부동산거래관련세제의 과세표준과 세율에 관한 연구 : AHP 모형을 통한 분석을 중심으로 = (A) Study on the Tax Rate and Standard of Taxation for Real Estate Transaction Tax Scheme|RISS 상세보기

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Real estate transaction-related taxes include acquisition and registration taxes, paid during acquisition, and the capital gains tax, paid when transferring ownership of real estate.
The appropriateness of real estate transaction-related taxes is dependant upon the appropriateness of the standard of taxation and tax rate. The current taxes multiply the tax rate by the standard of taxation; therefore, for a fair sharing of the tax burden, both the standard of taxation and tax rate must be appropriate. Also, there must be clearly established standards for the application of tax rates and the establishment of standards of taxation. However, the appropriateness of real estate transaction-related acquisition, registration and capital gains taxes continues to be questioned.
According to current local tax law, the standard of taxation for the acquisition and registration taxes is extremely complex and hard to understand in its structure, method of calculating the statutory standard price of fair market value, and taxation equity. There also exists the problem that acquisition and registration tax rates tend to be quite heavy. Tax rates are not uniform either, but different for each object of taxation.
Also, the standard of taxation for the capital gains tax has an extremely complicated process of calculation, including calculation of capital gains, confirmation of transaction price, and special deductions for long-term holding. Taxpayers feel much confused as its standards of taxation and tax rates rise and fall together with the real estate market.
Accordingly, this study identifies the problems in current real estate transaction-related tax policy through an analysis of the current status of acquisition, registration, and capital gains taxes to establish a series of main variables for analysis, then uses the AHP method of analysis to analyze the importance of individual variables. The main objective of such analysis is to analyze the importance of standards of taxation and tax rates in real estate transaction-related tax policy, thereby identifying items judged to be relatively less appropriate and less fair, and suggesting a policy direction by which tax equity may be realized.
A summary of study results on acquisition-level tax policy is as follows.
First, it was shown that the weight of the standard of taxation for acquisition and registration taxes was relatively high compared to other items. Empirical analysis showed that the most important variable was the reduced tax rates for houses (as opposed to apartments). The importance of the said variable can be interpreted to suggest that the tax rate for houses, 50% of the calculated tax amount, is overly low compared to the tax rate for land and common buildings, and therefore calls for a more appropriate tax rate for houses.
Second, regarding the de facto acquisition cost part of the standard of taxation, it was judged that the de facto acquisition cost would be a more appropriate standard for taxation than the reported acquisition cost or statutory standard price of fair market value. Therefore, it is suggested that the scope of real estate transactions wherein a de facto acquisition cost can be verified be widened, so as to establish taxation standards based on actual transaction prices.
Third, on the matter of standard tax rate, analysis showed that the standard tax rate was the most appropriate standard of taxation. Accordingly, the application of overly elastic tax rates and heavy taxation should be limited while the standard acquisition and registration tax rates be revised to be more appropriate.
A summary of study results on transfer-level tax policy is as follows.
First, it was shown that the tax rate for the capital gains tax was weighted more heavily than the standard of taxation. Such seems to be the result of the 2007 decision to apply tax rates to capital gains according to the de facto transaction price, rather than transfer price and acquisition price. Empirical analysis showed that the most important factor was the non-taxation of single house owners. Such indicates that the fairness of the non-taxation scheme of was an important factor.
Second, the degree of alleviation of the tax bracket and ordinary taxes was shown to be higher than the degree to which tax rates are being raised for multiple house owners and idle land. This indicates that alleviation should focus on matching the tax bracket and ordinary tax rate of the capital gains tax with those of the general income tax to ensure fairness.
Third, the current capital gains tax is a progressive tax which progresses according to tax bracket. The result of analysis shows high importance of the progressive tax rate, implying that professionals feel that the ordinary tax rate of the capital gains tax should be fairest. Therefore, it is desirable that the widespread levying of heavy capital gains taxes, as well as non-taxation, be limited, and that a fair ordinary tax rate for capital gains taxes be established.
This study was limited to the tax policies of real estate acquisition, and the acquisition/registration and capital gains taxes of the real estate transfer stage, of which only the standards of taxation and tax rates were analyzed. Such a method is limited in that it is not possible to verify whether or not the component factors of acquisition/registration and capital gains taxes' standards of taxation and tax rates as selected and distributed in their stratification were fair and appropriate. Accordingly, following research should take into consideration not only the items of standards of taxation and tax rates, but other various, detailed items as well.

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국문 초록 (Abstract)

부동산거래관련세제에는 취득단계에서 부담하는 취득세와 등록세, 양도단계에서 부담하는 양도소득세가 있다. 이들 부동산거래관련세제의 적정성은 과세표준과 세율의 적정성에 따라 결정된다. 따라서 부동산거래관련세제는 과세표준에 세율을 곱하여 세액을 결정하고 있어 공평한 세부담을 위해서는 과세표준과 세율이 모두 적정해야 하며, 과세표준 결정구조와 세율적용의 기준이 명확해야 한다. 그러나 부동산거래관련세제인 취득세와 등록세, 양도소득세의 과세표준과 세율의 적정성 문제는 여전히 제기되고 있는 실정이다.
현행 지방세법상 취·등록세의 과세표준은 이를 결정하는 구조, 시가표준액 산정방법, 과세기준제도 등이 난해하고 복잡하게 구성되어 있다. 그리고 취·등록세의 세율은 중과세율 등의 세율적용기준과 과세대상별로 세율을 차별하여 규정하고 있는 문제가 있다.
또한 양도소득세의 과세표준은 양도차익 산정방법, 취득당시 실지거래가액 확인방법, 장기보유특별공제 등 과세표준을 계산하는 과정이 무척 복잡하고 난해하며, 세율적용기준과 세율은 부동산 경기에 따라 강화와 완화를 반복하고 있어 납세자들의 혼동을 초래하고 있다.
따라서 본 연구에서는 취득세와 등록세, 양도소득세의 현황을 분석하여 부동산거래관련세제의 과세표준과 세율의 문제점을 파악하였으며, 이러한 문제점에서 제기되고 있는 항목들을 중요변수로 설정하고 AHP분석기법을 사용하여 항목별 중요도를 분석하였다. 이 분석의 주요목적은 부동산거래관련세제의 과세표준과 세율의 중요도를 분석하여 상대적으로 더욱 적정하고 공평해야 한다고 평가된 항목을 파악하여 조세 형평성을 실현할 수 있는 방향을 제시하고자 함에 있다.
취득단계세제의 연구결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 취·등록세는 과세표준의 배점비중이 다른 항목에 비하여 상대적으로 높다는 것을 알 수 있다. 실증분석의 결과 주택에 대한 경감세율을 가장 중요하게 생각하였다. 이는 표준세율을 적용하고 있는 토지·일반건축물보다 산출세액의 50%를 경감해주고 있는 주택에 대한 세율이 더 적정해야 한다고 판단하고 있는 것으로 나타났다.
둘째, 과세표준의 사실상취득가액 부분은 취득단계 과세표준으로 취득당시신고가액이나 시가표준액 보다는 실제로 거래된 가액인 사실상취득가액이 가장 적정해야 한다고 판단하는 것으로 볼 수 있다. 따라서 사실상 취득가격이 입증되는 거래의 유형과 범위를 확대하여 실지거래가격 중심의 과세표준 결정구조로 개선되어야 한다.
셋째, 세율의 표준세율 분석요소는 세금을 부과할 때 통상적으로 적용하는 세율인 표준세율이 적정해야 한다고 판단하는 것으로 볼 수 있다. 따라서 과도한 탄력세율이나 중과세율의 적용을 제한하고 취·등록세의 표준세율을 적정하게 설정하는 것이 바람직하다.
양도단계세제의 연구결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 양도소득세는 과세표준보다 세율의 배점비중이 상대적으로 높게 나타나고 있다. 이는 2007년부터 양도차익을 계산 시 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의하여 과세하는 원칙으로 변경하였기 때문인 것으로 보인다. 실증분석의 결과 1세대1주택의 비과세를 가장 중요하게 생각하였다. 이는 1세대로 1주택의 양도소득에 대하여는 과세대상에서 제외하는 비과세제도의 적정성을 가장 중요하게 판단하는 것으로 볼 수 있다.
둘째, 세율의 과세구간 및 일반세율의 완화부분은 한시적으로 완화하고 있는 다주택자와 비업무용토지에 대한 중과세보다 높게 나타나고 있다. 양도소득세의 과세구간 및 일반세율을 종합소득세와 동일하게 일치시키는 완화가 중요하며, 과세구간 및 일반세율이 다른 세율보다 적정해야 한다고 판단하는 것으로 볼 수 있다.
셋째, 현재 양도소득세의 일반세율은 과세구간에 따라 누진하여 세율을 적용하고 있는 초과누진세율이다. 세율의 초과누진세율 분석요소의 중요도가 높게 나타나는 것은 양도소득세의 일반세율이 가장 적정해야 한다고 전문가들은 생각하고 있는 것으로 분석할 수 있다. 따라서 조세 공평을 해치는 방대한 양도소득세의 중과세나 비과세의 적용범위 제한하고 양도소득세의 일반세율을 적정하게 설정하는 것이 바람직하다.
본 연구는 부동산 취득단계세제와 양도단계 세제 중 취·등록세와 양도소득세만을 연구대상으로 한정하였으며, 그 중 과세표준과 세율만을 분석하였다. 이러한 분석방법은 취·등록세와 양도소득세의 과세표준과 세율을 기준으로 계층화하는 과정에서 그 구성요소가 적정하게 선택되고 배분 되었는지를 확실히 검증할 수 있는 방법이 존재하지 않는다는 한계가 있다. 따라서 앞으로는 과세표준과 세율항목 뿐만 아니라 각 세목별 다양한 항목들을 고려한 연구가 지속 되어져야 할 것이다.

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부동산거래관련세제에는 취득단계에서 부담하는 취득세와 등록세, 양도단계에서 부담하는 양도소득세가 있다. 이들 부동산거래관련세제의 적정성은 과세표준과 세율의 적정성에 따라 결...