전국 아파트 전세변동률 기준 시장 유형화와 유형별 전세가격 변동률 영향요인 분석 = An Analysis on Factors Affecting Rate of Chonsei Price Change in Apartment by Type and Classified Market According to Rate of Chonsei Price Change in Korea

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 아파트 가격특성에 기반해 전국의 아파트 시장을 유형화하고 각 유형별로 전세가격 변동률 영향요인을 분석하였다. 연구의 방법은 우선 전국의 10년간 아파트 매매가격지수 및 전세가격 지수의 평균 변동률을 기반으로 포트폴리오 분석을 활용해 4개의 지역으로 구분하였다. 다음으로 구분된 4개의 지역을 의사결정나무분석을 통해 전국의 전세시장을 전세가격 변동률이 평균 이상인 상위지역, 반대로 평균 미만인 하위지역으로 분류하고 각 유형별 PLS 회귀분석을 적용해 전세가격 변동률에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 두 모형의 분석결과 순인구유입비율, 1인가구비율, 결혼건수, 사업체수, 부동산 취득세, 보육시설수, 매매가격변동률, 지가변동률, 아파트 거래량 등 9개 변수는 전세가격 변동률 상위그룹과 하위그룹 모두 공통적으로 전세가격 상승에 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 반면, 초등학생수, 복지예산 비중, 주택노후도 3개의 변수는 전세가격 상승률이 높게 나타난 상위지역에서만 전세가격에 영향을 미치는 것으로 나타났고, 노인인구비율 및 서비스업 LQ의 경우 전세가격 상승률이 상대적으로 낮게 나타난 하위지역에서만 전세가격 상승에 유효한 영향을 미치는 것으로 나타났다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

1. CONTENTS
(1) RESEARCH OBJECTIVES
This study analyzed factors affecting to rate of chonsei price change after classified market by type thorough the characteristic price of apartment in korea

(2) RESEARCH METHOD
In research method, the portfolio analysis is used to devide 4 regions based on average change rate of housing deal price index and chonsei price index. And then, it classified high rank area over average or row rank area under average of rate of chonsei price change in market through the answer tree analysis and investigated factors affecting chonsei price change rate using the PLS regression.

(3) RESEARCH FINDINGS
Number of elementary student, weight of welfare budget, degree of old house are represented to influence chonsei price in high rank area, also, rate of elder person and LQ of service industry are represented to influence increase of chonsei price in row rank area.

2. RESULTS
As a result of comparison between 2 models, rate of population inflow, rate of one-person household, number of marriage, number of company, property acquisition tax, number of childcare facilities, change rate of housing transaction price, rate of change in price of the land, volume of are apartment, etc are represented to influence increase of chonsei price in common all of group.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론
• 1. 연구배경 및 목적
• 2. 연구범위 및 진행방법
• Ⅱ. 이론적 고찰
• 1. 아파트시장 동향 고찰
• 2. 선행연구 고찰
• Ⅲ. 분석모형의 설정
• 1. 분석의 개요
• 2. 변수설정 및 자료 수집
• 3. 부분최소자승(PLS) 회귀분석의 적용
• Ⅳ. 전세시장 유형별 전세가격변동률 영향
• 요인 분석결과
• 1. 전세시장 특성에 따른 유형화 결과
• 2. 전세가격 변동률 상위지역 전세가격
• 변동률 영향요인 분석
• 3. 전세가격 변동률 하위지역 전세가격
• 변동률 영향요인 분석
• Ⅴ. 결 론
• <참고문헌>

참고문헌 (Reference)

1 "한국감정원 부동산 통계포탈"

2 성주한, "특성별 서울 아파트 전세가격 결정모형에 관한 연구 - OLS 회귀분석과 PLS 회귀분석을 중심으로 -" 한국지적학회 30 (30): 25-44, 2014

3 이진성, "주택가격 변동률을 중심으로 한 불안정 주택시장 주택가격지수 결정요인 분석" 한국부동산학회 (59) : 203-216, 2014

4 박상학, "주택 전월세시장 구조변화와 대응" 한국부동산학회 (49) : 260-274, 2012

5 "온나라 부동산정보 통합포탈"

6 송명규, "시간 경과에 따른 아파트가격 결정요인들의 영향력 변화" 한국부동산학회 (59) : 124-138, 2014

7 권주안, "수도권 전세시장 지역별 특성 분석" 주택산업연구원 2010

8 김주영, "수도권 전세가격의 상승요인에 관한 연구" 한국부동산분석학회 20 (20): 5-16, 2014

9 이재범, "서울지역 아파트 전세/매매가격비율 영향요인 분석" 한국지역개발학회 21 (21): 113-128, 2009

10 김대원, "서울시 아파트 전세가격 및 전세금비율 변동의 결정요인 분석" 한국주택학회 20 (20): 183-204, 2012

11 안민재, "서울시 아파트 규모 및 구별 시장가격 특성에 관한 분석" 한국부동산학회 (59) : 112-123, 2014

12 최두열, "서울시 구별 전세가의 수렴과 그 결정 요인에 관한 연구" 서울연구원 13 (13): 57-76, 2012

13 John F. Mcdonald, "Urban Economics and Real Estate: Theory and Policy" Blackwell Publishing 2007

14 Dipasquale. D., "Urban Economics and Real Estate Markets" Prentice Hall 1996

15 선혜선, "SPSS PASW 회귀분석" 한나래아카데미 2010

16 정광섭, "PLS 회귀분석을 통한 서울디지털산업단지 이용자 만족도 영향요인 규명" 한국산학기술학회 15 (15): 3931-3943, 2014

17 전해정, "GARCH, EGARCH 모형을 이용한 주택 매매, 전세, 월세시장의 변동성과 이전효과에 관한 연구" 한국부동산학회 (62) : 218-232, 2015

18 성주한, "GARCH(1, 1) 모형을 이용한 전국 아파트 전세가격의 거시적 동태모형에 대한 연구" 한국부동산학회 (57) : 279-293, 2014

19 Wold, Svante, "Exponentially weighted moving principal components analysis and projections to latent structures" 23 (23): 1994