韩国人在青岛市李沧区房地产 投资的可行性研究 = 한국인의 청도시 리창구 부동산투자 가능성에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

최근엔 중국의 부동산 시장이 포화상태에 와 있어, 경쟁이 치열하고 대량의 자금들이 부동산 쪽으로 흘러들어가고 있다. 이러한 상황에서 어떻게 하는 것이 효과적인 부동산 투자인가는 모든 투자자들이 신중해야 할 문제이다. 본 연구는 한국인의 청도시 부동산 투자에 중점을 두고, 청도시 李沧区에서 진행되는 부동산투자의 가능성을 분석하였다. 본 연구는 사례분석과 비교, 통계의 방법이 중심을 이루며, 정정분석과 정량분석, 정위분석법이 이를 뒷받침 하며 진행될 것이다. 또한 투자관련지구와 경제, 위험부담 등의 각도에서 출발하여 투자지역의 부동산 시장에 대한 발전동향까지 연구하고자 한다. 그리하여 연구를 통해 미래 한국인들이 청도시 李沧区 투자지역의 부동산 시장의 필요성과 향후 투자발전의 동향까지 예측하여, 이곳의 부동산 투자를 위해 의견과 건의를 제시하고자 한다. 투자제공에 대한 참고자료는 선행연구의 항목들과 개인이 앞서 준비한 것들이며, 본 연구가 한국과 중국의 우애와 발전을 위해 작으나마 힘이 되길 희망한다.

첫째, 청도시 부동산시장의 현황 및 특징을 통해 李沧区부동산의 발전방향을 분석하고, 둘째 최근 몇 년간 한국인들이 청도에서 투자한 현황들을 통해 한국인의 李沧区 부동산 투자의 가능성을 예측해 본다. 셋째, 정책·시장·문화 등의 방면에서 李沧区투자의 가능성을 재조명 본다. 마지막으로 본 연구는 몇 가지 관점을 제시하였는데, 중국의 부동산가격과 이율, 환율의 강한 상승을 종합적으로 평가 및 고속화된 중국경제발전 등의 요인에 대한 몇 가지 관점에서 한국인이 청도시 李沧区에서 진행하는 부동산 투자의 가능성을 살펴본다.

세계각국의 경제율을 보면 1인당 GDP가 2,500달러, 1인당 주택면적이 30~35㎡가 되기전까지는 비교적 활발한 주택수요를 유지하고 있다. 엥겔계수가 0.4P전후이면 각국의 주택과 관련된 소비구조의 비중이 15~20%에 이르게 된다. 현재 청도시의 엥겔계수는 0.4P 이하로써 주택소비비중이 10% 부족하여, 국제평균보다 5~10포인트 낮아 아직은 비교적 큰 주택소비시장을 확보하고 있다. 청도의 도시계획에 따르면, 2020년 전국도시의 총거주인구는 1,200만 명 전후로, 당시 새로 유입되는 이민자와 증가된 인구들이 더 많은 주택수요를 생산해 낼 것으로 본다. 이로 인해 청도시의 미래 주택시장은 여전히 큼을 알 수 있다.

李沧区는 본 연구에 빠질 수 없는 핵심적 부분을 차지하고 있다. 청도시의 4구역 중 하나로 북단에 위치한다. 동쪽으론 崂山区과 인접해있고, 서쪽으론 胶州湾와 남쪽으론 四方区과 맞닿아 있으며, 북쪽으론 城阳区과 유정 국제공항과 서로 연결됨으로 청도를 들어가고 나가는 출입구 지역인 셈이다. 동서로 14Km, 남북으로 11Km에 달하며, 구경 총 면적은 97.98㎢이다. 李沧区에는 토지, 건축자재, 간석지등의 자연자원이 확보되어 있다. 그 중에서 토지자원이 타지방에 비해 상대적으로 풍부하여 현재까지 미사용 토지는 6,543a에 달한다. 간석지 면적도 997ha로 관광·부동산·수산양식·건축관련업이 발달할 수 있는 양호한 조건을 갖추고 있다. 적당한 기후와 비옥한 토지도 다양한 식물재배에 유리하다. 李沧区의 북부는 공업적 인프라가 갖추어져 있어, 본래 공업단지로 불린다. 남부상업은 많은 관개수로 확장과 경제요인이 병행한 대규모 상업구조를 갖추어 시의 남부와 견줄만한 청도시 제2의 물류중심이 되었다. 전구역에선 이미 160개의 3자기업(중외합자기업, 중외합작기업, 외국 독자기업)들이 2.1조달러를 공동으로 이용하고 있다. 전지구의 대외경제업무의 발전을 가속화하기 위하여, 외상투자의 질적 환경개선을 위해 노력하고 3자기업에 대한 서비스 업무를 강화함으로, 보다 선진화된 대외 개방적 정책을 실현시켰다. 그리고 동부에 경제개발지구를 건립하여 자금유치를 위해 만족스런 조건을 제시하였다. 아시아 금융위기가 가져오는 부정적 영향을 적극적으로 대응하기 위해, 안전하고 건실한 기업들에게 부합된 정책들을 채택하여, 외상투자기업들이 대출·세수·매출 등에서 부딪히는 고민과 문제들을 적극적으로 해결할 수 있도록 돕는다. 정보, 인재, 시스템망을 구축하여 3자기업들에게 인재와 정보서비스 제공을 위해 노력하고, 대외 외상활동에 적극적으로 참가하였다. 그리고 소송과 감독 제도를 만들어 전지역의 외상업무에 확실한 성과를 거두었다. 李沧区는 통신이 발달하고 교통의 운송조건이 편리하여 시군 안팎을 연결하는 교통핵심이 되고 있다. 도로가 사방으로 뻗어있고, 국가중심 건설공사인 青银고속도로 등의 주요간선에 해당되는 남북이 전지역으로 통하여 있어 진출지역으로써의 화물운송 교통임무를 담당하고 있다. 또한 시설완비와 설비가 갖춰진 체신통신 및 국제공항과 연결된 우월한 조건은 李沧区이 외계 각지의 파트너와 왕래할 수 있는 거리를 크게 단축시켰다.

문화가 비슷하고 기후조건이 쾌적할 뿐만 아니라 물가수준이 낮고, 먹을 거리가 풍부해서 한국인들은 청도를 선호한다. 한국가정주부들은 아이들의 2개 언어 교육을 보장 할 수 있고, 생활자본금을 낮출 있으며 생활의 편안함을 향상 시킬 수 있기 때문에 청도에 거주하는 것을 선호한다. 하지만 더 중요한 원인은 높은 자질의 창업인들을 매혹시키는 중국경제의 비약이다. 현재香港花园，泛海名人广场，千禧龙苑，天泰奥园 등은 한국인들이 가장 많이 거주하는 지역이고 집값은 이미 ㎡당 15,000위엔이상 뛰어올랐다. 많은 한국인들은 집을 구매할 때에 가격문제를 고려하여 이전에 한국인들에 의해 적극적인 구매된 지역을 포기하게 되었다. 이로 인해 李沧区는 한국인들이 제일 먼저 집을 구매하는 구역이 되었다. 첫째, 李沧区의 각 시장 및 백화점에는 한국산의 생활 용품 및 상품들을 판매하고 있다. 둘째, 한국인의 활동이 집중되어있는 城阳지역이 차로 10분정도 거리이고 청도 국제공항도 20분정도 거리밖에 되지 않는다. 셋째, 한매령의 실시와 강성 수요의 증가 그리고 왕성한 시장수요를 불러 일으켰다. 넷째, 지하철운영 및 교통이 완벽하게 시스템을 갖추었을 때의 광활한 시장전망은 李沧区의 부동산으로 하여금 현재투자의 가치를 증가하게 하였다. 앞서 말한 내용을 종합하면, 李沧区는 충분한 부동산 투자의 가능성을 가지고 있으며, 이후 틀림없이 청도시의 번화한 중심 주거지가 될 것이다. 한국인의 입장에서는 충분히 투자를 고려해볼 사항이다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 绪论……………………………………………………………………1
• 1.1研究目的………………………………………………………………1
• 1.2国内外研究成果……‥………………………………………………3
• 1.3研究范围和方法………………………………………………………4
• 1.3.1研究范围…………………………………………………………4
• 1.3.2研究方法 ………………………………………………………11
• Ⅱ. 青岛市李沧区房地产市场分析 …………………………………‥12
• 2.1青岛市房地产市场现状 ……………………………………………12
• 2.2青岛市房地产市场特点 ……………………………………………16
• 2.3青岛市市内四区经济社会情况对比 ………………………………18
• 2.4李沧区房地产市场发展分析 ………………………………………20
• 2.4.1李沧区房地产发展的整体概况 ………………………………20
• 2.4.2李沧区房地产的走向 …………………………………………21
• 2.4.3李沧区房地产的发展潜力 ……………………………………23
• Ⅲ. 对韩国人在青岛市房地产投资的分析……………………………25
• 3.1韩国人投资房产的现状……………………………………………25
• 3.2韩国人投资购房的典型案例………………………………………26
• 3.2.1从房客到房东的转变…………………………………………26
• 3.2.2低价抛售房产…………………………………………………26
• 3.2.3“买房族”变成“租房族”…………………………………27
• 3.3开发区为韩国人投资热点…………………………………………29
• Ⅳ. 韩国人在青岛市李沧区房地产投资的可行性分析………………30
• 4.1政策方面……………………………………………………………30
• 4.1.1青岛市政府对韩国人的购房规定……………………………30
• 4.1.2韩国政府对国民海外投资房产的限制………………………31
• 4.1.3信贷政策………………………………………………………32
• 4.2市场方面……………………………………………………………34
• 4.2.1地域及经济优势………………………………………………34
• 4.2.2在青岛投资的韩资企业………………………………………35
• 4.2.3房价的预判……………………………………………………37
• 4.3文化方面……………………………………………………………38
• 4.3.1思想文化交流…………………………………………………38
• 4.3.2教育学术交流…………………………………………………39
• 4.3.2.1教育交流…………………………………………………39
• 4.3.2.2教育环境…………………………………………………40
• 4.3.3文体艺术交流…………………………………………………42
• Ⅴ.结论 ……………………………………………………………… 44
• 参考文献 ……………………………………………………………… 47
• 한국어 요약 ……………………………………………………………51
• 附录1 ……………………………………………………………………55
• 附录2 ……………………………………………………………………59