종합부동산세 정책이 아파트 월세에 미치는 영향에 관한 연구 = The Impact of Comprehensive Real Estate Holding Tax Policy on Monthly Rent In the Condominium Market

국문 초록 (Abstract)

부동산가격은 사회 경제적인 변화에 민감하게 반응하고 국가 경제와 가계 경제에 많은 영향을 주기 때문에 정확하고 자세한 분석이 필요하다. 특히 부동산 정책은 실제로 거주하는 국민 혹은 시장에 참여하는 투자자들에게 각기 다른 영향을 미치기에 체계적인 분석이 필요하다. 특히 월세의 비중이 꾸준히 증가하는 최근 시장 행태로 보았을 때 주택정책과 월세가격의 관계를 심층적으로 살펴볼 필요가 있으나 이에 관한 연구는 활발히 이루어지지 않은 실정이다.

이에 본 연구는 시간적 범위로는 2011년부터 2022년으로 12년에 걸쳐 서울시, 인천광역시, 경기도 아파트를 분석 대상으로 종합부동산세 정책 변화가 아파트 월세가격에 미치는 영향을 실증분석 하고자 한다. 아파트 월세 가격은 현재는 공표가 중단된 시세 지수인 부동산 114 자료와 직접 산출한 실거래가월세 지수 두 개를 활용해 분석하며 이를 비교하고 시사점을 도출하고자 하였다. 또한, 장기 균형과 단기 변동을 하나의 식에 모두 반영할 수 있는 패널 ARDL 모델을 이용하여 분석함으로써 각 변수가 미치는 영향을 자세히 살펴보고자 했다.

D-W 4분면 모형과 조세전가 이론을 기초로 하여 수급 변수를 구성한 패널ARDL(오차수정형태) 주요 결과는 다음과 같다. 부동산 114 아파트 월세가격을 이용하여 분석했을 때는 오차수정항의 계수(조정속도)가 약 6% 수준인 것으로 나타났다. 장기식에서 아파트 준공물량은 음의 계수를 나타냈으나 유의하지 않았다. 또한 본 연구의 주요 변수인 종합부동산세 징수액은 양(+)의 방향으로 영향을 미치며 징수액이 증가하면 임대료가 상승한다는 이론과 일치하는 기제를 확인할 수 있었다. 단기식에서는 수급 변수와 종합부동산세 등 모든 변수가 유의하지 않은 것이 확인되었으며 이는 시세를 기반으로 한 조사자료를 이용하여 작성한 지수이기 때문에 주택시장의 실제 상황을 제대로 반영하지 못하기 때문으로 판단된다.

실거래 아파트 가격지수를 종속변수로 하여 분석하였을 때 오차수정항 계수는 약 15%의 속도를 보여 부동산 114지수에 비해 더 빠른 조정속도를 보였다. 장기식에서 아파트 준공 물량은 음(-)의 부호를 나타내고 유의수준 1% 내에서 유의한 것으로 나타났다. 이는 신규 공급이 증가하면 임대료가 하락한다는 D-W 4분면 모형의 이론 기제와 일치하는 모습을 보였다. 또한 종합부동산세 징수액 역시 양(+)의 방향으로 1% 유의수준 내에서 유의한 것을 확인할수 있다. 특히 종합부동산세 과세로 인한 월세가격 상승 영향이 부동산 114지수를 이용하였을 때보다 크게 나타났다. 이러한 이유로는 주택시장의 실제 상황을 보다 잘 반영하는 실거래 월세지수의 장점과 더불어 반복매매모형을 산정할 시 전월세상한제 등으로 규제받는 거래인 갱신계약을 제외하고 신규 계약만 이용하여 산정하였기 때문에 영향의 크기가 더 크게 나타난 것으로 해석된다.

장기균형 관계의 존재에 대한 통계적 검증으로서 Bounds-Test를 실시한 결과 부동산 114 아파트 월세가격지수를 이용하여 분석한 경우 모든 지역에서변수 간 장기적인 균형 관계가 없다고 나타났다. 하지만 실거래가 아파트 월세 지수를 이용하였을 때는 모든 지역에서 변수 간 장기적인 영향을 미치는것으로 나타나 실거래가격을 이용한 분석이 더 적합함을 확인하였다. 특히 Bounds-Test에서 검정통계량 값의 크기가 서울 지역에서 가장 큰 것으로 보아 월세시장과 조세정책의 장기적 균형관계가 서울에서 더욱 크다고 판단된다.

주요어 : 월세가격지수, 실거래가 반복매매지수, DiPasquale & Wheaton 모형, 패널 ARDL, 종합부동산세, 부동산 정책

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Real estate prices are highly sensitive to socio-economic changes and significantly impact both national and household economies, necessitating accurate and detailed analyses. Real estate policies affect citizens residing in properties and investors participating in the market differently, requiring systematic evaluation. Given the recent trend of a steady increase in theproportion of rental housing, it is imperative to examine the relationship between housing policies and monthly rental prices in depth. However, studies on this topic remain limited.

This study empirically analyzes the impact of changes in the Comprehensive Real Estate Holding Tax (CREHT) policy on monthly condominium rental prices in Seoul, Incheon, and Gyeonggi Province over 12 years from 2011 to 2022. The analysis uses two datasets: the Real Estate 114 price index, which is no longer published, and a self-calculated actual transaction-based monthly rent index. The study aims to compare these indices and derive implications. The panel ARDL (Autoregressive Distributed Lag) model, which can reflect both long-term equilibrium and short-term dynamics in a single equation, was utilized to investigate the effects of various factors in detail.

Based on the D-W four-quadrant model and the tax incidence theory, the panel ARDL analysis yielded the following key results: When using the Real Estate 114 condominium rent index, the adjustment speed (coefficient of the error correction term) was approximately 6%. While condominium completions exhibited a negative coefficient in the long-term equation, it was not statistically significant. The CREHT, a key variable in this study, had a positive impact, aligning with the theory that higher tax collection leads to increased rents. In the short-term equation, none of the variables, including supply-demand variables and CREHT, were statistically significant, likely due to limitations in reflecting actual housing market conditions inherent in the survey-based data.

When the actual transaction-based condominium rent index was used as the dependent variable, the adjustment speed was approximately 15%, indicating a faster adjustment compared to the Real Estate 114 index. In the long-term equation, condominium completions had a significant negative coefficient at the 1% level, consistent with the theoretical mechanism of the D-W four-quadrant model, which posits that increased new supply reduces rent. The CREHT also showed a significant positive effect at the 1% level, with a greater impact on monthly rents than when using the Real Estate 114 index. This can be attributed to the advantages of the actual transaction-based index in better reflecting the housing market’s real conditions. Additionally, as the calculation excluded renewal contracts regulated by policies such as the Rent Cap System and focused solely on new contracts, the impact appeared larger.

Statistical verification of the existence of long-term equilibrium relationships via Bounds-Testing revealed no long-term equilibrium among variables in any region when using the Real Estate 114 rent index. However, when using the actual transaction-based rent index, long-term relationships were observed in all regions, confirming the greater suitability of analyses based on actual transaction prices. The test statistic values for the Bounds-Test were highest in Seoul, suggesting that the long-term equilibrium relationship between the rental market and tax policies is most pronounced in Seoul.

Keywords : Monthly Rent Index, Repeat Sales Index, DiPasquale & Wheaton Model, Panel ARDL, Comprehensive Real Estate Holding Tax, Real Estate Policy

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 7
• 1. 연구의 범위 7
• 2. 연구의 방법 8
• 제2장 이론적 논의 및 선행연구 검토 10
• 제1절 이론적 논의10
• 1. DiPasquale & Wheaton 4분면 모형 10
• 2. 조세전가 이론 14
• 제2절 선행연구 검토 17
• 1. DiPasquale & Wheaton 4분면 모형에 관한 연구 17
• 2. 주택가격지수에 관한 연구 18
• 3. 부동산 정책이 국내 주택시장에 미치는 영향에 관한 연구20
• 제3절 선행연구의 한계점 및 본 연구의 차별성 22
• 제3장 분석의 틀23
• 제1절 종합부동산세 개요23
• 제2절 지수 산정 모형35
• 제3절 패널 ARDL (AutoRegressive Distributed Lag) 39
• 제4장 실증분석 42
• 제1절 수급요인 탐색 및 변수구성 42
• 제2절 지역별 수급요인 시사점 및 추이 46
• 제3절 패널 ARDL 분석 57
• 1. 시계열 안정성 검정 57
• 2. 장․단기 관계 추정 59
• 제5장 결론 69
• 제1절 결과 요약 및 시사점 69
• 제2절 연구의 한계점 및 향후 과제72
• 참 고 문 헌73
• ABSTRACT77