근저당권부 채권의 증권화 실태와 문제점 : 부동산 금융의 관점에서 = A Study on Korean Mortgage Securitization

국문 초록 (Abstract)

우리 나라에서 저당권의 유동화에 대해 논의는 많이 있었으나 현실화되지 못하여 왔다. 그 이유는 금융 관행상 근저당권이 채권자 위주로 운용되어 왔기 때문이다. 부동산 가격이 꾸준히 상승하는 환경에서, 차입고객과 여신금융기관 중 아무도 판례상의 근저당 양도 요건인 피담보 채권의 금액 확정을 원하지 않았던 것으로 보인다. 우리 나라에서 유동화에 결정적인 계기가 된 사건은 외환위기 발생으로서, 당시 신용 경색 해소를 위해 저당권 유동화에 대한 수요가 매우 컸으므로 정부는 법조계의 반발에 불구하고 등기 없이 근저당권이 확정·양도될 수 있는 특례를 증권화의 경우에 한하여 인정하였다. 이후 부실채권은 근저당권의 확정설 및 판례에 의하여, 주택금융의 경우는 자산유동화법상의 근저당권 확정 특례 절차에 의하여 증권화가 개시되었으며, 이에 따른 취득세와 등록세 면세 혜택도 컸으므로 유례없는 저당권 유동화 붐이 일어났다. 증권화는 부실채권 처리에 기여도가 현저하였고, 우리 나라는 아시아의 주요 증권화 시장으로 대두하였다. 이후 건설교통부는 CR-REIT에 대해서도 ABS와 유사한 특례를 도입하였다. 그러나 부실채권이 아닌 정상 여신, 특히 기업여신의 경우에는 선후순위 채권자간의 권리가 얽히고, 장기대출을 실행한 금융기관이 자산유동화를 함에 있어서 소유 저당권을 활용하기 어렵다. 민법 개정안이 발의되어 있지만 소급 적용되지 않으므로 기존의 저당대출 유동화에 적용될 수는 없다. 우리나라에서 거의 유일한 사례인 국제상사 (자산보유자 우리은행)도 회사정리 절차 중에 있는 기업이므로, 근저당권의 피담보 채권이 확정 간주되기 때문에 가능한 것이었다. 이러한 이유로 우리 나라에서 CMBS가 활용될 수 없는데, 이는 부동산 금융의 발전에 중대한 제약 요소가 될 것이다. 본고는 이에 대한 해결 방안을 제시해 본다. 첫째, 개정된 민법이 시행되면 근저당권의 양도절차가 가능해 지므로, 기존 여신을 연장할 때에 수정계약(Novation)해 놓을 필요가 크다. 둘째, 여신은행이 근저당권부채권을 증권화 할 수 없다면 채무자가 부동산의 소유권을 증권화하여 기존 채무를 상환하는 대안이 있다. 이는 유동화 주체가 채무자인 소유자로서, 채권자가 주체인 저당권부 채권의 증권화와는 근본적으로 다른 법적 관계이다. 실제로 우리 나라에서 다수 이루어지고 있는 상업용 부동산에 대한 증권화는 저당권이 아닌 소유권에 대한 유동화(Credit Lease)가 주로 이루어지고 있는 상황이다. 그러나 소유권의 증권화에서는 기존의 저당채무는 모두 사전에 정리되어야 하고, 증권화 이후에 새로운 채권자(ABS보유자)에 의해 근저당권이 재 설정되는 점에서 자금조달 면 및 법률적인 효율성에는 한계가 있다고 보인다. 세째, 미국과 달리 우리 나라에 독특한 상황으로서 임차보증금 반환채권에 대해 설정하는 근저당권이 증권화 되고 있다. 이는 우리 나라에 독특한 전세제도에 근거한 것으로 미국의 CMBS와는 정반대의 당사자 관계이다. 세입자들은 전세권등기보다 근저당권 등기를 선호하며, 근저당권의 양도 방식은 자산유동화법의 특례에 의한다. 대우자동차판매의 경우는 일부 계약양도의 방식을 취하였다. 보증금 부문은 부동산 증권화가 성숙단계에 들어선 상황에서 햄버거치킨 점포에 이어 휴대폰, 자동차판매영업소 전세권이 유동화 되어 향후 유망한 증권화 영역이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In Korea, there was much talk than done on mortgage securitization. The reason was due to the peculiar Keun Mortgage system existing in Korea and Japan. Keun mortgage secures loans with varying amount again and again during a period (which need not be defined) and the borrowers can borrow more if the collateral value goes up. But due to the fact that lender bank is in the stronger position than borrower, a strange situation resulted in; borrowers create subordinated mortgage and lenders enjoy secured status than unsecured even though the value of the collateral was questionable for repayment of the subordinated debt. This was the reason why a Mortgage Backed Securities was not created in Korea. But after the crisis in 1998, Korean government enacted strong measures to create MBS and hence resolve the credit crunch. The Asset Securitization Law stipulated a special process of Keun Mortgage transfer with transfer tax exemption, and the Court ruled that Keun mortgage of bankrupt debtors are easily transferable. By this measures, huge amount of Korean Keun Mortgages were securitized and helped much of the Korean credit crunch. But due to the abuse of Keun mortgage, American style Commercial Mortgage Backed Securities are not suitable in Korea. Even though there is a case of CMBS on Kukje building mortgage, the debtor is under bankruptcy court supervision hence an extraordinary case. As CMBS was not available, cash hungry debtors turned to securitization of owner-ship of buildings, and lenders recovered money from the securitization proceed of the debtors as outstanding mortgage clearance is the pre-condition for ownership securitization. This kind of Credit Lease is easily seen in America. Also in Korea, there is a system of Chunse(Key money deposit), where the tenant pays several years rent in advance and in lump sum. On this receivable, the tenants can secure mortgage from the landlord as well. The tenants securitized these receivables based on the mortgage. This kind of asset and securitization does not exist in America.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 Ⅱ. 저당권과 근저당권제도 Ⅲ. 저당권 및 근저당권의 양도 Ⅳ. 결 론