住宅保有 認識 變化에 따른 讓渡所得 稅制 改善方案에 관한 硏究 : 事業所得 및 讓渡所得課稅 中心으로

국문 초록 (Abstract)

우리나라에서 주택은 소유를 해야만 하는 필수재의 역할을 담당해 왔다. 가장 큰 요인으로는 주택을 소유함으로써 자산증대 및 주거안정을 기 할 수 있었기 때문이라고 볼 수 있다. 그러나 금융위기 이후 부동산 패러다임이 변화로 인하여 주택을 보유해야만 한다는 인식 또한 변화가 생기기 시작했다. 부동산 시장의 환경변화는 부동산 패러다임을 변화시킨다. 지금까지 우리나라에서는 부동산을 투기의 수단으로 보아 부동산에 대하여 각종 규제를 하여왔으며, 부동산관련세제도 이러한 추세를 반영해 온 것이 사실이다. 그러나 2008년 금융위기이후에는 금융시스템이 안정되어 가고 있음에도 불구하고, 부동산시장에 대한 불확실성 등으로 부동산 시장은 침체를 지속하고 있다.
이러한 현상은 부동산 가격상승에 대한 기대심리가 사라진 상태에서 정부의 잦은 정책변경으로 인하여 부동산시장 참여자들에게 신뢰를 잃어버린 결과도 한 요인이라 하겠다. 부동산시장 전망이 불확실함에도 불구하고 거주는 지속되어야 됨에 따라, 부동산소유보다는 임차를 선호하게 되는 것은 자연스러운 일이지만, 전세가격 상승 등의 부작용이 발생함에도 공급은 여전히 늘어나지 않는 시장의 왜곡현상이 발생되고 있다. 이러한 시장의 기능이 왜곡된 것은 부동산 패러다임이 변화됐음에도 불구하고 부동산시장을 둘러싼 각종제도와 규제는 변화되지 않는데 그 원인이 있다 하겠다.
거주를 기반으로 하는 부동산시장의 수요층은 보유를 통한 자본이득도 누릴 수 있어 매매시장이 활성화되었고 이에 따른 공급이 이루어져 왔으나, 부동산시장의 신뢰상실 및 불확실성 증대는 임대시장으로의 전환이 일어나고 있다.
그러나 임대시장에 있어서 부동산공급은 수익이 발생하지 않는 공공부문의 공급으로는 한계가 있다. 따라서 민간부문의 공급이 활성화가 되어야 하는데 부동산시장이 매매시장에서 임대시장으로 바뀌었음에도 불구하고 각종 정책과 규제는 매매시장에서 적용되던 것을 그대로 적용하고 있어, 공급자들의 공급기반을 크게 악화시켰으며 이것이 가격상승으로 이어지고 있다. 우리나라만의 독특한제도인 전세시장은 자본이득을 기반으로 하는데 이것이 불확실해지자 월세로의 전환이 일어나고 있으며, 반면에 임차인들은 저금리기조가 지속되리라 예상되기 때문에 수요자들은 전세를 선호한다.
최근 정부의 정책은 주로 서민들이 임차하고 있어 소홀히 하여 왔던 월세소득에 대하여 과세를 강화하고 있으며, 공평과세를 위해 전세금에 대해서도 비과세에서 과세로 2011년부터 전환하려 하고 있다. 세원포착을 하여 세금을 부과하는 것은 어쩌면 당연한 것이나 이에 따른 제도의 변화도 수반되어야 한다.
부동산을 자본이득에 대상에서 수익형 자산으로 보아 과세대상을 전환하였다면 부동산도 그 수익창출의 한 요소이므로 당연히 사업용 자산으로 보아야 할 것이다. 사업용 자산으로 본다는 것은 비용화가 이루어진다는 것이다. 그동안 일반적으로 부동산을 취득하면, 운용하는 기간에는 부동산임대업자로서 사업소득으로 과세되었고 양도하면 양도소득세로 소득세에서 분류과세를 하여왔다. 그로인하여 부동산 취득시 현재는 필수적으로 수반되는 차입금에 대한 지급이자는 소득세법상 필요경비로 열거되지 않았다는 이유로 양도소득 계산시 차감되지 않아 왔다. 따라서 순소득이 결손이어서 담세력이 없음에도 세금을 납부하는 현상이 나타나고 있는데 이는 소득세의 기본원칙인 응능부담원칙과 순소득과세원칙에 반하고 있다.
정부의 부동산정책에서 가장 강력한 DTI, LTV규제는 거꾸로 이야기하면 이 범위 내에서는 차입을 용인한다는 것이다. 현재 부동산을 차입금 없이 취득하는 것은 불가능한 시대가 됐다. 선진 주요국가들에서도 임대를 하는 경우에 있어서는 이자비용을 소득에서 차감해주고 있으며 나아가 양도시 인플레이션도 반영하여 차감하여 주고 있다. 정부가 부동산을 임대용으로 보아 과세를 하는 경우 당연히 이에 따른 제반조치가 수반되어야 한다. 본 논문에서는 부동산의 임대 및 양도시 그동안 시행되어 온 과세체계를 살펴보고 부동산시장을 왜곡시키는 세제에 대하여 주요국들의 과세체계를 포함하여 패러다임 변화에 따른 합리적인 개선방안을 제시하고자 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 = 1
• 제 2 장 주택보유에 대한 인식변화 = 6
• 제1절 부동산 시장 환경변화 = 6
• 1. IMF 이전 주택 구입 = 7
• 2. IMF 이후 금융위기 = 7
• 제2절 금융위기 이후의 패러다임 변화 = 8
• 1. 금융위기 이후 부동산을 바라보는 시각변화요인 = 8
• 2. 주택가격에 미치는 요인변화 = 10
• 3. 보유에서 거주로의 인식변화 = 12
• 제 3 장 부동산 보유 및 양도에 따른 과세체계 = 17
• 제1절 조세의 과세체계 = 17
• 1. 조세의 의의 = 17
• 2. 과세요건 = 17
• 3. 조세체계 = 19
• 제2절 소득세 과세체계 = 21
• 1. 소득세 중 부동산세제 = 21
• 2. 소득세 과세원칙 = 23
• 제3절 부동산 임대시 과세체계 = 27
• 1. 부동산 임대업의 개요 = 27
• 2. 임대사업자의 지위 = 27
• 3. 주택임대사업자 및 임차인현황 = 28
• 4. 부동산임대소득의 분류 = 30
• 5. 부동산 임대사업시 지원되는 세제 = 31
• 제4절 부동산 양도시 과세체계 = 34
• 1. 부동산 양도시 쟁점사항 = 34
• 2. 양도소득과 사업소득의 구분 = 36
• 제 4 장 주요국 양도소득세 과세체계 = 46
• 제1절 주요국의 양도소득세 비교 = 46
• 1. 미국의 양도소득세제 = 46
• 2. 영국의 양도소득세제 = 48
• 3. 독일의 양도소득세제 = 50
• 4. 일본의 양도소득세제 = 52
• 제2절 주요국가의 양도소득세제의 종합 = 54
• 1. 과세방법 = 54
• 2. 과세대상 = 56
• 3. 소득금액 계산 = 56
• 4. 세율구조 = 59
• 제5장 양도소득세 개선방안 = 60
• 제1절 부동산 임대활성화를 위한 개선방안 = 60
• 1. 근본적인 제도의 개선 방향 = 60
• 2. 조세정비 방안 = 62
• 제2절 자본이득과세 = 64
• 1. 양도소득세 과세여부에 대한 논쟁 = 64
• 제3절 부동산세수의 효과 = 68
• 1. 조세부담율 = 69
• 2. 부동산세수의 효과 = 69
• 제4절 결손금 공제제도의 문제점과 개선방안 = 72
• 1. 결손금 공제제도의 문제점 = 72
• 제5절 종합소득세로의 과세전환 = 73
• 1. 소득세법상 양도소득세의 위치 = 73
• 2. 과세방안 = 76
• 제 6 장 결론 및 요약 = 80
• 참 고 문 헌 = 86