고속도로 입체적 활용에 따른 가처분 용지의 토지생산 및 재무적 가치 추정 : 화성동탄2 신도시 내 경부고속도로 대상으로 = A Study on Land Production and Financial Value Estimation of Available Land By an Expressway in Multiple Dimensions - Focused on Gyeongbu Expressway in Dongtan 2 New Town -

국문 초록 (Abstract)

도시의 성장과 집중화가 심화되면서, 주요 대도시권은 주거·산업공간의 과밀 및
부족, 간선교통 인프라의 포화, 도심부 도로용지 확보의 제약이라는 구조적 문제를
공통적으로 경험하고 있다. 특히 자동차가 이용하는 고속도로 등은 핵심 기반시설인
동시에, 생활권을 분절하고 보행·녹지의 연속성을 약화시키는 공간적 장벽으로 작동
해 왔으며, 이러한 문제는 도심 토지비용 상승과 사회적 갈등비용의 증가로 인해 단
순한 수평 확장 방식만으로는 해결이 어려운 국면에 이르렀다.
이러한 배경에서 도로의 직선화·지하화 및 상부공간 활용（입체화）은 도로 기능을
유지하면서도 상부공간을 공공공간 또는 개발용지로 전환하여 도시공간을 재구성할 수
있는 현실적 대안으로 논의되고 있다. 다만 국내에서는 실제 준공 사례를 기반으
로, 입체화로 확보된 상부공간이 도시기반적 성과와 재무적 성과에 어떠한 영향
을 미치는지를 동시에 계량적으로 검토한 연구가 제한적이다.
본 연구의 대상인 「화성동탄（2）지구 택지개발사업」 내 경부고속도로 직선화·지하화
사업 역시 택지개발사업의 단독 사업이 아니라 부분 공정으로 포함되어 추진되었으며, 사
업 진행 과정에서 해당 입체화 구간만을 대상으로 한 별도의 사업성 분석이나 토지생산
면적 산정 자료가 정리되지 않았다. 따라서 본 연구는 사업지구 전체 사업성으로부터 입
체화 사업의 순수 효과를 직접 분리·산출하기보다는, 입체화로 인해 발생한 가처분 용지
를 분석 단위로 재구성하여 토지생산의 규모와 구조를 정량화하고, 이를 가격자료와 결합
하여 매각가치 및 매각시점 차익을 추정하는 데 목적을 둔다.
국내 실준공 사례인“화성동탄（2）지구 택지개발사업 내 경부고속도로 직선화·지하
화 사업”을 대상으로, 입체화 결과를 （1） 지하화 상부구간의 도시기반적 활용과 （2）
직선화 구간의 가처분 용지 확보 및 매각시점에 따른 매각차익으로 구분하여 실증 분
석하였다. 도시기반적 활용 측면에서, 지하화 상부구간은 동탄1·동탄2 생활권 연결을
위해 연결도로 6개가 구축되었고, 총 87,005㎡ 규모의 상부공원（5구역）이 조성되어 생
활권 단절 완화와 공공공간 확충이라는 공간성과를 확인하였다. - vi
재무적 활용 측면에서, 직선화（기존 고속도로） 구간에서는 토지이용계획에 따
라 가처분 용지 총 9종 용도, 34필지, 244,842㎡가 확보되었으며, 본 연구는 이
중 가격 산정에 필요한 자료의 가용성과 비교 가능성（공급예정가·낙찰률 적용
가능 여부）을 고려하여 매각가치 산정이 가능한 30필지를 중심으로 매각수익과
매각시점 차익을 계량하였다.
2024년 기준 공급예정가（감정평가·공급공고문）를 적용한 가처분 용지 매각가
치는 약 2조 5,967억 원으로 산정되었으며, 조성원가 등 비용항목을 조정한 순
개발가치는 약 1조 4,875억 원으로 추정되었고, 동탄2지구의 용도별 평균 낙찰률
을 반영한 실현가격은 최대 약 4조 1,255억 원으로 추정되었다. 또한 착공 시점
（2016년） 기준 개발가치는 기준필지 공시지가 변동률을 적용하여 약 1조 4,987억
원으로 추정되었으며, 이는‘착공–완전개통’이라는 시간차가 동일 용지의 가치
실현에 미치는 영향을 해석하기 위한 비교기준으로 활용하였다. 이를 바탕으로
매각시점（2016년 착공시점 vs 2024년 완전개통）의 차이가 가처분 용지의 매각수익 규
모를 크게 변화시킬 수 있음을 확인하였다. 본 분석은 도로 입체화의 순수 인과효과를
단정하기보다는, 동일 사업 구간에서 ‘토지 생산–가격 추정–매각시점’의 사업구조를
계량적으로 제시한 데에 의미가 있다. 특히 용도별·필지별·면적별 데이터를 직접
구축하고, 공시지가 등을 결합한 가격 추정 체계를 통해 매각수익 및 매각차익을 실제
수치로 제시함으로써, 향후 유사 사업에서 상부공간 활용계획과 전략을 수립하는 데
활용 가능한 실증 근거를 제공한다.
다만, 본 연구의 재무적 성과는 사회적 편익의 경제성 분석이 아니라 가처분 용
지의 매각수익·매각차익에 초점을 둔 재무적 성과 분석이며, 순현재가치（NPV） 기
반 사업성 평가로의 확장은 후속 연구 과제로 남는다. 또한 2016년 기준가 추정은
공시지가 기반의 한계를 가지므로, 향후에는 대조군 설정과 관련 분석（DID 등）을
통해 상승분의 입체화 귀속문제를 보다 엄밀하게 분리·검증할 필요가 있다

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

As metropolitan areas continue to grow and become increasingly
concentrated, cities face chronic shortages of developable land, overloaded
transport infrastructure, and limitations in securing additional road space.
Expressways provide essential mobility, yet they also divide urban
communities and weaken the continuity of pedestrian, green, and public
spaces. In this context, the realignment, undergrounding, and
three-dimensional use of road space have emerged as practical strategies for
maintaining traffic functions while reorganizing land use above and around
road infrastructure.
This study examines the Gyeongbu Expressway realignment and
undergrounding project within the Hwaseong Dongtan 2 District housing
development project. Since the expressway project was implemented as one
component of a larger district development scheme, separate feasibility data
or systematic land-production estimates for the expressway section alone were
not prepared. - 86
Therefore, this study reconstructs the project’s effects by focusing on two
dimensions: the urban-infrastructural use of the upper space created by
undergrounding and the economic use of saleable land generated by the
former expressway alignment.
The upper space of the undergrounded section was analyzed in terms of
connector roads, park creation, and spatial integration between Dongtan 1 and
Dongtan 2. The former expressway alignment was examined by identifying
land-use categories, parcels, and areas based on land-use plans and project
data. For the economic analysis, the 2024 sale value was estimated using
scheduled supply prices and average bid rates by land-use category, while the
2016 reference value was estimated by applying changes in officially assessed
land prices to selected benchmark parcels.
The results show that the undergrounded section created six connector
roads and an upper-level park of 87,005 m² across five zones. In terms of
economic use, the former expressway alignment secured 34 parcels of
saleable land, covering 244,842 m² across nine land-use categories. Among
these, 30 parcels with available and comparable price data were used for
sale-value estimation.
The estimated sale value based on 2024 scheduled supply prices was
approximately KRW 2.5967 trillion, and the cost-adjusted net development
value was estimated at approximately KRW 1.4875 trillion. When average bid
rates by land-use category were applied, the estimated realizable sale value
increased to approximately KRW 4.1255 trillion. By contrast, the estimated
2016 reference value was approximately KRW 1.4987 trillion. Accordingly, the
gain between the 2016 construction-start point and the 2024 full-opening
point was estimated at approximately KRW 2.6268 trillion. - 87
The significance of this study lies in empirically reconstructing land
production and value realization in a completed expressway realignment and
undergrounding project. Rather than evaluating road undergrounding only as a
transport or public-space project, this study demonstrates that it can function
as a complex urban development mechanism linking infrastructure
improvement, land creation, public-space provision, and financial return.
Nevertheless, the findings should not be interpreted as proving the pure
causal effect of expressway undergrounding on land-value increases. This
study is based on a single case, and the 2016 values rely on estimates using
officially assessed land prices. Future studies should expand the analysis to
multiple cases and apply more rigorous evaluation methods, including net
present value analysis and comparative approaches

목차 (Table of Contents)

• 표 차 례·ⅳ
• 그림차례·ⅴ
• 국문요지·ⅵ
• 제1장 서 론·1
• 제1절 연구의 배경 및 목적·1
• 제2절 연구의 범위 및 방법·4
• 1. 연구의 범위·4
• 1.1 공간적 범위4
• 1.2 시간적 범위5
• 2. 연구의 수행절차5
• 제2장 이론 고찰7
• 제1절 도로（고속도로）의 입체적 활용의 유형 및 해외사례·7
• 1. 도로（고속도로）의 입체적 활용의 유형7
• 1.1 도로의 입체적 활용의 배경7
• 1.2 도로의 입체적 활용의 정의 및 유형·8
• 2. 도로공간 입체적 활용의 4가지 유형10
• 3. 기존도로 지하화 및 상부공간 활용의 대표 해외사례11
• 3.1 Boston Big Dig（사업성 관련 사례） 11
• 3.2 암스테르담 Zuidasdok（상부공간 경제적 활용 사례） 13
• 3.3 기타 관련 해외사례14
• 제2절 선행연구 고찰 및 연구의 차별성·16
• 1. 선행연구 고찰·16
• 1.1 도로의 입체적 활용 관련 선행연구 관련 선행연구16
• 1.2 복합용도개발 관련 선행연구·19
• 1.3 선행연구의 검토 및 한계점21
• 2. 연구의 차별성·22
• 제3장 상부공간 및 직선화 구간 활용 사례분석·24
• 제1절 대상지 배경 및 특성24
• 제2절 대상지 공간구조（유형별）26
• 제3절 지하화 상부구간 활용28
• 1. 연결도로 건설·28
• 2. 대규모 공원 조성·29
• 3. 지하화 상부구간 활용의 의미30
• 3.1 공간의 연결·30
• 3.2 상부공원 조성30
• 제4절 직선화（기존 고속도로 구간） 구간 활용31
• 1. 가처분 구간 설정·31
• 2. 데이터의 수집·31
• 2.1 구간 설정 및 부지 식별31
• 2.2 용도별 확보 필지수 및 면적·33
• 3. 가처분 구간 용도별 확보 결과 및 해석35
• 제4장 개발가치 추정 및 차익 분석37
• 제1절 전제조건 및 분석절차37
• 1. 전제조건37
• 2. 분석절차39
• 2.1 분석 가정 및 절차39
• 2.2 공식자료 기반 적용항목 40
• 2.3 추정항목（자료부재 보완） 42
• 제2절 개발가치 분석45
• 1. 2024년 개발가치 분석（지하차도 개통）·45
• 1.1 분석자료 작성45
• 1.2 일반상업용지 및 중심상업용지 가격분석46
• 1.3 준주거용지 가격분석47
• 1.4 근린생활시설용지 가격분석47
• 1.5 업무시설용지 가격분석48
• 1.6 주차장용지 가격분석49
• 1.7 2024년 개발이익 결과·50
• 1.8 비용·항목 조정51
• 1.9 2024년 개발이익 최종결과53
• 2. 2024년 가처분용지 실매각가 분석·54
• 3. 2016년 개발가치 추정（지하차도 착공）·56
• 3.1 분석기준·56
• 3.2 기준필지 선정 원칙 및 적용항목 56
• 3.3 기준필지 공시지가 분석58
• 3.4 용도별 기준항목 변동률 적용 60
• 3.5 2016년（지하차도 착공） 가처분 용지 용도별 개발가치 결과 및 해석61
• 3.6 공시지가 변화 타당성 검증을 위한 보조지표（아파트 거래가격）·63
• 4. 고속도로 입체화에 따른 매각차익 분석 결과해석 및 한계·64
• 4.1 매각차익 분석 결과해석64
• 4.2 분석한계 및 해석상의 유의점65
• 제5장 결론66
• 제1절 연구의 결론 및 시사점·66
• 제2절 연구의 한계점68
• 참고문헌69
• 부 록72
• Abstract 86