인구 고령화 시대의 주택 공급 정책이 주택 노후화에 미치는 영향에 관한 연구 : 주택 재건축과 택지 개발을 통한 주택 공급을 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study is to identify the causal structure of high-density apartment deterioration, to compare the effects of the current housing supply policies, and to find effective policy measures against apartment deterioration in the time of aging population. For this purpose, this study used literature review and system dynamics simulation method. Based on the simulation experiment with different type of housing supply policies, the findings of this study are as follows. First, housing supply through housing site development has increased total number of houses and reduced the proportion of deteriorated houses due to increased supply of new houses. However, total number of old houses has not decreased. Second, housing supply by improving business feasibility of housing reconstruction had little effect on the total housing stock. However, the proportion of old housing converted to new one has increased. Third, when reducing business feasibility of housing reconstruction, the proportion of old houses has increased. Some of policy implications obtained from the policy experiment are as follows. First, housing supply by securing the business feasibility of reconstruction is more effective than the development of residential land. Second, the housing supply policy through housing site development can not be a fundamental solution to aging housing. Third, it is necessary to avoid existing growth-oriented supply policy and shift to management-oriented housing policy considering both declining population and housing deterioration. Several other implications were discussed in more detail.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 인구 고령화 시대에 나타나는 고밀아파트 노후화 현상의 구조적 원인을 파악하고 현재 논의되고 있는 주택 공급 정책들의 효과를 장기적인 관점에서 비교하고, 시스템다이내믹스 방법론을 사용하여 분석함으로써 효과적인 정책방안을 모색하려고 한다. 이를 위해 본 연구에서는 주택공급의 방법을 택지개발과 주택재건축 사업성 확보를 통한 주택공급으로 구분하고, 시스템다이내믹스 방법론을 이용하여 각 주택 공급정책의 효과를 분석하였다. 또한 추가적으로 사업성 확보를 어렵게 하는 정책실험도 실시하여 규제정책을 실시했을 때의 효과도 함께 살펴보았다. 분석의 주요 결과는 다음과 같다.
첫째, 택지개발을 통한 주택공급은 택지의 개발을 통해 신규용지를 확보하여 개발하는 방식으로, 주택과 산업체, 그리고 인구 세 가지 부문에서 행태분석(Base Run)에 비해 수량적으로 증가하였으며, 노후주택의 비중을 감소시키는 효과가 있었다. 하지만, 이는 신규주택 공급에 따라 노후주택의 비중이 상대적으로 감소한 것으로 노후주택의 절대량은 줄이지 못하였다.
둘째, 주택재건축 사업성 확보를 통한 주택공급은 주택과 산업체, 그리고 주택수의 행태변화에 영향을 거의 주지 않았지만, 노후주택이 신규주택으로 전환되는 비중이 증가하여 내부적으로 도시의 노후주택 비중을 줄이는 효과가 있었다.
셋째, 추가적인 실험인 사업성 감소 정책은 사업성 확보를 통한 주택공급 정책과 같이 주택, 산업, 인구의 총량은 거의 변동하지 않았지만 노후주택이 신규주택으로의 전환을 억제하여 도시의 노후주택 비중을 높이는 효과가 있었다.
세 정책의 비교 결과, 노후주택의 관리측면에서 재건축 사업성확보를 통한 주택공급정책이 택지개발을 통한 주택공급정책보다 더욱 효과가 있었으며, 재건축 사업성 억제 정책은 기존 행태분석(Base Run)보다 노후주택을 오히려 양산하는 정책임을 알 수 있었다. 본 연구에서 실시한 시뮬레이션 분석 결과를 통해 다음과 같은 시사점을 도출하였다.
첫째, 택지개발을 통한 주택공급 정책은 노후 주택의 절대량을 감소시키지 못하기 때문에 근본적으로 주택노후 문제를 해결하는 방안이라 할 수 없다. 따라서 향후 택지개발을 통한 주택 공급을 진행할 때, 기존 도심 주택의 노후 상태와 이에 따른 주택 수요를 고려하여 정책을 시행하여야 한다.
둘째, 재건축 사업성확보 정책은 내부적으로 주택 순환을 촉진하여 주택의 질을 높였으며, 택지개발을 통한 주택공급 정책보다 노후주택 관리측면에서 효과가 있다. 따라서 노후주택관리정책을 시행할 때, 택지개발은 지양하고 재건축사업성 확보정책에 더욱 노력을 기울여야 한다.
셋째, 재건축 사업성 감소 정책은 내부적인 주택순환을 억제하여 노후주택을 양산하였다. 따라서 주택공급 억제 정책을 시행할 때, 재건축 연한 증가 등의 사업성 감소 정책을 지양하고 재건축을 통한 총량 증가분을 억제하는 방법을 모색해야 할 것이다.
결론적으로 주택공급정책은 저출산 인구고령화에 따른 인구감소 문제, 주택노후화를 함께 고려해 기존의 성장위주 공급정책을 지양하고 관리위주의 정책으로 전환해 시행할 필요가 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 4
• 제 2 절 연구의 방법 및 범위 5
• 1. 연구의 방법 5
• 2. 연구의 범위 5
• 제 2 장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 8
• 제 1 절 인구 구조의 변화와 주택 및 도시 노후화의 관계 8
• 제 2 절 도시성장단계 이론 9
• 1. Klassen과 Pealinck의 도시성장단계론 9
• 2. Berg의 도시성장단계론 11
• 제 3 절 인근지역 생애주기 이론 12
• 1. 인근지역 생애주기 개관 12
• 2. 고밀아파트의 생애주기 14
• 제 4 절 시스템다이내믹스 15
• 1. 시스템다이내믹스 개관 및 특성 15
• 2. 시스템다이내믹스의 특징 16
• 3. 주택 공급 정책에 대한 시스템다이내믹스 접근의 필요성 18
• 제 5 절 선행연구 검토 20
• 1. 인구 구조 변화 관련 선행연구 20
• 2. 주택 노후화 관련 선행연구 23
• 3. 시스템다이내믹스 관련 선행연구 25
• 4. 선행 연구와의 차별성 27
• 제 3 장 우리나라 아파트 공급 현황 29
• 제 1 절 우리나라 고밀 아파트 공급 배경 및 현황 29
• 제 2 절 우리나라 주택 공급 정책 34
• 1. 택지 개발을 통한 아파트 공급 34
• 2. 노후 주거 환경 개선을 통한 아파트 공급 37
• 제 4 장 시스템다이내믹스 이용한 시뮬레이션 분석 41
• 제 1 절 시뮬레이션 모델의 구축과 분석 41
• 1. 시스템다이내믹스 모델 구축 41
• 2. 인과지도 42
• 3. 각 부문별 유량-저장 흐름도(Stock-Flow Diagram) 47
• 4. 모델의 타당성 평가 60
• 5. 행태 분석(Base Run) 61
• 제 2 절 정책실험 65
• 1. 택지개발을 통한 주택 공급정책 효과 분석 65
• 2. 재건축 사업성 확보를 통한 주택 공급정책 효과 분석 67
• 3. 재건축 사업성 감소를 통한 주택 공급정책 효과 분석 69
• 제 3 절 정책적 시사점 71
• 제 5 장 결론 74
• 제 1 절 연구의 요약 74
• 제 2 절 결론 75
• 참고문헌 78
• 국문초록 88
• Abstract 91