been fairly volatile in recent years, exhibiting substantial cross-sectional variation as pointed out by Phillips (1988).
American Chamber of Commerce Researchers Association (ACCRA) data is used on rents and house values. Lee�s study (1993) about Generalized Method of Moment (GMM) is adapted for estimating a non-linear panel data model. Specifically, interregional
and intertemporal variations of capitalization rates in the housing market are analyzed using user cost model. More importantly, the role of property tax on capitalization rates is investigated. Moreover, a non-linear fixed effect model for panel data is set up from the user cost model.
The empirical results show that the coefficient of property tax is around 0.19 or
0.28 without any dummy and with tune dummies. However, it is close to zero in the
models with city dummies and with city and time dummies. The coefficient of interest rates is around 1.08. These facts imply that property taxes are capitalized very little in house values and have almost no effect on the variation of capitalization rates, while interest rates do significantly. This provides some confirmation of the user cost model.
In the second section, business cycles in the housing market are analyzed.
According to Pozdena (1988), there are two views of these housing cycles. The monetary business cycle (MBC) views the interest rate sensitivity of the housing market as an important channel of fluctuation there. Real business cycle (RBC) economists, on the other hand, try to find sources other than monetary sources, focusing on the analysis of the factor market of housing production, changes in technology, and the availability of skilled Iabor as sources of business cycles in the housing market. In this study, a structural VAR model is set up with a different method for orthogonalization introduced by Swanson and Granger (1994) that is based on an analysis of the contemporaneous error structure. To specify the sources of fluctuations in the housing market, several important innovations are included in the model: a marginal income tax rate shock, an interest rate shock, a factor cost shock, a housing supply shock, an income shock, a housing demand shock, a residential price shock, and a housing price shock. Then, main sources of dynamic fluctuations in the housing market are analyzed with the VAR model by analyzing forecast error variance decompositions (FEVDs) and impulse response functions (lRFs). Empirical results show that the interest rate shock appears to be the most significant innovation among all shocks, although the marginal federal income tax rate shock, the housing price shock, and the factor price for housing supply shock also play important roles in explaining cycles in the housing market. Therefore, the MBC view and the RBC view both explain cycles in the housing market. Nonetheless, since the interest rate and the marginal income rate shock are main components of user cost, the �user cost shock �is the most important shock in explaining housing market fluctuations.