헤도닉 모형을 이용한 상가 매매가격 결정요인에 관한 실증연구 : 청주시 행정구역 통합 이전과 이후를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

청주시 통합은 2014년 7월 1일 청원군과 청주시가 그간의 숙원사업이 20년 6개월 만에 성사되어 도·농 청주시 통합 체제로 출범하였다. 통합 이후 인구는 84만 1천 명(2014년 7월 말 기준)이고 면적은 940.3㎢, 2개 구청에서 4개의 구청으로 늘어났다. 이처럼 청주시와 청원군의 청주시 통합으로 인구 및 면적의 증가와 행정구역 변화를 가져왔다.
본 연구는 고령사회 시대 노후대책의 하나로 부동산 투자에 관심이 높아지고 현재 저금리 기조하에 투자 대안으로 수익용 부동산으로써 상업용 부동산에 대한 수요가 지속해서 증가한다는 점에 초점을 두고 있다. 이러한 관점에서 청주시 통합 이전과 이후 상가 매매가격에 영향을 주는 요인을 확인하고 분석하는 것을 목적으로 하였다. 연구의 범위는 (구) 청주시와 (구) 청원군의 통합 이전과 청주시 통합 이후 전 지역을 범위로 2006년부터 2018년까지 13년 동안 실거래된 상가 매매가격을 자료 조사하여 데이터를 표본 추출하였다.
연구결과는 특성변수별로 나타난 내용을 살펴보면, 첫째, 청주시 통합 전체 회귀분석 상가 매매가격은 현대백화점, 청주시청과의 거리, 청원군에서 청원구, 흥덕구로 개편, 해당 층 순으로 특성변수가 큰 영향을 주고 있다. 전용면적당 매매가격에서는 해당 층, 청원군에서 청원구, 흥덕구로 개편, 현대백화점 순으로 큰 영향을 주고 있는 것으로 나타났다. 둘째, 청주시 통합 이전과 이후의 상가 매매가격 결정요인에서는 1) 청주시 통합 이전의 상가 매매가격과 전용면적당 매매가격 모두 신뢰수준에서 유의한 변수는 광대한면, 해당 층, 거래 시점의 경과 연수가 중요한 변수임을 알 수 있고, 2) 청주시 통합 이후의 상가 매매가격과 전용면적당 매매가격 모두 신뢰수준에서 유의한 변수는 광대한면, 해당 층, 현대백화점과의 거리, 청원군에서 흥덕구로 개편 등이 중요한 변수로 나타났다. 청주시 통합 이전과 이후 변화에서 토지특성인 광대한면과 건물특성인 해당 층의 특성변수가 동일하게 가장 크게 영향을 주었고, 청주시 통합 이후에는 입지 특성인 현대백화점과의 거리와 행정구역 특성인 청원군에서 흥덕구로 개편된 특성변수가 크게 영향을 주고 있음을 확인하였다. 셋째, 4개구 행정구역별 변화의 특성변수는 1) 상당구에서는 공시지가, 대지면적, 해당 층 등, 2) 흥덕구에서는 해당 층, 승강기 수, 현대백화점과의 거리, 청주시청과의 거리 등이 가장 중요한 특성변수로 영향을 주고 있다. 3) 청원구에서는 정형, 광대한면, 거래 시점의 경과 연수, 현대백화점과의 거리 등, 4) 서원구에서는 해당 층, 현대백화점과의 거리 등이 가장 중요한 특성변수로 영향을 주고 있다. 청주시 통합에 따른 4개구 행정구역별 전체 상가 매매가격 회귀분석에서는 토지특성인 공시지가, 대지면적, 건물특성인 해당 층, 주차대수, 승강기 수, 거래 시점의 경과 연수, 입지 특성인 현대백화점과의 거리, 연도별 특성인 2017년, 2018년 거래 등이 중요한 변수로 영향을 주고 있다. 전용면적당 매매가격의 전체 회귀분석에서는 토지특성인 정형, 대지면적, 건물특성인 해당 층, 승강기 수, 입지 특성인 현대백화점과의 거리 등이 중요한 변수로 영향을 주고 있다.
본 연구결과의 시사점은 청주시 통합 전체 회귀분석에 나타난 행정구역 특성변수는 모두 90% 이상의 신뢰수준에서 유의하게 긍정적으로 영향을 주는 것으로 나타났다. 또한, 연도별 거래특성에서도 2015년, 2017년, 2018년 거래에서 긍정적인 영향을 주고 있다. 이것은 청주시 통합으로 인한 변화 차이를 나타내는 결과이며, 청주시 통합 이전과 이후의 상가 매매가격 시장을 파악하는 데 있어 차별성과 통합의 긍정적 의미를 부여하고 있다. 지방 지역의 행정구역 특성을 데이터 구축하여 연구한 논문은 많지 않으며, 본 연구를 통해 청주시 통합 관련 연구자들과 많은 청주 시민들에게 시사점을 제시하고자 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구배경 1
• 2. 연구목적 2
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 4
• 1. 연구범위 4
• 2. 연구방법 6
• 제 3 절 연구의 구성과 절차 7
• 제 2 장 이론적 검토 및 선행연구 9
• 제 1 절 상가에 대한 이론적 검토 9
• 1. 상업용 부동산의 개념과 유형 9
• 2. 상가의 개념과 유형 14
• 제 2 절 청주시 행정구역 통합 이전과 이후 현황 18
• 1. 청주시 통합 이전의 현황 19
• 2. 청주시 통합 이후의 현황 28
• 제 3 절 선행연구 고찰 37
• 1. 선행연구 37
• 2. 선행연구와의 차별성 47
• 제 3 장 연구설계 및 변수선정 48
• 제 1 절 연구가설과 연구모형 48
• 1. 연구가설 48
• 2. 연구모형 51
• 제 2 절 방법론 52
• 1. 헤도닉 가격모형(Hedonic Price Model) 52
• 2. 헤도닉 가격모형의 필요성 54
• 제 3 절 분석자료 및 변수선정 55
• 1. 분석자료 55
• 2. 변수선정 56
• 제 4 장 청주시 상가 매매가격 결정요인에 대한 실증분석 64
• 제 1 절 기술통계분석 결과 64
• 1. 청주시 통합 전체 64
• 2. 청주시 통합 이전과 이후 66
• 3. 청주시 통합 4개의 행정구역 70
• 제 2 절 청주시 통합 회귀분석 결과 77
• 1. 실증분석 체계 77
• 2. 청주시 통합 전체 회귀분석 79
• 3. 청주시 통합 이전과 이후의 회귀분석 87
• 4. 청주시 통합 4개 행정구역별 회귀분석 100
• 제 5 장 결론 118
• 제 1 절 연구결과의 요약 및 시사점 118
• 1. 연구결과의 요약 118
• 2. 연구 결과의 시사점 121
• 제 2 절 연구결과의 한계 및 향후 연구과제 122
• 1. 연구결과의 한계 122
• 2. 향후 연구과제 123
• 참고문헌 124
• ABSTRACT 128

참고문헌 (Reference)

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27. “데이터 마이닝 기법을 활용한 강남구 중소형 오피스 빌딩의 매매가격 결정요인 분석”, 문근식, 최재규, 이현석, 한국콘텐츠학회 논문집, 15(7), , pp. 414∼427, , 2015

28. “지방 도시지역의 공간구조특성이 지가에 미치는 영향에 관한 연구 – 청주시 (원도심 신도심) 중심으로 -”, 전형하, 아주대학교 대학원 석사학위 논 문, , 2016