반복매매모형을 활용한 제주지역시장 아파트 매매가격지수 추정 = Estimating Apartment Price Indices in Jeju’s Submarkets Using the Repeat Sales Model

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 실거래가격자료를 기반으로 반복매매모형을 활용하여 제주지역의 아파트 매매가격지수를 추정하고, 기존 공표되고 있는 지수와의 비교를 통해 하위시장별 지수작성의 타당성과 필요성을 검토하였다. 분석 대상은 제주도 전역과 제주시와 서귀포시로 구분된 하위시장이며, 지수는 Bailey et al.(1963) 모형과 S&P/Case- Shiller 방식으로 각각 추정하였다. 분석 결과, 두 개의 추정된 반복매매지수는 기존 공표지수 중 실거래 가격자료를 활용한 지수와 높은 유사성을 보였고, 해당 방법을 활용하여 제주지역 내 제주시와 서귀포시의 아파트 실거래가격지수를 추정한 결과 제주시와 서귀포시간 가격 변화 흐름에 있어 이질성이 확인되었다. 이는 제주 전역 단일지수로는 지역 내 부동산 시장 변화를 충분히 반영하기 어렵다는 점을 시사한다. 따라서 지역 맞춤형 하위시장 단위의 주택가격지수 작성이 필요하며, 이는 향후 부동산 정책 수립 및 시장 분석의 정밀도를 제고하는 데 기여할 수 있을 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study estimates apartment price indices in the Jeju region using the repeat sales model based on actual transaction data and examines the validity and necessity of constructing submarket-level indices through comparison with existing published indices. The analysis covers the entire Jeju area, as well as submarkets divided into Jeju City and Seogwipo City, with indices estimated using the Bailey et al. (1963) model and the S&P/Case-Shiller method. The analysis reveals that the two estimated repeat sales indices show a high degree of similarity with the officially published indices that also utilize actual transaction data. Furthermore, when applying the method to estimate apartment price indices for Jeju City and Seogwipo City, the analysis identifies heterogeneous patterns in price movements between the two submarkets. These findings suggest that a single index for the entire Jeju region may be insufficient to fully capture variations in the local real estate market. Therefore, the development of submarket-level housing price indices tailored to regional characteristics is necessary, as such indices can enhance the precision of real estate policy planning and market analysis in the future.