도시주거지의 토지이용 계획과 시설용도 현황 비교

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study has been initiated to have question that as the Urban residential area that had been planned for land-use based on the Zoning has changed in the environment of residential and commercial areas while being mixed in the multiple purposes of the facility over time, unlike the purpose of the plan. Therefore, this study examined whether there is a difference between the 'plan' for the use of 'land' and the 'use' of 'facility' that is used by being actually constructed, and tries to investigate the reason for the change.
The analysis will firstly compare and understand the land-use plan of large population and the current facility purpose. Secondly, based on this contents, it will investigate the distribution and characteristics of the facility being used differently from the plan of land-use. Thirdly, by attempting to analyze the physical factors that these phenomena appeared, it will try to understand the interrelationship of urban functions. For the selection of study subject land, it selected 'Nonhyun-dong', and some parts of 'Chungdam-dong' and 'Samsung-dong' in Gangnam, which are Urban residential areas that its development purpose and intent of the plan are clear. Summarizing the contents of analysis, they are as follows.
C?characteristics of the functional change in urban residential areas are largely appeared as the commercialization of residential area, business use of residential area, and residentializing of commercial commercialization has been progressed when the width of the roads are wide, the number of the connection roads per unit length is less, and block's rows are high and slenderness ratio is less. In addition, when the size of land's plot is large and land's plot in corner, the commercialization index was high, it appeared different from the distribution of the neighboring commercial facilities and specialized commercial facilities. Meanwhile, business facilities in residential areas, depending on the size, showed different distribution tendency, and mostly distributed in the medium layers by being mixed with commercial facilities. Residential facilities showed in commercial lands, depending on the type of residential facilities, appeared differently in geographical conditions, urban transportation facility, and the position and slenderness ratio of the land's plot.
Zoning, through a number of modifications since its introduction, has changed into rather than the regulation of the application that specifies the function of lands, but as a regulation means for restricting the building-to-land ratio or floor-area to site ratio, and finally, this Zoning changes resulted in the commercialization of residential area, business use of residential area, and residentializing of commercial area. This tendency is different from the one that earlier Land-use plan with the purpose of use purification intended, and it can be seen that the use is mixed in all areas.
The reason that commercialization and business purpose change have occurred in residential areas, is because there was almost no difference of acceptable facilities, although segmentation has been made to residential areas, it just applied only the regulation of building-to-land ratio and floor area-to-site ratio. In addition, residentializing that could occur in the commercial areas has become to be located in the commercial areas depending on the form and the needs of residential facilities along with the trend of the times as a variety of residential facilities such as officetel, urban living housing, and boardinghouse have appeared.
To summarize this, although it has proceeded urban planning intended for use purification to urban residential areas in Seoul by using the land-use plan and zoning, it could be seen that facilities matching to the planned purpose are no longer located. That is, commercial facilities necessary for residential areas, or residential facilities required for commercial areas have been placed in the proper locations in order to fulfill the functions. As a result, the role of Zoning is playing a role in limiting the size such as the size and height of the buildings which are suitable depending on the purpose areas. Therefore, that the mixed of use rather than use purification by use separation is a natural phenomenon that takes place in the modern city, and facility-use is to be located by finding places that the building's scale and physical factors are appropriate, it could be seen.
This study has its significance of the study in that it presented a way of more sophisticated planning method by understanding how the purpose of urban planning has been distorted and deformed in the real world, and find its value in that provides the material that is able to plan desirable residential and commercial areas by forecasting the location of the facility-use in urban planning.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 용도지역제를 기반으로 토지이용 계획을 한 도시주거지가 시간이 지남에 따라 여러 용도의 시설로 혼합되면서 계획 목적과 다르게 주거지와 상업지의 환경이 변화된 것에 의문점을 가지고 시작되었다. 이에 본 연구는 ‘토지’의 이용에 대한 ‘계획’과 실제 건립되어 사용되고 있는 ‘시설’의 ‘용도’가 차이가 있는지를 알아보고, 그 변화의 이유를 규명해보고자 하였다.
분석은 첫 번째로 대가구의 토지이용의 계획과 현재의 시설 용도를 비교·파악한다. 두 번째로 이 내용을 기초로 토지이용의 계획과 다르게 사용되는 시설의 분포와 특성을 조사한다. 세 번째로 이러한 현상이 나타나게 된 물리적 요인을 분석해봄으로써 도시 기능의 상호관계를 이해하고자 한다. 연구대상지의 선정은 개발 목적과 계획 의도가 명확한 도시주거지인 강남의 ‘논현동’과 ‘청담동’일부, ‘삼성동’일부로 선정하였다. 분석한 내용을 요약하면 다음과 같다.
도시주거지의 기능변화에 대한 특성은 크게 주거지의 상업화, 주거지의 업무화, 상업지의 주거화로 나타났으며 주거지의 상업화는 도로의 폭이 넓고 단위 길이 당 연결도로의 수가 적으며 블록의 열이 높고 세장비가 작을수록 상업화가 진행되었다. 또한 필지의 크기가 크고 코너필지의 경우에서 상업화지수가 높았으며 근린상업시설과 전문상업시설의 분포가 다르게 나타났다. 한편, 주거지의 업무시설은 규모에 따라 다른 분포경향을 나타냈으며 주로 상업시설과 복합되어 중저층에 분포해 있었다. 상업지에 나타나는 주거시설은 주거시설의 종류에 따라 입지여건과 도시교통시설, 필지의 위치와 세장비가 달리 나타났다.
용도지역제는 도입 이후 다수의 개정을 거쳐 현재는 토지의 기능을 지정하는 용도에 대한 규제가 아니라 건폐율이나 용적률을 제한하는 규모에 대한 규제수단으로 변화하였고, 결국 용도지역제의 이러한 변화는 주거지의 상업화, 주거지의 업무화, 상업지의 주거화라는 결과를 가져왔다. 이러한 경향은 용도순화를 목적으로 한 초기의 토지이용계획이 의도한 것과는 다른 것이며, 모든 지역에서 용도가 혼합되는 것을 볼 수 있었다.
주거지역에 상업화·업무화가 일어난 이유는 주거지역이 종세분화가 되었으나 건폐율과 용적률의 규제만 다르게 적용했을 뿐 허용가능한 시설의 차이는 거의 없기 때문이다. 또한 상업지역에 일어나는 주거화는 오피스텔, 도시형생활주택, 고시원과 같이 시대의 흐름에 맞춰 다양한 주거시설이 등장하면서 주거시설의 형태와 요구에 따라 상업지역에 입지하게 되었다.
이를 요약해보면 서울의 도시주거지에 용도순화를 목적으로 토지이용계획과 용도지역제를 이용하여 도시계획을 진행해왔으나 더 이상 계획된 용도에 맞는 시설이 입지하지 않는 것을 알 수 있다. 즉, 주거지에 필요한 상업시설이, 또는 상업지에 필요한 주거시설이 기능을 충족하기 위해 적절한 위치에 배치되었다. 결과적으로 용도지역제의 역할은 용도지역에 따라 맞는 건축물의 크기와 높이 등 규모를 제한하는 역할을 하고 있다. 따라서 용도분리로 인한 용도순화보다는 용도의 혼합이 현대도시에서 일어나는 자연스러운 현상이며 시설용도는 건축물의 규모와 물리적인 요소가 적합한 곳을 찾아 입지한다는 것을 알 수 있다.
본 연구는 도시계획의 목적이 현실에서 어떻게 왜곡되고 변형되는지를 파악하여 보다 정교한 계획 방법을 제시하였다는 점에서 연구의 의의를 가지며, 도시계획 시 시설용도의 위치를 예측하고 바람직한 주거지역과 상업지역을 계획할 수 있는 자료를 제공한다는 점에서 연구의 가치를 찾을 수 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 ?? 서론
• 1.1 연구의 배경과 목적 1
• 1.1.1 연구의 배경 1
• 1.1.2 연구의 목적 2
• 1.2 연구의 범위와 방법 4
• 1.2.1 연구의 범위 4
• 1.2.2 연구의 방법과 방향 4
• 1.3 선행연구 고찰과 연구의 의의 6
• 1.3.1 선행연구 고찰 6
• 1.3.2 연구의 의의 8
• 제2장 ?? 용도지역제와 주거지 슈퍼블록
• 2.1 기능주의 11
• 2.1.1 기능주의의 출현 11
• 2.1.2 기능주의적 도시계획 14
• 2.2 토지이용계획과 용도지역제 20
• 2.2.1 토지이용계획의 원리 20
• 2.2.2 용도지역제의 역할과 의의 23
• 2.2.3 우리나라 용도지역 관련 제도 28
• 2.2.4 우리나라 시설용도 관련 제도 31
• 2.2.5 해외 용도지역·시설용도 관련 제도와 최근 경향 37
• 2.3 주거지 슈퍼블록의 계획 51
• 2.3.1 슈퍼블록의 정의 51
• 2.3.2 주거지 계획 이론 55
• 2.3.3 우리나라 신시가지 계획 61
• 제3장 ?? 강남 주거지 슈퍼블록의 용도지역과 시설활용
• 3.1 강남개발계획과 연구대상지 선정 65
• 3.1.1 강남개발의 진행과정 65
• 3.1.2 연구대상지의 선정 70
• 3.1.3 연구대상지의 개요와 연구의 관점 76
• 3.2 용도지역의 계획과 현황 82
• 3.2.1 용도지역의 계획 82
• 3.2.2 도시여건의 변화 85
• 3.2.3 용도지역의 현황 90
• 3.3 도시조직의 계획과 현황 92
• 3.3.1 도로와 블록 92
• 3.3.2 필지 97
• 3.4 밀도의 계획과 현황 100
• 3.4.1 거주밀도와 주택형식 100
• 3.4.2 건축밀도 102
• 3.5 소결 105
• 제4장 ?? 도시주거지의 기능변화 특성
• 4.1 강남 주거지 슈퍼블록의 용도지역과 시설용도 107
• 4.1.1 주거지의 상업화·업무화 경향 107
• 4.1.2 상업지의 주거화 경향 119
• 4.1.3 주거지 슈퍼블록의 기능변화 특성 123
• 4.2 주거지의 상업화 특성 124
• 4.2.1 상업시설의 확산과 도로·블록의 연관성 127
• 4.2.2 상업시설 입지와 필지의 연관성 155
• 4.2.3 근린·전문상업시설의 배치 특성 161
• 4.3 주거지의 업무화 특성 172
• 4.3.1 업무시설 입지와 규모의 연관성 172
• 4.3.2 주거·상업시설과의 연관성 175
• 4.3.3 업무시설의 수직적 분포 경향 181
• 4.4 상업지의 주거화 특성 186
• 4.4.1 주거시설의 입지 여건 187
• 4.4.2 주거시설과 도시교통시설과의 연관성 187
• 4.4.3 연접도로와 필지 특성 191
• 4.5 소결 194
• 제5장 ?? 결론 197
• ■ 참고문헌 201
• ■ 국문초록 205
• ■ Abstract 207