북한 부동산정책 변화에 관한 연구 : 토지, 주택 및 매대를 중심으로 = Changes in Real Estate Policy of North Korea : Land, House and Shop of Marketplace

국문 초록 (Abstract)

사회주의 경제관리 원칙을 철저히 따르는 북한에서 부동산은 국가 소유 또는 전인민적 소유이다. 모든 인민을 대표하여 국가가 관리하는 체제이다. 토지, 주택, 매대에 대하여 개인 소유를 인정하지 않고, 국가가 계획경제 시스템에 의해 관리, 운용하여 왔다. 경제위기가 발생한 1990년 중반 이전까지는 북한 당국의 강력한 통제하에 국가 주도의 부동산정책 기조가 일관되게 유지되어 왔다. 북한의 경제위기는 부동산 변화의 모멘텀이었다. 부동산정책이 크게 변화하였고, 주민들도 부동산을 새로운 시각에서 바라보게 되었다.
이 논문에서는 부동산을 토지, 주택 그리고 매대에 한정하여 살피고자 한다. 북한의 토지정책은 3가지 방향으로 변화하였다. 첫째는 경제특구 등 대외 개방지역에서는 토지이용권을 양도, 임대, 저당 등이 가능하도록 자본주의적 제도를 보완 내지 확장하였다. 둘째는 북한의 모든 기관, 기업소, 협동농장, 군부대는 물론 개인까지도 토지사용료를 납부하도록 2003년에 제도화하였고, 2006년에는 모든 부동산으로 확대되어 부동산사용료를 납부하도록 하였다. 토지사용료 및 부동산사용료의 징수는 북한 국가재정의 중요한 예산수입 항목이 되었고, 그 금액은 증가하고 있는 추세이다. 셋째는 주민들이 생존차원에서 개간한 소토지를 국가가 당국의 관리영역내로 끌어들이기 위한 다양한 정책을 꾸준히 추진하고 있다는 점이다.
북한의 주택정책은 국가가 계획, 설계, 건축, 공급하는 독점적 시스템이었다. 주민들은 국가에 주택배정을 신청하고, 거의 무상과 같은 수준의 주택사용료를 지불하며 사용하여 왔다. 그러나 경제위기로 국가의 독점적 주택공급 시스템이 붕괴되었다. 국가계획에 의한 주택공급량이 급격하게 줄어들면서 다양한 주택마련 방식들이 나타났다. 돈주 및 기업소에서 직접 자금을 대거나 수요자에게 미리 분양하여 자금을 확보하는 자본주의적 공급방식 등 새로운 형태들이 생겨났다. 주민들이 자발적으로 주택을 마련하였고, 당국도 묵인 또는 방임하는 정책으로 변화를 가져왔다.
북한의 매대에 대한 정책은 국가계획에 따라 설계, 건축, 이용자 및 상품 등을 결정하던 체계에서 지방정부가 시장을 건축, 분양하는 방식으로 변화하였다. 시장 건축자금도 지방정부의 어려운 재정을 감안 군중적 자금을 이용할 수 있도록 제도변경하였다.
부동산정책 변화의 가장 큰 특징은 부동산을 경제적 개념으로 접근하고 있다는 점이다. 부동산가격 및 사용료를 제정하고, 주민들도 재산으로 인식하여 경제적 투자를 하고 자기의 노력과 자금이 투자된 부동산은 ‘내것’이라는 소유의식을 점진적으로 확대되고 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In North Korea is all of the real estate owned by the public or the government represent of the public under the broad principle of communitarian economy. It is not allowed for individuals but only for the government to own land, houses and commercial stands strictly based on the planned economy. By the mid of 1990, North Korea's government maintained its strong control over the policy of real estate. But as going thorough the monetary crisis, it faced the momentum of change and the public came to have a new view on the real estate property.
In this thesis I would like to develop the issue of real estate from the selected respects of land, houses and shops of marketplace. The government of North Korea modified its policy into three ways. First, it strengthened capitalistic factors in its system by allowing trade, lease and mortgage of real estate especially in special economic zones. Second, it started to collect land use fee from all of the organizations, enterprises, cooperative farms and even the troops in 2003, and expanded its collection for all of real estate in 2006. Those fees consist of large weight on revenue of government finance and is continuously on the increase. Third, it has driven various policies to cover the scattered small plots of land cultivated by the individuals for their living under its official management.
The government of North Korea monopolized its housing market in the whole process from plan, design, construction to supply. People in need applied for allocation of houses and occupied their assigned house almost free. But as the national monopolistic system being collapsed due to monetary crisis, the government reduced its planned supply of houses dramatically, which resulted in diversification of supply with more capitalistic process such as borrowing money for construction from shops of market place and enterprises or even financing by selling the houses to users in advanced. The individuals came to make out their housing on themselves and the government adapted its policy into condoning and allowing those movements.
North Korea's policy on the shop of marketplace has been changed from the system where the central government's plan decided design, construction, users and goods to the one where local governments constructed and sold.. Considering difficulties in the finance of the local governments, it adapted the policy of allowing for them to take advantage of public fund for construction.
The most remarkable part of the change in North Korea's real estate policy is its introduction of economic concept for real estate. The price and fee was established for real estate, and the people put their efforts and money into real estate as recognizing the value of property and learning the idea of private ownership.

목차 (Table of Contents)

• 국문요약
• 제Ⅰ장 서론 = 1
• 제1절 연구 목적 = 1
• 제2절 선행연구 검토 = 3
• 제3절 연구방법 및 구성 = 7
• 제Ⅱ장 부동산의 본질 = 11
• 제1절 부동산의 개념 = 11
• 1) 부동산의 정의 = 11
• 2) 부동산의 개념 = 17
• 제2절 부동산의 특성 = 20
• 1) 부동산의 특성 = 20
• 2) 부동산의 속성 = 24
• 제3절 부동산 활동 = 24
• 제4절 소결 = 25
• 제Ⅲ장 북한의 경제위기 이전 부동산정책 = 27
• 제1절 북한의 토지현황과 경제위기 이전 토지정책 = 27
• 1) 북한의 토지 현황 = 27
• 2) 북한의 토지소유 형태 = 28
• 3) 북한의 토지이용관리 체계 = 29
• 4) 북한의 토지용도 구분 = 30
• 5) 경제위기 이전 토지정책 = 33
• 제2절 북한의 주택현황과 경제위기 이전 주택정책 = 34
• 1) 북한의 주택사정 = 34
• 2) 북한의 주택규모와 구조 = 35
• 3) 북한의 주거면적 = 36
• 4) 경제위기 이전 주택정책 = 37
• 제3절 경제위기 이전 매대에 대한 정책 = 38
• 제4절 소결 = 38
• 제Ⅳ장 북한의 토지정책 변화 = 40
• 제1절 법규를 통해 본 토지정책 변화 = 40
• 1) 합영법 = 40
• 2) 라진·선봉 경제무역지대법 = 45
• 3) 토지임대법 = 47
• 4) 개성공업지구법 = 51
• 5) 금강산관광지구법 = 53
• 6) 법규간 부동산 거래활동 내용 비교 = 54
• 제2절 토지사용료와 토지정책 변화 = 57
• 1) 토지사용료 납부규정 제정 배경 = 57
• 2) 토지사용료 납부규정과 다른 규정과의 비교 = 59
• 3) 토지사용료의 법적 성격 = 60
• 4) 토지사용료의 적용대상 = 61
• 5) 토지사용료의 부과 = 63
• 제3절 부동산사용료와 부동산정책 변화 = 66
• 1) 부동산사용료 제정 배경과 과정 = 66
• 2) 부동산가격의 원칙과 종류 = 70
• 3) 부동산사용료 산출 = 73
• 4) 부동산사용료와 국가예산 수입 = 74
• 제4절 소토지와 토지정책 변화 = 75
• 1) 소토지 종류 = 75
• 2) 소토지의 정책변화 = 78
• 제5절 소결 = 80
• 제Ⅴ장 북한의 주택정책 변화 = 81
• 제1절 북한 주택소유 및 관리의 변화 = 81
• 1) 주택소유권 = 81
• 2) 주택관리 및 등록 = 84
• 3) 주택건축 방식의 다양화 = 87
• 제2절 북한의 주택거래 정책 변화 = 91
• 1) 주택거래의 형태 = 91
• 2) 주택거래량 추정 = 96
• 3) 주택이용권의 성질과 주택사용료 = 98
• 4) 주택거래 촉진 = 99
• 제3절 북한의 주택거래 확산방지와 한계 = 100
• 1) 북한의 주택거래 확산 방지 = 100
• 2) 주택거래 확산방지 노력의 한계 = 102
• 제4절 소결 = 103
• 제Ⅵ장 매대에 대한 정책 변화 = 105
• 제1절 매대의 성격과 규모 = 106
• 1) 매대의 성격 = 106
• 2) 매대의 규모 = 106
• 3) 매대의 거래활동 = 108
• 제2절 시장사용료와 국가납부금 = 110
• 1) 시장사용료 = 110
• 2) 시장사용료와 국가납부금 = 111
• 제3절 소결 = 112
• 제Ⅶ장 결론 = 114
• 참고문헌 = 118
• ABSTRACT = 123