재건축초과이익환수제에 따른 재건축부담금 산정기준 적정성에 대한 쟁점 및 정책적 제언 = Issues and Policy Suggestions on the Appropriateness of the Calculation Criteria for Reconstruction Charges under the Restitution of Excess Rebuilding Gains

국문 초록 (Abstract)

재건축초과이익환수제에 따른 재건축부담금 산정기준 적정성에 대한 쟁점 및 정책적 제언 윤 상 돈 영산대학교 부동산대학원 부동산학과 지도교수 송 선 주 2006년 건설교통부의 3.30 부동산대책에 따라 재정된「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」은 도입 이후 부동산 경기에 따른 정부의 부동산 정책에 따라 시행 과 유예를 반복해 왔다. 2017년 12월 31일 임시 특례기간의 종료 후 별도의 기간 연장이 없어 2018년 1월 1일 이후 재시행 되고 있다. 그러나 재건축 초과이익 환수제에 대해 재건축 조합의 헌법소원 등 여러 문제 제기가 있었으며, 2019년 12월 27일에 헌법재판소의 합헌 결정으로 일단락 되었 다. 그러나 재건축 초과이익 환수제의 합헌 결정에도 불구하고 부과 개시시점, 부과기준 등 재건축부담금 산정과 관련하여 재건축부담금의 일률적․획일적 부과, 재건축부담금 면제 기준, 1세대 1주택 장기보유자와 고령의 은퇴자 등에 대한 보 호대책 부재 등 논란의 소지를 갖고 있다. 따라서 본 연구에서는 부과 개시시점의 변경, 부과율 및 면제기준의 변경, 종료 시점의 주택가액 변경에 따른 재건축부담금의 변화에 대해 사례분석을 통해 살 펴보았다. 그리고 재건축부담금 산정과 관련하여 재건축 초과이익 환수제의 정당 성을 살펴보고 재건축부담금의 일률적․획일적 부과, 재건축부담금 면제 기준, 1세 대 1주택 장기보유자와 고령의 은퇴자 등에 대한 보호대책 등 문제점과 개선방 안에 대해 고찰하고 현재 시행중인 재건축초과이익환수제에 대한 정책적 제언을 하고자 하였다. 사례를 통한 연구 결과 첫째, 부과 개시시점의 개선방안으로 재건축부담금의 부과개시시점은 개발부담금과 같이 ‘사업시행인가 고시일’을 기준으로 하는 것이 합리적이라 할 것이다. 최소한 조합설립인가일로 변경하는 것도 차선책으로 제시할 수 있을 것이다. 둘째, 재건축부담금 부과율과 관련하여 면제기준은 현재 3천만원에서 1억원으 로 상향 조정하여야 하고, 2천만원인 부과구간은 7천만원으로 상향조정하는 것이 타당해 보인다. 아울러 부과율 및 부과구간의 결정은 정부에서 현실에 맞게 개정 이 가능하도록 시행령 등에 위임하는 방법도 생각해 볼 필요가 있다. 셋째, 종료시점 주택가액 산정과 관련하여 아무런 세부규정 없이 ‘부동산가격 조사 전문기관’에서 조사․산정한 금액으로 하는 것은 문제가 있으므로 개발부담 금과 같이 해당 아파트의 공시가격을 기준으로 산정하고, 공시가격이 없을 경우 인근 유사아파트의 공시가격을 기준으로 ‘부동산가격조사 전문기관’에서 종료 시점 주택가액을 산정한다는 규정을 신설하는 것이 합리적일 것이다. 넷째, 1가구 1주택 장기보유자, 노령의 은퇴자 등에 대해 재건축부담금 면제, 감면 또는 유예 등의 특례를 신설하여 재건축부담금의 부담을 완화하거나 유예 할 필요가 있다. 다섯째, 재건축부담금 면제와 관련하여 「빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례 법」의 제정취지에 부합할 수 있도록 ‘소규모재건축’사업에 대해서는 재건축 부담금이 면제될 수 있도록 특례규정을 신설할 필요가 있다. 그리고 재건축부담 금 부과대상은 사업완료 시점에 해당 지역이 투기과열지구 또는 조정지역으로 지정될 경우 재건축부담금 부과대상 지역으로 결정하는 방법을 적용하는 것이 지역의 균형발전과 더불어 주택가격의 안정과 사회적 형평이라는 입법목적을 달 성하기에 충분할 것이라고 생각된다. 이러한 본 연구의 결과가 정책적 개선에 반영될 경우 재건축부담금의 합리적인 부과가 이루어지고 재건축사업이 안정적으로 추진되어 도심에 양질의 주택을 공 급하는데 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상된다.

목차 (Table of Contents)

• 표 목차 · ⅴ
• 그림 목차 ⅶ
• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적· 1
• 가. 연구의 배경 1
• 나. 연구의 목적 2
• 2. 연구의 범위 및 방법· 3
• 가. 연구의 범위 3
• 나. 연구의 방법 3
• 3. 연구의 절차 4
• Ⅱ. 이론적 고찰· 6
• 1. 주택정비사업에 대한 이해 6
• 가. 정비사업의 개념 및 배경 6
• 나. 도시정비법의 변천 8
• 다. 정비사업의 유형· 12
• 2. 재건축사업의 개념 및 현황 14
• 가. 재건축사업의 개념 14
• 나. 재건축사업의 절차 15
• 다. 재건축사업의 현황 21
• 3. 재건축초과이익 환수제도 25
• 가. 재건축초과이익 환수제도의 입법배경 및 의의· 25
• 나. 재건축초과이익 환수제도의 연혁· 26
• 다. 재건축부담금 산정기준· 28
• 라. 재건축부담금 부과현황· 31
• 4. 선행연구 고찰 34
• 가. 정비사업 및 재건축에 관한 연구· 34
• 나. 재건축초과이익 환수제도에 관한 연구 36
• 다. 선행연구와의 차별성 39
• Ⅲ. 재건축 초과이익 환수제의 쟁점사항 41
• 1. 재건축초과이익 환수 정당성 및 기준에 대한 쟁점 43
• 가. 재건축 초과이익 환수에 대한 정당성 44
• 나. 세금부담의 형평성 45
• 다. 재건축초과이익 환수 적용 대상의 형평성 46
• 라. 일반분양분의 분양시점 분양가격 적용에 대한 적정성 47
• 마. 주택가액 산정기준에 대한 형평성 48
• 2. 재건축부담금 산정기준의 적정성 · 51
• 가. 재건축부담금 부과 개시 시점의 적정성· 51
• 나. 정상주택가격상승분 산정의 적정성 53
• 다. 개발비용 산정의 적정성 54
• 3. 재건축부담금 부과 및 면제 대상의 적정성 · 56
• 가. 재건축부담금 부과대상의 적정성 · 56
• 나. 재건축부담금 면제 금액 및 부과구간의 적정성 56
• 다. 재건축부담금 면제 대상의 적정성 58
• 라. 재건축부담금 조합원별 분배기준의 적정성 · 60
• 마. 재건축부담금 적용 시 지역간 형평성 61
• Ⅳ. 사례분석 64
• 1. 사례분석 대상 64
• 가. 사례분석 항목 및 대상지 선택 64
• 나. A아파트 개요 · 64
• 다. B아파트 개요 · 66
• 라. C아파트 개요· 67
• 2. 부과 개시시점 변경 시 재건축부담금 변화· 69
• 가. A아파트 사례분석 69
• 나. B아파트 사례분석 73
• 다. C아파트 사례분석 76
• 3. 부과율 변경 시 재건축부담금 변화 80
• 가. A아파트 사례분석 81
• 나. B아파트 사례분석 82
• 다. C아파트 사례분석 83
• 4. 종료시점 주택가액 변경 시 재건축부담금 변화 84
• Ⅴ. 재건축 초과이익 환수제의 개선방안 89
• 1. 개선방안의 기본 원칙 89
• 2. 재건축부담금 부과 대상 및 산정기준에 대한 개선방안 89
• 가. 재건축부담금 주택가액 산정 기준의 조정 90
• 나. 재건축부담금 부과개시 시점의 조정 · 90
• 다. 정상주택가격상승분 산정 방법의 조정 91
• 라. 개발비용 산정 기준의 조정 92
• 3. 재건축부담금 부과 및 면제 대상에 대한 개선방안 92
• 가. 재건축부담금 부과대상의 조정 92
• 나. 재건축부담금 면제 금액 및 부과 구간에 대한 조정 93
• 다. 재건축부담금 면제 대상의 설정 94
• 라. 재건축부담금 조합원별 분배기준의 설정 97
• 마. 재건축부담금 적용 대상지역 선정기준의 설정· 98
• Ⅵ. 결론 99
• 1. 연구의 결과 요약 99
• 2. 연구의 시사점 및 한계 101
• 참고 문헌 102
• Abstract 107