부동산간접투자의 활성화 방안에 관한 연구 = A Study On the Development Of Indirect Real Estate Investment

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

After the financial crisis of 1997, the top priority of Korean economy was to restructure corporations and financial institutions. The stabilization of the prices of business properties was necessary conditions for the successful implementation of restructuring policies. Even though many measures to securitize the real estate assets for the improvement of financial structure was adopted, the ROK(Republic of Korea) failed to fully develop the markets for "General REITs".
The revised law that prescribes the domestic real estate indirect investment market act reinforced the protection of the investors and market management transparency by introducing nominal paper company, consignment REITs. The measures to reduce the corporate taxes is predicted to help make the real estate market funds move to REITs by the way of consignment REITs. In addition, the revised law(July in 2007) will help to ease the constraints and restraints in the operations.
First, for the full development of the real estate indirect investment market, the administrative supports and tax system iprovement should be given the top priority. Without the tax support from the government, the future of real estate investment system is out of the question. From the experiences of the United States of America, we know that The development of US REITs has been accelerated by the reforms in the tax system. Based on this fact, we should provide sufficient amount of tax reduction such as exemption of the corporate taxes in General REITs.
Second, fund raising in the real estate investment company needs to be encouraged. More fund should be secured by the participation from the individual investors and institutional investors,
Third, to make sure that the REITs funds have enough transparency in its operations, many innovative ideas to protect the investors should be introduced.
Fourth, we need some measures to help boost the profitability in the real estate investment company, which is the key success factor in REITs. By allowing them to engage in the business of hotel, hospital, golf area, one-room apartment in downtown, leased house, commercial building, office house, and remodeling, we need to help the real estate investment companies to make profits and to secure comparative edge sin each specialized area..
Fifth, much investment is needed in human capitals to increase the supply and raise the quality of specialized staff sin the real estate investment, its consulting firms, and asset management company.
Sixth, information transparency should be pursued through the network. Information about the every aspects of REITs- such as sales and lease price of real estates, vacancy rates, reduction percent of real estate capitalization, profit rates of investment and lease-should be collected and made public.
Seventh, distorted perception on the investment in the real estate of considering it as speculation need to be changed somehow.
Concerted efforts are needed among scholars, public officers and business circles to make the REITs one of the financial vehicles in the real estate market which is the key axis of the economy.

국문 초록 (Abstract)

1997년 말 외환위기 직후의 당면과제는 기업 및 금융기관의 구조조정을 원활히 추진하는 것이었다. 이를 위해서는 토지 등 기업자산의 안정이 필요하였으며 재무구조의 건전성이 중요한 사안으로 대두되었고 이를 해결하기 위한 방안으로 부동산을 포함한 장기성자산의 유동성 제고와 재무구조 건전성을 위해서 부동산유동화 및 증권화가 도입되었으나 지금까지 우리나라는 “기업구조조정 REITs(CR-REITs)”만 활성화 되고 “일반 REITs”는 활성화 되지 못하였다.
국내 부동산간접투자시장 활성화를 기하고자 「부동산투자회사법」 개정법률(2005.1.)에서는 명목회사형인 “위탁관리 REITs”를 도입하고 투자자보호 및 투명성을 강화하였으며 “일반 REITs”의 활성화에 가장 큰 제약요인이었던 법인세 감면문제를 해결함으로써 향후 일반 부동산이 “위탁관리 REITs”를 매개로 REITs의 활발한 편입이 예상된다. 또한, 개정법률(2007.7.)에서는 설립 및 운영부문에서의 제약을 상당부분 완화함으로써 REITs의 활성화를 위한 법률적 토대를 마련하였다.
향후, 우리나라의 부동산간접투자시장 활성화가 이루어지기 위해서는 첫째, 조세제도 개선 및 행정지원이 필수적이다. 세제지원이 없이는 부동산 투자회사제도의 성공은 불가능하다. 미국의 REITs 제도의 발달이 세제개혁의 역사와 일치함을 보았을 때 부동산간접투자시장이 활성화 되도록 “일반관리 REITs(자기관리 REITs)”의 법인세 면제 등 충분한 감면혜택을 부여해야 한다. 둘째, 부동산투자회사의 자금조달 활성화가 이루어져야 한다. 소액투자자의 참여와 함께 기관투자자들의 적극적인 참여를 유도함으로써 많은 자금이 조달될 수 있도록 하여야 한다. 셋째, 부동산간접투자제도 전반에 대한 투자자의 신뢰를 확보하기 위해서는 투자자 보호장치를 완벽하게 갖추어 REITs 또는 펀드의 투명성을 높여야 한다. 넷째, 부동산투자회사의 수익성을 제고해야 한다. REITs의 성공을 위해서는 안정적인 수익률을 확보하는 것이 중요하다. 호텔·병원·골프장·역세권원룸· 임대주택 · 상가 · 오피스텔 · 리모델링 등 분야별로 전문성을 살려 수익을 내고, 회사별로 특정분야에서 비교우위를 가져야 할 것이다. 다섯째, 부동산투자회사, 부동산투자자문회사, 자산관리회사 등을 운영할 전문적인 기관 및 부동산 관련 전문 인력을 하루속히 양성해야 한다. 여섯째, 부동산 관련 정보 인프라 구축이 선행되어 부동산의 매매 및 임대가격, 공실률, 부동산 유형별·지역별 자본환원율, 투자 및 임대 수익률 등 각종 부동산 관련 정보가 투명하고 공정하게 수집·가공·공개·유통되어 우량부동산 확보가 가능토록 해야 한다. 일곱째, 부동산에 대한 전반적인 사회적 인식전환으로 올바른 부동산 투자문화 정착이 필요하다.
REITs의 운용 대상자산 다양화로 REITs가 부동산시장의 가격을 조정하고, 다른 금융 투자자산과 함께 Hedge 및 포트폴리오 분산차원의 투자가 이뤄지는 바람직한 시장이 만들어짐으로써 안정된 부동산 시장이 조성되도록 해야 한다. 이를 위해서는 부동산 투자를 “자본이득”을 얻기 위한 투기적 행위에서 선진적 경영을 통한 “수익성자산 투자행위”로 전환시킬 수 있도록 해야 한다. 앞으로 REITs가 국민경제의 한 축인 부동산시장의 주요활동주체로서 그리고 금융시장 및 산업의 발전에 기여할 수 있는 금융수단으로서 건전하게 발전해나갈 수 있도록 정부, 업계, 학계의 모든 관계인들의 관심과 합심된 노력이 필요한 시점이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 방법 및 범위 = 3
• 제2장 부동산간접투자에 대한 이론적 배경 = 4
• 제1절 부동산 투자의 동기 = 4
• 제2절 부동산간접투자제도 개념 및 종류 = 6
• 제3절 부동산간접투자제도 도입 및 전개과정 = 17
• 제4절 부동산간접투자 관련 규제체계 = 22
• 제5절 부동산투자의 위험(RISK) 분석 = 28
• 제3장 부동산간접투자의 현황 및 문제점 = 41
• 제1절 부동산간접투자시장 운용현황 = 41
• 제2절 일반 REITs의 설립 실패사례 = 46
• 제3절 미국 REITs의 사례 = 51
• 제4절 부동산간접투자의 문제점 = 61
• 제4장 부동산간접투자의 활성화 방안 = 64
• 제1절 부동산간접투자시장의 활성화 필요성 = 64
• 제2절 부동산간접투자시장의 전망 = 65
• 제3절 부동산투자회사를 통한 부동산간접투자 활성화 방안 = 72
• 제4절 사모펀드를 통한 부동산간접투자 활성화 방안 = 85
• 제5절 부동산간접투자시장 활성화를 위한 정책과제 = 93
• 제5장 결론 = 97
• 참고문헌 = 102
• Abstract = 106