상가권리금에 대한 부동산중개수수료 도입방안

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

It is the practice in Korea to receive commercial building premium when signing lease contract on commercial building. This practice is not ruled judicially or by public law. However, business custom and Supreme Court cases approved this practice.
When signing a commercial building lease contract and premium contract jointly or separately, there is no laws and regulations of real estate commission on receipt of premium other than payment of ordinary commission. There is no method of calculation of commission on premium and a better idea on this issue has not come up yet.
Premium is a problematic issue because it is not declared and due to the deficiency of law. Also another issue is the basis of calculation and breakdown of premium is not clear. After all, all these issues are due to laws and regulations which are not properly modified.
This analysis is to propose introduction of commission on premium and to make foundation and regulation for just payment of commission by introducing calculation method. This can prevent a leaseholder from being damaged or given burden by doing approving transaction.
Therefore, this study is designed to analyze commercial building premium and present condition and issues of commission system after reviewing outline of commercial building premium and brokerage system. Also it is designed to suggest the introduction of plan of calculation method and commission on commercial building premium after reviewing Supreme Court cases.
The value of this research is to suggest method of legislation for proper payment of commission by adding the payment of commission by multiplying conversion deposit and brokerage rate, and by calculating certain rate of premium(determined by the City of Seoul Ordinance according to Ordinance of Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs) multiply brokerage maximum rate 0.9%.
In conclusion, this research suggests a plan of introduction of real estate commission and method of calculation on commercial building premium and the outline of a plan are as follows:
First, the practice of commission payment on commercial building premium charged by business custom must be modified and introduced into positive law.
Second, commission on commercial building premium = (a conversion deposit + premium) × 0.9% of fixed real estate commission rate method must be introduced.
Third, method of premium calculation breakdown must be introduced on commercial building transfer contract.
Fourth, the creation of a real right of commercial building premium and public announcement system must be introduced when a fixed date is given on commercial building lease contract.
Fifth, modification of laws and regulations to solve disputes on commercial building premium is required.

Key Words : commercial building rental, commercial building premium, conversion deposit, real estate brokerage, introduction of commission, method of calculation of commission, cases analysis of commercial building premium

국문 초록 (Abstract)

상가권리금에 대한 부동산중개수수료 도입방안
한 현 동
명지대학교 부동산·유통경영대학원 부동산학과
지도교수 조 인 창

상가건물에 대한 임대차계약을 체결하면서 임차인은 임대인에게 임차보증금을 지급하는 외에 직접 ‘상가권리금’ 또는 ‘권리금’이라는 명목으로 금원을 지급하기도 한다. 또 임차인은 직전 임차인에게 이른바 ‘권리금’이라는 명목으로 별도의 금원을 지급한 후 자신도 임대차계약의 해지 또는 임대차기간 만료 후 새로운 임차인으로부터 자신이 직전 임차인에게 지급한 권리금과 같은 성격의 권리금을 지급받는 것이 우리나라 상가건물 임대차계약에서 관행이다. 이것은 우리 나라에만 있는 권리금수수 관행으로서 사법인 「민법」과 민사특별법은 물론 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」과 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」등 공법상에도 입법의 불비로 규정되어 있지 않지만, 거래 관행과 소득세법령, 「귀속재산처리법 시행령」 제7조 규정 및 대법원 판례가 모두 인정하고 있는 독특한 거래관행이다.
그런데 부동산 중개실무에서 상가건물 임대차계약과 동시에 또는 별도로 권리금 계약을 체결한 경우에, 일반적인 중개수수료 지급 이외에 권리금 수수에 관한 부동산중개수수료 지급규정과 방법이 없기 때문에, 중개의뢰인과 부동산중개업자 사이에 분쟁 발생과 함께 많은 문제점을 내포하고 있다. 그 이유는 중개수수료 산정시 권리금이 포함되지 않아 문제가 되는 것이다. 즉 권리금에 대한 중개수수료 산정방식도 없으며, 그에 대한 묘안도 제대로 나오지 않고 있는 실정이다. 따라서 상가권리금에 대한 중개수수료 수수 방안을 도입하고, 더 나아가서 중개수수료 산정방안을 도입하여 이를 현실화시켜 주어야 할 필요성이 있다.
더 나아가서 중개업자의 입장에서 볼 때 임대차 거래관행에서 수수하고 있는 중개수수료 산정시 환산보증금에 의한 수수료 요율을 책정할 뿐 권리금까지 포함하는 환산보증금에 일정한 수수료요율을 적용하여 수수료책정을 하지 않고 있다. 그래서 중개업자들로서는 해약의 위험성이 있고 다·소의 권리금이 있는 상가건물 중개행위까지 모든 공력(功力)을 들여서 수행하고서도 권리금을 포함하는 중개수수료를 지급받지 못하는 경우가 있어 문제가 된다.
이처럼 권리금은 입법불비 및 공시가 되지 않고 있어 문제가 된다. 또 권리금의 산출근거와 내역이 명확하지 않고 있는 것도 문제이다. 이러한 모든 문제는 결국 권리금에 대한 법령정비가 제대로 되어 있지 않기 때문에 발생하는 문제이다.
상가권리금에 대한 중개수수료제도를 입법적으로 도입하고, 중개수수료 산정방식 도입방안을 모색하는 것은 중개업자로 하여금 일반 중개행위에 따른 중개수수료 이외에 권리금계약에 따른 중개수수료를 그 동안 근거가 없어 임의로 지급하던 수수관행에서 벗어나 적법하게 지급받을 수 있는 대안이 될 수 있다. 그 대안으로서 환산보증금액에 권리금을 더하고 거기에 다시 국토해양부령에 따라 서울특별시가 조례로 정한 확정적인 상한요율 0.9%의 중개수수료 요율을 곱한 금액으로 수수하는 방법을 도입하여야 한다. 또 상가권리금 입법화 및 중개수수료 도입에 따른 문제점을 보완하는 제도적 장치도 마련하여야 한다.
이렇게 함으로써 순가거래(인정거래)를 하여 임차인에게 피해를 입히고 큰 부담을 안게 하는 것을 방지하는데도 기여할 수 있다. 이러한 연구의 가치는 중개업자로 하여금 기존에 환산보증금에 단순히 중개수수료 요율을 곱한 금액으로 중개수수료를 수수한데서 한 걸음 더 나아가서 환산보증금에 권리금까지 포함시킨 후 거기에 다시 국토해양부령에 따라 서울특별시가 조례에서 정한 일정한 수수료 상한요율 0.9%를 곱한 금액을 산출해서 이를 정당한 중개수수료로서 지급받을 수 있는 입법론을 마련하는데 기여할 수 있다.
따라서 본 연구는 이러한 문제 인식하에 상가권리금과 부동산중개제도의 개요를 검토한 후 상가권리금 및 중개수수료제도의 현황과 문제점을 분석하고, 대법원 판례의 입장을 검토하여 상가권리금에 대한 중개수수료 및 산정방식 도입방안을 제시하는데 그 목적이 있다.
이상의 연구결과를 종합하여 상가권리금에 대한 부동산중개수수료 도입 및 산정방식 도입방안의 주된 내용을 제시하면 다음과 같다.
첫째, 지금까지 관행에 따라 수수하던 상가권리금에 대한 중개수수료 수수관행을 정식으로 실정 법령에 도입하여야 한다.
둘째, 상가권리금에 대한 부동산중개수수료로 지불할 금액 = (환산보증금 + 권리금 금액) × 국토해양부령에 따라 서울특별시가 조례에서 정한 수수료 상한요율 0.9%의 확정적인 부동산중개수수료 요율 방식을 적용하는 중개수수료 산정방식을 도입하여야 한다.
셋째, 상가권리금 양도·양수계약서에 권리금 산출내역 기재방식을 도입하여야 한다.
넷째, 상가건물임대차계약서에 확정일자 부여시 상가권리금의 물권화 및 공시제도를 도입하여야 한다.
다섯째, 상가권리금 분쟁해결을 위한 법령정비가 필요하다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 표 목 차 ⅲ
• 그림목차 ⅲ
• 국문초록 ⅳ
• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 방법 4
• 제3절 선행연구 6
• 1. 선행연구 6
• 2. 시사점 12
• 제2장 상가권리금 및 부동산중개제도에 대한 일반적 고찰 14
• 제1절 상가권리금의 개요 14
• 1. 상가권리금의 개념 14
• 2. 상가권리금의 발생원인과 유형 16
• 3. 상가권리금과 구별되는 개념 18
• 제2절 부동산중개제도의 개요 21
• 1. 부동산중개제도의 개념 21
• 2. 부동산중개제도의 의의 23
• 3. 부동산중개대상 물건의 종류 24
• 4. 부동산중개대상 물건의 구분 26
• 5. 부동산중개수수료의 개념 및 법적 성질 28
• 6. 부동산중개수수료제도 및 수수료율의 변천과정 31
• 제3장 상가권리금 및 부동산중개수수료제도의 현황분석 34
• 제1절 상가권리금 중개수수료의 현황 및 판례분석 34
• 1. 상가권리금 중개수수료 수수 현황의 검토 34
• 2. 상가권리금 반환 및 상가권리금에 대한 중개수수료 수수 판례의 검토 35
• 제2절 상가권리금 중개수수료제도의 현황 및 문제점 검토 39
• 1. 중개수수료제도의 현황 및 문제점 39
• 2. 상가권리금에 대한 관행상 부동산중개수수료 적용형태의 문제점 41
• 3. 중개수수료 산정시 상가권리금 미포함의 문제점 41
• 4. 상가권리금 입법불비 및 공시의 문제점 42
• 5. 상가권리금 산출근거와 내역의 불분명성 및 합리적인 산정방식 부재의 문제점 42
• 6. 대법원 판례의 입장 43
• 제3절 시사점 45
• 제4장 상가권리금에 대한 부동산중개수수료 도입방안 46
• 제1절 상가권리금에 대한 부동산중개수수료 도입방안 46
• 1. 상가권리금 입법화 및 중개수수료 도입방안 제안 46
• 2. 구체적인 중개수수료 도입방안 입법론 47
• 3. 상가권리금 입법화 및 중개수수료 도입에 따른 문제점 보완장치 마련 48
• 제2절 상가권리금에 대한 부동산중개수수료 산정방안 50
• 1. 상가권리금에 대한 중개수수료로 산정방식 도입 50
• 2. 상가권리금 양도·양수계약서에 권리금 산출 내역 기재방식 도입 51
• 3. 확정일자 부여시 상가권리금의 물권화 및 공시제도 도입 52
• 4. 상가권리금 분쟁해결을 위한 법령정비의 필요성 53
• 제5장 결론 55
• 참고문헌 59
• ABSTRACT 64