국내 건설에 있어서 PF 사업에 관한 연구 : 증권사와 금융기관을 중심으로 = A study on the domestic construction of project financing focused on the securities and financial institutions

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 국내 건설에 있어서 PF 사업의 실태와 문제점을 분석하고 증권사의 리스크 관리방안을 모색하는 데 있다.
부동산 PF 대책은 첫째, 심각한 연체율과 자금경색을 겪고 있는 PF사업에 대한 충분한
유동성 공급이 급선무다. PF발 부동산 위기를 선제적으로 대처하지 못하면 연쇄적인 부동산 시장의 위기가 뒤따를 가능성이 크기 때문이다. 둘째, PF개발 사업에 대한 자금지원과 함께
이미 파산했거나 파산가능성이 큰 사업 중 일부 수익성이 충분한 사업에 대해서는 정부가 매입하는 방안도 고려할 필요가 있다. 셋째, PF 문제에 대한 책임이 금융기관에도 있는 만큼, 금융기관의 Trigger 조항 실행을 유예하는 조치가 적절한 것으로 판단된다. 넷째, 위기에 처한 건설회사와 금융기관들이 국가적 지원을 요구하고 있지만 스스로의 자구책은 부족한 실정으로 우선 정부는 지나치게 높아진 분양가를 건설사 스스로 인하하도록 조치하고 건설회사간 M&A를 통해서 산업 구조조정 과정을 거치도록 유도해야 한다. 다섯째, 우리나라 PF 방식은 전형적인 PF대출과는 거리가 먼 단순한 집단 담보대출 형태이다. 외형적으로는 SPC를 설립하여 사업을 추진하지만, SPC가 제 역할을 하지 못하고 설립에 따른 법적*경제적 효과도 제데로 누리지 못하는 것이 현실이다. 우리나라 PF시장은 여전히 사업성 분석 및 리스크 관리 능력에는 초보적인 수준이다. 따라서 장기적 안목으로 전문성 있는 수익성 분석 도구와 리스크 관리 모델을 개발해야 한다. 여섯째, PF관련 ABS 및 ABCP의 적정한 평가를 위해서 신용평가회사도 자체적으로 프로젝트의 수익성 및 리스크를 측정하기 위한 세밀한 평가도구를 개발하고 연구하는 노력을 더욱 경주함으로써 시장 감시자로서의 역할을 강화할 필요가 있다. 일곱째, 설립자본금 제한은 사업규모 등에 따라 유연하게 적용할 필요가 있고, 금유기관의 출자총액제한 15% 규정도 적용 제외하더라도 문제가 없어 보인다.
뿐만 아니라 현행 법인세법과 조세특례제한법에 근거를 둔 방식으로는 유연한 운용에 제한이 많은 만큼 궁극적으로 REITs의 경우처럼 관련 특별법을 마련하고 그 근거를 명확히 할 필요가 있다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 제1장 서론 …………………………………………………………………………..1
• 1.1. 연구의 목적과 내용 ……………………………………………………..1
• 1.1.1. 연구의 목적 …………………………………………………………….1
• 1.1.2. 연구 내용 ………………………………………………………………2
• 1.2. 연구의 배경과 범위 ………………………………………………………2
• 1.2.1. 연구의 배경 …………………………………………………………….2
• 1.2.2. 연구의 범위 …………………………………………………………….3
• 제2장 국내 건설에 있어서 PF 사업에 관한 연구경향 ………………………..4
• 2.1. PF의 개념과 특징 …………………………………………………………..4
• 2.1.1. PF의 개념 ……………………………………………………………….4
• 2.1.2. 부동산개발사업 참여방식과 PF ………………………………………7
• 2.2. 부동산 PF 유동화 구조 …………………………………………...……….9
• 2..2.1. PF 유동화의 신용보강 …….………………………………… …….11
• 2.3. 증권사와 연계된 건설 PF관련 연구경향 ………………………………13
• 2.3.1. 자산유동화 증권시장 …………………………………………………13
• 2.3.2. PF 유동화 ………………………………………………………… 14
• 2.4. 선행연구 …………………………………………………………………….15
• 2.5. 선행연구의 시사점과 본 연구의 차별성 ……………………………….19
• 2.5.1. 선행연구의 시사점 ……………………………………………………19
• 2.5.2. 본 연구의 차별성 …………………………………………………….19
• 제3장 국내 건설 PF시장과 금융기관 PF대출 …………………………………20
• 3.1. 부동산 PF 유동화 현황 …………………………………………………..21
• 3.1.1. 발행현황 …………………………………….……………………….21
• 3.1.2. 잔액현황 ……………………………………………………………….22
• 3.2. PF 대출시장 ………………………………………………………………24
• 3.2.1. PF 대출잔액 ………………………………………………………….24
• 3.2.2. PF 대출 연체율 ………………………………………………………25
• 3.3. PF 자금조달 시장 …………………………………………………………26
• 3.3.1. PF ABCP 시장 ……………………………………………………….26
• 3.3.2. PF ABS 및 ABCP 만기구조 ……………………………………….27
• 3.4. 증권사의 PF 대출과 문제점 …………………………………………….28
• 3.4.1. 증권사의 PF 대출 ……………………………………………………28
• 3.4.2. 금융권 PF 대출 ………………………………………………………30
• 3.4.3. 건설사의 PF 대출 ……………………………………………………31
• 3.4.4. 부동산 프로젝트 파이낸싱 리스크관리 모범규준 ……………….34
• 3.5. 금융당국의 PF 대출 전수조사 …………………………………………..38
• 3.5.1. 부동산 PF 대출 ………………………………………………………38
• 3.5.2. 부실 PF 대출 매각 …………………………………………………..40
• 3.5.3. 부동산 PF 대출강화 …………………………………………………41
• 3.6. 4.23 부동산대책의 내용과 평가 …………………………………………43
• 3.6.1. 4.23 부동산 대책 내용 ………………………………………………43
• 3.6.2. 평가 …………………………………………………………………….53
• 3.7. 2010년 부동산시장 전망 …………………………………………………54
• 3.7.1. 정부의 주요정책 ………………………………………………………56
• 3.7.2. 정부정책의 평가 ………………………………………………………59
• 제4장 증권사와 연계된 건설 PF의 부실화에 대한 대책 …………………….69
• 4.1. 정부의 역할 ………………………..………………………………………69
• 4.1.1. ABCP 만기연장 및 자금지원 ………………………………………..70
• 4.1.2. PF 사업장 인수 ………………………………………………............70
• 4.1.3. 트리거(Trigger)조항 유예조치 ………………………………………71
• 4.1.4. 분양가 인하 및 M&A를 통한 건설사 자국책 유도 ………………71
• 4.1.5. PF 방식 개선 및 선진화 유도 ……………………………………….71
• 4.1.6. PF ABS 평가방식 개선 ……………………………………………….72
• 4.1.7. PF 사업 구조적 관행 개선 ……………………………….…………..72
• 4.1.8. PFV에 대한 세제지원 확대 …………………….…………………….73
• 4.2. 증권회사의 역할 …………………………………………………………74
• 4.2.1. 증권사의 신용리스크 관리 모델 ………………………………….74
• 4.2.2. 전문인력의 양성 …………………………………………………….82
• 4.2.3. 자기자본 관리 ……………………………………………..............83
• 4.2.4. 경영관리 ………………………………………………………………84
• 4.2.5. 증권사의 자기자본 규제의 위험성 ………………………………..85
• 제5장 결론 ………………………………………………………………………..87
• 5.1. 요약 ……………………………………………………………………….87
• 5.2. 결론 ……………………………………………………………………….90
• 5.3. 연구의 한계 ……………………………………………………………..90
• <참고문헌> ………………………………………………………………………..91
• Summary …………………………………………………………………………93