부동산담보 대출규제 제도의 개선방안 - LTV와 DTI의 법적 검토 및 채무자 보호방안을 중심으로 - = Improvement of Mortgage Loan regulation - With legal issues of the LTV/DTI and protection plans for loan consumer -

국문 초록 (Abstract)

정부는 부동산 경기회복을 위해 금리인하와 부동산대출규제를 완화하는 정책을 거듭하고 있지만 부동산경기는 좀처럼 호전될 기미는 보이지 않고 있는 반면, 오히려 부동산담보대출로 인한 가계부채 비중이 급격히 높아가고 있는 실정이다. 이런 상태에서 부동산담보 대출규제를 강화하지 않는다면 이미 다른 주요 국가들에 비해 높은 가계부채 수준을 감안할 때, 가계부채문제는 향후 우리경제에 심각한 위협으로 작용하게 될 전망이다.
현재 폭발가능성이 높은 가계부채문제에 대한 해법이 다양하게 논의되고 있으나, 실효성 있는 해법을 찾기 어려운 상태이다. 가계부채가 이처럼 심각하게 된 근본적인 이유는 부동산담보 대출, 특히 주택담보대출의 증가로 인한 것이란 점에서 주택담보대출을 규제하여 가계부실을 해결할 수 있는 정책이 제시되어야 할 것이다.
물론 지금까지 LTV와 DTI를 비롯한 주택담보대출규제제도가 시행되어 왔고, 이를 통해 국내의 금융시장을 안정시키는데 많은 기여를 했다고 할 수 있다. 그러나 이들 주택담보대출제도들은 직접적인 목적이 금융기관의 여신건전성을 규제하는 수단이란 점에서 금융기관과 투자자를 위한 제도들일 뿐, 채무자들을 위한 실질적 구제수단이 되기에는 한계가 있다는 점에서 법적 개선이 필요하다.
나아가 주택담보대출에 대한 규제방향을 금융기관과 투자자가 아닌 채무자를 보호하는 방향으로 관점의 획기적인 전환이 요구되며, 이를 위한 입법적 노력도 병행되어야 할 것이다. 그리고 그 핵심은 채무자를 위한 주거권 보장에서 출발해야 한다. 주택의 가치에는 재산권과 주거권이라는 두 개의 기본권이 함께 고려되어야 하겠지만, 거주권을 포기하거나 거주권을 약탈당할 수 있는 위험에 대하여는 생존권보장차원에서 국가가 개입하여 이를 규제하고 주거의 안정성을 보호하도록 하여야 할 것이다. 그 밖에 채무자 보호를 위하여 상환능력을 고려하지 않은 과잉대출 또는 약탈적 대출에 대한 규제하고, 개인파산 및 개인회생제도를 정비 등 채무조정제도의 활성화 하는 등 다양한 입법적 논의가 있어야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In recently, the rapid increasing trend of mortgage loan has assumed serious economic crisis. Attention on residential mortgage loans has been rising since the global financial crisis, as household debt and financial stability have emerged as the main issues. When the rapid downturned consumption and house prices plunge or interests increase under drastically accumulated household debts it can put pressure on repayment for household's principal and interests, and lead to deteriorated profitability and soundness of financial institutions where loan are heavily weighted. Loans exceeding one's repay ability can become a malicious debt and can lead to capita crunch, affecting negative impact on the country's economy.
Therefore we agree to enforce a system of mortgage loan restriction. But during this time, government is focused on the regulation of LTV and DTI ratios, a typical means of controlling mortgages. Nevertheless, in the process of stipulating macro prudential LTV/DTI policies with micro-supervisory regulations, a problem has risen where the stipulated goal, maintaining the soundness of financial institutions, is in discord with the practical goal of stabilizing land market.
Moreover the LTV and DTI have problems of legitimacy regulation, the experts have their differences in opinion, but it is analysed that the legal structure runs counter to the legal principle of the Ban on Comprehensive Authorization, as supervisory regulations over the regulation of LTV/DTI ratios by financial institutions are outside the delegated authority, or are enacted without a delegated basis. Therefore, under the criterion of law-imposed administration, administrative legislation needs to be reviewed and revised on a continued basis to secure legitimacy in financial administration legislation as the Banking Act and the Savings Bank Act ect.
Furthermore, we should consider's right to defend against hybrid financial loan product and to protect and save minimum value against fore closure in the perspective of the right of residence.

참고문헌 (Reference)

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