미국에서의 중산층 구입가능주택의 의무공급제도와 규제적 수용 = The affordable housing policy and regulatory takings in the U.S.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

To meet the housing crisis, the city of San Jose, California, enacted a housing ordinance that compels all developers of new residential development projects with 20 or more units to reserve a minimum of 15 percent of for-sale units for low-income buyers. Many cities are to providing affordable housing for their low-incomes residents in the U.S. According to San Jose Municipal Ordinances, those units must be sold to these buyers at an affordable housing cost-a below market price that cannot exceed 30% of these buyers’ median income. The California Building Industry Association sued to enjoin the ordinance and argued it was unconstitutional regulatory takings. A California state trial court agreed with the petitioner’s arguments and enjoined the ordinance. The Court of Appeal reversed, and the Supreme Court of California affirmed the Court of Appeal’s decision, however.(61 Cal. 4th 435, 351 P.3d 974 (2015)). The Supreme Court of the United States denied the petition for writ of certiorari on Feb. 29, 2016. Therefore, the Supreme Court of California’s decision would be final on the issues. The affordable housing ordinance is not regulatory takings according to the U.S. Constitution and the case laws. The Korean government also had enacted the Housing Size-limit Regulation to address the housing crisis since 1978. In 2014, the Korean government lift it because the housing market conditions was changed. The numbers of one person household has been increased dramatically and the needs of big size housing has been decreased. The supply of small size housing became abundant regardless of the regulation. According to the Supreme Court of California’s decision, the re-introducing of Korean style affordable housing policy would be constitutional.

국문 초록 (Abstract)

미국 연방대법원은 지난 2016년 2월 29일에 California Building Industry Association v. City of San Jose 판결을 하였는데 이것은 사건송부요청(the petition for writ of certiorari)을 거부하는 것이었다. 이로써 미국 캘리포니아 주 대법원의 2015년 California Building Industry Association v. City of San Jose 판결은 확정되었는데 이 판결에서 캘리포니아주 대법원은 산 호세 시당국이 서민의 주거안정을 위해 채택한 중산층 구입가능주택의 의무공급제도가 규제적 수용에 해당하지 않는다고 판시하였다.
이러한 캘리포니아 주 대법원의 판결은 저소득자용 구입가능주택 정책(affordable housing policy)을 실시한다고 하더라도 그 정책 자체가 부동산 개발업자의 재산권을 직접 침해하지 않고 개발하는 총 가구 수 중 일정부분만 저소득자층 혹은 중산층에서 구입가능한 가격의 주택을 건설할 의무를 부과하는 정책이므로 규제적 수용(regulatory takings)에 관련된 판결례에 비추어 볼 때 당연히 이에 해당하지 않는다고 할 것이다. 구입가능주택 정책(affordable housing policy)을 규정한 법령은 부동산 개발업자들에게는 경제적 혜택이 있는 인센티브를 주고 미래의 매매에 대해서만 일정한 규제를 더한 효과를 낳는다고 할 것이다.
우리정부는 이미 1978년부터 서민들을 위한 소형주택 의무비율 공급제도를 실시했다가 폐지했다가하는 정책을 거듭 취해오다가 2014년에 또 다시 그 중 일부의 규정만 두고 주요 소형주택 의무비율 공급제도는 폐지하는 정책을 채택해오고 있다. 이러한 소형주택 의무비율 공급제도는 부동산개발업자가 건설사업 대상 주택들 중 일부를 60㎡ 이하 소형주택으로 건설할 것을 강제하는 것이다. 따라서 원칙적으로 부동산개발업자나 주택건설업자의 점유권이나 소유권을 침해하는 것은 없으므로 이러한 제도 공용수용의 한 형태에 해당한다는 주장도 없었고 그러던 차에 2014년 이 제도는 사실상 폐지되어 더 이상 실시하지 않게 됨에 따라 이 제도의 위헌성에 관한 논의의 실익도 없어졌다고 할 수 있을 것이다. 다만 우리나라에서는 주택의 면적을 중심으로 중산층 혹은 저소득자를 위한 의무비율 공급제도를 운영해왔고 미국은 주택가격을 기준으로 하지만 중산층 혹은 저소득자를 위한 의무비율 공급제도를 실시하고 있는 차이점은 있지만 미국 캘리포니아 주 대법원의 판례를 비추어 보면 우리 정책당국에서 필요성이 인정될 때 소형주택 의무비율 공급제도를 다시 채택하더라도 그 위헌성은 없는 제도라는 것을 다시 확인해준다고 할 것이다.

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