부동산의 전속중개계약 및 거래정보망 합리화 방안 : 서울지역 중개업자 신뢰성과 고객만족의 실증분석 = (The)rationalization scheme of exclusive agency listing and transactional information network for real estate : empirical analysis on broker's trustworthiness and customer satisfaction in Seoul

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

With economic growth, the size of the real estate market is becoming large and diverse. The amount of real estate transactions is becoming large. Accordingly, the real estate market should equip itself with the institutional foundation well-suited to advanced society such as securing the trustworthiness of brokers, groping the transparent and dependable transactional method, and the like.
But the Korean real estate transaction method still lags behind compared to advanced countries. To improve this, the exclusive agency listing system and the real estate transaction information system were introduced in 1993 but failed to take root for several reasons such as its deficiency. Both systems have been universalized in advanced foreign countries and it is a matter of common knowledge that they have been rooted in the US, Europe, Japan and the like and are actively used. If trials and errors are prevented from occurring repeatedly as in the past, it is necessary to complement their institutional inertia and raise their trustworthiness and efficiency. What is more important among other things is to make both systems properly understood to brokers and people.
Therefore, this study assumed that the real estate transaction market is the domain of typical market failure leading to the inefficiency of real estate transactions and social costs due to information asymmetry. Accordingly, government is required to make a proper intervention in it. It should perform a role as the coordinator which is assumed to maximize the revitalization of the system to minimize the social cost.
For this purpose, this study attempted to analyze the cause for failure of exclusive agency listingㆍtransaction information network system using the behavior-science approach and the statistical approach and sought to grope their rationalization scheme based on it.
The findings of this study were comprehensively summarized. If the function of exclusive agency listing and transaction information network systems work properly, the efficiency of real estate transactions can be enhanced. Accordingly, the solution to the problem is to foster the conditions for this function to work properly. But since the infrastructure such as market conditions and the like and the superstructure such as the practice and consciousness of transactions have not still been constructed in Korea, there are many challenges in raising the efficiency of the system for restrictions on the market. They are acting as the heavy burden compared to advanced countries. Moreover, efficient resource allocation is impaired by market failure appearing as the information asymmetry inherent the real estate transaction market and the resultant unfairness and obscurity of the information system, the increase of transactional costs and the like. Under this understanding, a new role of government should be set.
The existing general role of government makes a mistake in the following respects: First, government has underestimated the importance and function of the exclusive agency listingㆍtransaction information network system in the real estate transaction system. Government does not so much make efforts to increase the efficiency of both systems, but rather it leaves them untouched. In the current inefficient and obscure real estate transaction structure, the exclusive agency listing and transaction information network systems should be understood as the optimum alternative to resolve the problem of information asymmetry arising from the constraints of transaction information and reduce transactional costs.
Second, government has underestimated the importance of reorganization of the microscopial scheme of those systems. For those systems to be successful, they should have the efficiency and satisfaction of detailed scheme to induce consumers to have an interest in them and to approach it easily. But the current systems lack the element of inducement that can satisfy both brokers and customers who are consumers. To resolve this, it is important that government should reorganize the system to raise the interests of brokers and customers and make a shift in its negative understanding of the brokerage business into its reasonable understanding.
The result of analysis revealed that the exclusive agency listingㆍtransaction information network systems were the important factors that might the efficiency of real estate transactions and the trustworthiness of brokers. But it was evaluated that the Korean system did not almost accomplish the function of raising the efficiency of real estate transactions, and accordingly it was found that institutional readjustment would be needed.
It was found that the current exclusive agency listing system had a negative effect on the efficiency of real estate transactions. This suggests that the current system is unreasonably operated, and so it needs to be improved.
The transaction information network system has a slightly positive effect on the efficiency of real estate transactions but needs to be complemented for the purpose of its revitalization. On the one hand, empirical analysis revealed that the exclusive agency listing system and the transaction information network system had a mutually positive effect on each other.
Its detailed investigation pointed out that in relation to the exclusive agency listing system, the poor contents of the clause of the exclusive agency listing contract, the lack of guarantee of the broker's goodwill or right of business system, the lack of recognition, and the like are the principal factors derogating from its revitalization. The practical use of the transaction information network was found to be low, and its was pointed out that its impedimental factors included the lowered use rate, the lowered usability of information, the lack of confidence in information and the like.
But in case these impedimental factors are improved, the efficiency of real estate transactions are raised by the mutual complementary action of both systems and the trustworthiness of the broker is raised. It was found that this led to the enhancement of customer satisfaction. It can be predicted that this will contribute to the good cycle leading to the revitalization of the exclusive agency listing ㆍtransaction information network systems again.
Accordingly, it is thought that it is the impending task to improve the impedimental factors of the exclusive agency listing and transaction information network systems and grope for the method to revitalize those systems so as to enhance the trustworthiness of the broker and customer satisfaction. For this purpose. the politic and legal system should be readjusted in a direction that interests can mutually be harmonized and dependable between customer and broker. This means that it is necessary to secure the legal security of agency listing, strongly readjust the transaction information network and information management systems and raise customer satisfaction while guaranteeing the broker's right of business. And government should engage in the activity of PR to brokers and people by distributing the condition table showing the contrast of the convenience and efficiency of those system with existing practices.
In the future, government should devote itself to readjusting and revitalizing existing systems by analyzing their problems rather than leave the exclusive agency listingㆍtransaction information network systems unresolved and present a new policy under the current situation that the real estate brokerage market is backward. In addition, it is necessary to make a strategical grope for the scheme for improving the institutional and politic complaints of brokers and customers and constructing and reinforcing their relationship between broker and customer.

* Key words : agency listing, transaction information network, efficiency of real estate transactions, trustworthiness of broker

국문 초록 (Abstract)

경제성장과 더불어 부동산시장의 규모는 거대화ㆍ다양화되고 있으며, 거래금액도 고액화 되고 있다. 이에 따라 부동산거래시장도 중개업자의 신뢰성 확보와 함께 투명하고 신뢰할 수 있는 거래방식을 모색해야 하는 등 선진사회에 걸맞은 제도적 기반을 갖추어야 한다.
그러나 우리나라의 부동산 거래방식은 아직 선진국에 비하여 크게 낙후되어 있는 실정이다. 이를 개선하기 위하여 정부에서는 지난 1993년에 전속중개계약제도 및 거래정보망제도를 도입하였으나 제도의 미비점 등 여러 가지 이유로 제도 정착에 실패하였다. 양 제도는 선진외국에서는 이미 보편화되어 미국, 유럽, 일본 등을 중심으로 이미 정착이 되어 이용이 활발하게 이루어지고 있음은 주지의 사실이다. 과거와 같은 시행착오를 되풀이하지 않으려면 제도의 미비점을 보완하여 제도의 신뢰성과 효율성을 제고시키는 것이 필요하며, 이를 중개업자와 국민에게 제대로 인식시키는 일이 무엇보다 중요하다.
이에 본 연구는 논의의 전개에서 부동산거래시장은 정보 비대칭성으로 말미암아 부동산거래의 비효율성과 사회적 비용이 존재하는 전형적인 시장실패의 영역이라 가정하였다. 따라서 정부의 적절한 개입을 필요로 하고 그 역할은 조정자의 역할로서 사회적 비용을 최소화하도록 제도의 활성화를 극대화하는데 두어야 한다고 전제하였다.
이를 위하여 본 연구에서는 행태과학적 접근법과 통계학적 접근법을 이용하여 전속중개계약ㆍ거래정보망제도의 실패사유를 분석해보고, 이를 바탕으로 제도의 합리화방안을 모색하고자 하였다.
지금까지 연구한 결과를 종합적으로 요약한다면 전속중개계약 및 거래정보망제도의 기능이 제대로 작동한다면 부동산거래의 효율성은 높아질 수 있다. 따라서 문제는 이런 기능이 제대로 작동할 여건의 마련이라 하겠다. 다만, 우리나라의 경우 아직도 시장여건 등의 하부구조와 거래의 관행 및 인식 등 상부구조가 제대로 구축되지 못해 시장규율에 의한 제도의 효율성 제고에 많은 난점을 안고 있다는 것이 선진국에 비해 더욱 과중한 부담으로 작용하고 있다. 더욱이 부동산거래시장이 내재적으로 안고 있는 정보 비대칭성과 이에 따른 정보 체계의 불공정성, 불투명성과 함께 거래비용의 증가 등으로 나타나는 시장실패로 인해 효율적인 자원배분이 그만큼 저해됨을 인식할 때 정부의 새로운 역할이 설정되어야 한다.
종래의 정부의 일반적인 역할은 다음과 같은 점에서 오류를 범하고 있다.
첫째, 부동산거래제도에 있어서 전속중개계약ㆍ거래정보망제도의 중요성과 기능을 과소평가하였다. 정부는 양 제도의 효율성 증대를 위하여 노력하기보다는 오히려 방치하고 있다. 지금과 같이 비효율적이고 불투명한 거래구조에서 전속중개계약과 거래정보망제도는 거래정보의 제약에 따른 정보 비대칭성의 문제를 해소하고 거래비용을 절감할 수 있는 최적의 대안으로 인식되어져야 한다. 둘째, 제도의 미시적인 방안정비의 중요성을 과소평가하였다. 제도의 성공여부는 수요자의 관심을 유발시키고 쉽게 접근할 수 있도록 유인할 수 있는 세부적인 방안의 효율성과 만족성을 갖추어야 한다. 하지만 현행제도는 수요자인 중개업자와 고객 모두를 만족시킬 수 있는 유인요소가 부족한 실정이다. 이를 해소하기 위해서는 중개업자와 고객의 이익을 함께 제고할 수 있는 제도정비와 함께 중개업에 대한 정부 측의 부정적인 인식을 합리적인 인식으로 전환하는 것이 매우 중요하다.
분석결과, 전속중개계약ㆍ거래정보망제도는 부동산거래의 효율성과 중개업자의 신뢰성을 제고시키는 중요한 요인으로 분석되었다. 그러나 우리나라의 제도는 부동산거래의 효율성을 제고할 수 있는 능동적인 기능을 거의 하지 못하는 것으로 평가되었으며, 제도적인 정비가 필요한 것으로 나타났다.
현행 전속중개계약제도는 부동산거래의 효율성에 오히려 부정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이는 현행제도가 불합리하게 운영되고 있음을 나타내고 있으며, 제도의 개선이 필요함을 시사하고 있다.
거래정보망제도는 부동산거래의 효율성에 약간의 긍정적인 영향을 미치고는 있으나, 제도 활성화를 위해서는 역시 보완이 필요한 것으로 나타났다. 한편, 전속중개계약제도와 거래정보망제도는 실증분석 결과 상호 긍정적으로 영향을 미치는 것으로 나타났다.
이를 세부적으로 살펴보면, 전속중개계약은 계약서 약관내용의 부실, 중개업자의 영업권 보장의 미흡, 제도의 인지도 부족 등이 활성화를 저해하는 주요한 요인으로 지적되었다. 거래정보망 역시 활용성이 낮게 나타났고, 저해요인으로는 이용률의 저하, 정보 유용성의 저하, 정보의 신뢰성 부족 등이 지적되었다.
그러나 이러한 저해요인을 개선할 경우 양 제도의 상호보완작용으로 부동산거래의 효율성이 제고되어 중개업자의 신뢰성은 높아지며, 이는 고객만족의 제고로 이어지는 것으로 나타났다. 이를 통해 다시 전속중개계약ㆍ거래정보망제도의 활성화로 이어지는 선순환을 예상할 수 있다.
따라서 중개업자의 신뢰성과 고객만족을 제고하기 위해서는 전속중개계약제도와 거래정보망제도의 저해요인을 개선하여 제도 활성화를 모색하는 것이 당면과제로 보여진다. 이를 위해서는 고객과 중개업자간에 이익이 서로 조화되고 신뢰할 수 있는 방향으로 정책적, 법률적인 제도가 정비되어야 한다. 이는 중개계약의 법적 안정성 확보와 함께 거래정보망 정보관리체계의 정비 등을 강화하여, 중개업자의 영업권을 보장하면서 고객만족을 제고하는 방향으로 나아가야 하는 것을 의미한다. 또한 정부는 제도의 편리성과 효율성을 기존의 관행과 대비시킨 조견표를 관련기관이나 중개업소에 배포하는 등 중개업자와 대국민 홍보활동에 더욱 적극성을 보여야 할 것이다.
앞으로 정부는 중개시장이 낙후된 현재 상황에서 전속중개계약ㆍ거래정보망제도를 방치하고 새로운 정책을 제시하기보다는 기존의 제도의 문제점을 분석한 후 이를 재정비하여 활성화하는데 역량을 집중해야 할 것이다. 아울러 중개업자와 고객의 제도적, 정책적 불만이 표출될 때에는 이를 개선하여 이들과의 관계를 다시 구축하고 강화하는 방안을 전략적으로 모색하여야 할 것이다.

* 주제어 : 중개계약, 거래정보망, 부동산거래의 효율성, 중개업자 신뢰성

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1) 연구의 배경 1
• 2) 연구의 목적 3
• 2. 연구의 방법 및 범위 6
• 1) 연구 방법 6
• 2) 연구 범위 6
• Ⅱ. 이론적 고찰 10
• 1. 전속중개계약ㆍ거래정보망제도의 선행연구 10
• 1) 전속중개계약제도의 선행연구 10
• 2) 거래정보망제도의 선행연구 16
• 3) 선행연구와 차별성 19
• 2. 주요 변수의 선행연구 20
• 1) 신뢰성의 선행연구 20
• 2) 고객만족의 선행연구 22
• 3. 부동산거래의 효율성과 거래비용이론 24
• 1) 부동산거래의 효율성 24
• 2) 거래비용이론 28
• 3) 거래비용이론 관점의 부동산거래 효율성 30
• 4. 전속중개계약과 거래정보망제도의 연관성 32
• Ⅲ. 전속중개계약과 거래정보망 고찰 35
• 1. 전속중개계약의 일반 고찰 35
• 1) 전속중개계약의 개념 35
• 2) 전속중개계약의 특성 37
• 3) 우리나라 전속중개계약제도의 현황 49
• 4) 주요국가 전속중개계약제도 및 시사점 53
• 2. 거래정보망의 일반 고찰 67
• 1) 거래정보망의 개념 67
• 2) 거래정보망의 기능 68
• 3) 우리나라 거래정보망제도의 현황 71
• 4) 주요국가 거래정보망제도 및 시사점 77
• 3. 소결 84
• 1) 전속중개계약제도의 시사점 84
• 2) 거래정보망제도의 시사점 87
• Ⅳ. 실증 분석 89
• 1. 분석 설계 89
• 1) 연구가설 및 분석모형의 설정 89
• 2) 연구수행을 위한 변수의 정의 100
• 3) 설문지 구성 및 내용 116
• 4) 표본설계 및 분석방법 117
• 2. 분석결과 및 해석 120
• 1) 빈도 분석 120
• 2) 신뢰성 검정 128
• 3) 가설 검정과 논의 140
• 3. 소결 153
• 1) 요약 153
• 2) 연구의 성과 155
• Ⅴ. 전속중개계약 및 거래정보망제도 합리화 방안 157
• 1. 전속중개계약제도 157
• 1) 중개계약의 법적 안정성 확보 157
• 2) 계약서 약관의 법적 구속력 강화 159
• 3) 중개업자의 전속권 보호 161
• 4) 독점중개계약 유형의 입법화 162
• 5) 전속중개계약의 확대실시 164
• 6) 중개계약의 민법상 전형계약 편입 165
• 2. 거래정보망제도 168
• 1) 등록정보의 신뢰성 제고 169
• 2) 정보관리 및 정보관리시스템의 정비 170
• 3) 거래정보망의 단일화 172
• Ⅵ. 결 론 174
• 1. 연구결과 요약 174
• 2. 연구의 한계 177
• 참고 문헌 180
• 부록(설문지) 189
• Abstract 201